Застройщик затягивает сдачу жилья: как действовать дольщику

Срыв сроков сдачи объектов застройщиками — печальные реалии, ставшие клише. Месяцы ожидания — не самое страшное. Часть дольщиков, подписавших договор с непунктуальными строительными компаниями, вынуждена снимать жилье из-за несвоевременного ввода домов в эксплуатацию. Если вы оказались в подобной ситуации, знайте: вы имеете право требовать от недобросовестного девелопера не только выплаты неустойки за нарушение условий договора, но и компенсацию ваших трат на аренду жилья, связанных со срывом сроков.

На вашей стороне законы РФ, в частности, закон 214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан возместить убытки, понесенные вами из-за нарушения сроков сдачи жилья. Но для положительного исхода спора, который касается вынужденного найма квартиры, вы должны основательно подготовиться. Мы расскажем о нюансах и подводных камнях ведения переговоров и судебных разбирательств с девелопером, сорвавшим сроки. Вы узнаете, как можно отстоять свои права и вернуть потраченные на аренду средства хотя бы частично.

Как заставить застройщика возместить ваши вынужденные траты

Когда речь заходит о переносах срока сдачи дома, недобросовестные застройщики часто пользуются юридической малограмотностью будущих владельцев недвижимости. Кто-то делает упор на отсутствие нужных пунктов в договоре, кто-то просто ставит перед фактом. Измученные ожиданием дольщики готовы на что угодно, лишь бы получить ключи от своей квартиры: чаще всего они молча подписывают акты приема-передачи и предпочитают не тратить время на судебные разбирательства. Между тем, сумма компенсации может быть весьма существенной. Как бороться за свои права, если застройщик нарушает все планы?

Что нужно знать при разбирательствах

Вооружитесь подписанным с застройщиком договором и Гражданским кодексом РФ. Вы имеете право требовать с девелопера компенсацию за аренду жилья, даже если вам пришлось снимать его по вине компании всего один день. Дата сдачи дома и квартиры, указанная в договоре, — ваша отправная точка. Начать рекомендуем с мирных переговоров. Если застройщик неохотно идет на диалог, действуйте жестко, не бойтесь угрожать судом. Но помните: обращение к служителям Фемиды — это дополнительные траты, которые могут и не принести результата.

Какие бумаги подготовить

Для возмещения затрат на съем квартиры вам нужно направить застройщику официальную претензию. Кроме обращения с требованиями, в ней должны быть доказательства понесенных расходов:

• ваши паспортные данные с местом регистрации;

• трудовая книжка;

• договор о найме жилья;

• расписки арендодателя о получении денег за съем квартиры (в учет пойдут траты на аренду лишь с первого дня просрочки сдачи объекта).

Больше шансов получить деньги у дольщиков, работающих в городе, где находится не вовремя сданный дом, но прописанных в другом населенном пункте. Для этого и нужна выписка из трудовой. Договор найма и расписки арендодателя продемонстрируют, что вам приходится нести траты. Если у вас есть недвижимость в том же населенном пункте, где стоит новостройка с вашим будущим жильем, возникнут сложности с возмещением — нужно будет доказать, что проживать в своей квартире или доме вы не можете по объективным причинам. Проконсультируйтесь по этому поводу с опытным юристом.

Если вы еще только выбираете квартиру для покупки, обратите внимание на подборку ниже, где представлены новостройки от надежных девелоперов Санкт-Петербурга.

Алгоритм: как действовать правильно

Проверьте даты в договоре ДДУ

В документах обычно указывается две даты — официальный срок ввода дома в эксплуатацию и срок фактической передачи квартиры собственнику. Последний может определяться несколькими способами:

• конкретным числом — в этом случае просрочка рассчитывается со следующего за этой датой дня;

• рамками квартала — нарушение сроков начинается со следующего за окончанием квартала дня;

• привязкой к дате ввода в эксплуатацию — в такой ситуации срок просрочки определяется в соответствии с договором.

Требовать неустойку или расторгать договор с застройщиком можно через два месяца после указанного (или рассчитанного) числа.

Важно: при подписании акта о приеме-передаче проследите, чтобы в нем был пункт о просрочке. Если застройщик отказывается вносить изменения, впишите их от руки на каждом экземпляре акта и заверьте своей подписью.

Обсудите ситуацию с застройщиком

Если застройщик по каким-либо причинам не может завершить строительство дома вовремя, он должен предупредить дольщиков минимум за 2 месяца до истечения срока. Если вы не получали уведомление, свяжитесь с компанией и уточните причины задержки. Помните, что изменения в договор вносятся только по согласию двух сторон.

Вы сами решаете, насколько вам выгодно подписывать допсоглашение. Вариант с переносом срока может быть удобен, если вы приобретаете жилье в рассрочку и еще не накопили денег на окончательный взнос. Но чаще всего дольщики заинтересованы в своевременной сдаче квартиры либо в получении неустойки.

Важно: любые договоренности с застройщиком должны быть зафиксированы в дополнительном соглашении. Например, в качестве компенсации можно исключить из договора пункт о доплате за увеличение площади.

Начните действовать

Прошло два месяца с момента предполагаемой даты передачи, а дом до сих пор не сдан? Самое время направить претензию в адрес застройщика. В письме необходимо обозначить ваши требования: указать точные сроки передачи, выплатить неустойку, возместить расходы на аренду жилья. В последнем случае к претензии следует приложить доказательства: копии договора найма, расписок или платежных поручений. Документ направляется заказным письмом либо вручается лично под подпись на вашем экземпляре.

Неустойка рассчитывается по следующей формуле: сумма договора в рублях * (ставка рефинансирования в процентах на момент исполнения обязательств / 300 * 2) * количество дней просрочки.

Важно: претензию можно отправить как до подписания акта приема-передачи, так и после. В первом случае необходимо указать размер неустойки за день и попросить выплатить полную сумму, которая накопится до момента передачи квартиры. Во втором случае обозначают фактическую просрочку.

Расторгайте договор с застройщиком

Если застройщик не передал квартиру в течение 60 дней после обозначенного срока или отказался устранять обнаруженные при приемке недостатки, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого достаточно отправить уведомление, в котором прописывается отказ от принятых обязательств и указываются его причины. В течение 20 дней застройщик обязан вернуть внесенную дольщиком сумму и выплатить проценты за использование денежных средств. Случаи с банкротством компании и просрочкой более 9 месяцев рассматриваются в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.

Обращайтесь в суд

Если застройщик не реагирует на претензионное письмо, необходимо подать исковое заявление о выплате неустойки. Теоретически это можно сделать через два месяца после начала просрочки, но эксперты советуют предварительно оценить ситуацию. Если у компании ранее не было значительных нарушений, лучше дождаться сдачи объекта, а затем подавать иск с фиксированной суммой. Дополнительно можно потребовать проценты за использование денег, компенсацию морального ущерба и штраф по закону «О защите прав потребителей».

Важно: дольщики выигрывают судебные дела примерно в 90% случаев, но чаще всего сумма значительно снижается по заявлению застройщика.

Знайте свои права

Строительные компании часто включают в договор ДДУ пункт об одностороннем переносе сроков сдачи с письменным уведомлением дольщика. Это условие оказывает психологическое воздействие на покупателей, но противоречит федеральному законодательству. Одностороннее изменение даты возможно лишь в том случае, если дольщик приобретает жилье в рассрочку и несвоевременно вносит платежи. С этой точки зрения безопаснее покупка квартиры в ипотеку, когда нет возможности оплатить сразу полную стоимость.

Как грамотно составить обращение к застройщику

Единой формы обращения к застройщику о компенсации за найм квартиры нет, но составлять его лучше с адвокатом. Адресовать документ нужно владельцу компании. Выяснить, к кому обращаться в претензии, можно в едином реестре юрлиц по ОГРН и ИНН застройщика. Укажите дату составления претензии, прописанный в договоре срок сдачи квартиры, сумму, которую вы требуете в качестве компенсации расходов на аренду жилья, и ваши контактные данные. Оперируйте ст. 10 214-ФЗ, п. 1, ст. 15 ГК РФ, ст. 309 ГК РФ и ст. 393 ГК РФ.

Подробно изложите неудобства и затраты, вызванные затягиванием сроков со стороны девелопера. Приведите все факты, доказывающие вину компании. Также, кроме компенсации ваших расходов на съемную квартиру, вы имеете право требовать с застройщика неустойку за срыв сроков. Эта пеня рассчитывается отдельно — за каждый день вашего ожидания сверх прописанного в договоре периода. Вы можете добиваться возмещения морального ущерба, выплаты штрафа за отказ удовлетворить ваши требования как потребителя мирным путем и, если дело передано в суд, — покрытия затрат на юриста.

Важно: основная сложность и первоочередная задача — доказать, что траты вы несете именно из-за невыполнения застройщиком условий договора.

Обращение к застройщику отнесите в его офис, где бумагу должны зарегистрировать и выдать вам подтверждение о ее получении, или отправьте почтой. Если выбрали второй вариант, посылайте документ заказным и ценным письмами с перечислением содержимого и уведомлением о вручении — для страховки. Так вы будете уверены, что ваши бумаги не затеряются в корреспонденции компании и обращение точно дойдет до адресата.

Отправлять претензию о компенсации за найм квартиры можно и при подписании акта приема-передачи «задержанной» жилплощади, когда вам выдадут ключи, и раньше. Ответить компания должна в 10-дневный срок.

Варианты развития событий

Скорее всего, сначала представители застройщика попытаются мирно урегулировать вопрос. Если вас пригласят на очную встречу, сразу берите с собой адвоката. Можно подстраховаться, сделав запись разговора на диктофон. Юрист может представлять ваши интересы и самостоятельно — вы не обязаны обсуждать детали с застройщиком лично. При достижении компромисса подписывается соглашение о выплате n-ой суммы. Если переговорами конфликт исчерпать не удалось, отправляйтесь в суд по месту жительства или расположения юрлица застройщика.

Совет: юристы рекомендуют составлять индивидуальный иск, не объединяясь с другими пострадавшими, — коллективные обращения рассматриваются дольше.

Просрочка просрочке рознь

Возможна и такая ситуация, когда сроки сдачи новостройки соблюдены, но вам вручают ключи от квартиры неудовлетворительного качества. Вы не обязаны закрывать на это глаза и имеете право не подписывать акт приема-передачи вплоть до полного устранения всех несоответствий договору. Но недочеты должны быть существенными — такими, которые не позволяют использовать жилплощадь по назначению (проблемы с электрикой или канализацией, например). И если вы вынуждены снимать жилье, пока застройщик исправляет свой брак, вы также имеете право получить компенсацию затрат на арендуемую квартиру, даже если номинально срок сдачи дома соблюден.

Перед подачей искового заявления обязательно проконсультируйтесь у нотариуса, чтобы разбирательства в суде не обернулись пустой тратой времени и средств.

На что рассчитывать

Получить компенсацию за найм квартиры от недобросовестного застройщика реально. Но в судебной практике, касающейся этой проблемы, множество противоречащих друг другу решений. Перспективы тяжбы в каждом случае различны, плюс есть множество нюансов. Самые важные:

• место вашей прописки;

• обоснованность съема жилья и переезда (даже по причине трудоустройства);

• соразмерность арендуемой вами и ожидаемой от девелопера квартир.

Не бойтесь отстаивать свои права.