Выгодно ли вкладывать деньги в покупку апарт-отелей в Санкт-Петербурге?
По информации из интернет-газеты fontanka.ru, за последние 5 лет апарт-отели стали существенной частью рынка недвижимости Петербурга: площадь апартаментов в строящихся и сданных в эксплуатацию комплексах составляет около 430 тыс. м².
Спрос на жилье такого типа среди частных инвесторов стабильно высок. Покупателей привлекают гостиничный сервис и более доступная стоимость, чем у обычных квартир. Низкие цены обусловлены тем, что апарт-отели официально относятся к коммерческим помещениям. Поэтому к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, а это позволяет снизить себестоимость на 20%.
Зачем петербуржцы покупают номера в апарт-отелях
Собственники апартаментов могут использовать недвижимость следующим образом:
- как собственное жилье или офис;
- для последующей перепродажи;
- для сдачи в аренду — посуточно или на продолжительный срок.
За период возведения апарт-отеля стоимость номеров вырастает на 15-25%. Что касается уровня доходов при сдаче в аренду, этот показатель составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости. Для сравнения — сдача обычных квартир приносит в 1,5-2 раза меньше.
Доходные программы для инвесторов
Так как многие инвесторы рассматривают номера в апарт-отелях в качестве постоянного пассивного источника прибыли, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы. Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик
С начала 2017 года на рынке появилось несколько проектов, где девелоперы предлагают профессиональное управление при сдаче апартаментов в аренду. В список входят комплексы Docklands, «Next», «Yes на Социалистической».
Если нет желания сотрудничать с компанией-посредником, можно сдавать апартаменты в аренду самостоятельно. Так, для ЖК «Art Studio» и МФК «Русские сезоны» застройщик RBI не предусматривает каких-либо доходных программ, предоставляя инвесторам свободу действий.
Docklands, апарт-отель в стиле лофт
Комплекс «Докландс» класса «бизнес» включает 6 зданий, расположенных в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Василеостровская» и «Приморская». В состав входят:
- 2 бизнес-центра класса «В+»;
- 3 корпуса с жилыми апартаментами;
- трехзвездочная гостиница.
Застройщик ООО «Проспект КИМа, 19» предлагает 3 программы дохода для владельцев недвижимости в комплексе «Docklands». Рассмотрим расчет доходов для инвесторов при сдаче в аренду номера в здании DOCKLANDS VASILIEVSKY площадью 31,52 м² и стоимостью 4, 8 млн руб. (152 284 руб. за 1 м²).
Программа «Гарантированный доход 10%»
По этой программе владелец жилья получает в год фиксированную сумму 480 тыс. руб. Она выплачивает по 40 тыс. руб. каждый месяц на протяжении 3 лет после начала сотрудничества с управляющей компанией.
Доходность вычисляется при помощи деления прибыли на стоимость недвижимости. Срок окупаемости рассчитывается так: цена недвижимости делится на доход.
| Доход без налогообложения в месяц | 40 тыс. руб. |
| Доход без налогообложения в год | 480 тыс. руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | 10% |
| Окупится через | 10 лет |
Налог на доход равен 6% от 480 тыс. руб., то есть составляет 28 800 руб. Налог на недвижимое имущество составляет 11 589 руб. и равен 0,5% от усредненной кадастровой стоимости 1 м² по муниципальному округу «Остров Декабристов».
| Доход до налогообложения в месяц | 36 634 руб. |
| Доход до налогообложения в год | 439 611 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | 9% |
| Окупится через | 10,9 лет |
Стратегии «Прибыльная» и «Стабильная»
| Арендная ставка | |
| 3, 6 тыс. руб. в сутки | 50 тыс. руб. в месяц |
| Прибыль в год | |
| 919 800 руб. | 480 тыс. руб. |
| Отчисление управляющей компании | |
| 19 162 руб. в месяц | 4 тыс. руб. в месяц |
| Размер отчисления | |
| 25% | 10% |
| Платежи за эксплуатацию объекта | |
| 11 032 руб. в месяц | 3 152 руб. в месяц |
| Размер платежей за 1 м² | |
| 350 руб. | 100 руб. |
| Доход до налогообложения в месяц | |
| 46 455 руб. | 32 848 руб. |
| Доход до налогообложения в год | |
| 557 466 руб. | 394 176 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | |
| 11,61% | 8,21% |
| Окупится через | |
| 8,6 лет | 12,2 лет |
| Налог на ИП (6% от дохода) | |
| 33 448 руб. | 23 651 руб. |
| Налог на недвижимое имущество | |
| 11 589 руб. | 11 589 руб. |
| Доход после налогообложения в месяц | |
| 42 702 руб. | 29 911 руб. |
| Доход после налогообложения в год | |
| 512 428 руб. | 358 936 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | |
| 10,68% | 7% |
| Окупится через | |
| 9,4 лет | 13,4 лет |
Многофункциональный апарт-комплекс «Next»
Этот гостинично-офисный комплекс со спортивно-оздоровительным центром состоит из 3 зданий высотой в 11 этажей, с 432 апартаментами площадью 26-78 м². МФК «Next» расположен в Василеостровском районе Санкт-Петербурга, всего в 1,3 км от станции метро «Приморская».
Застройщик ООО «Еврострой» предлагает инвесторам 2 программы доходности при сотрудничестве с управляющей компанией «МТЛ», гарантируя чистую прибыль в размере 9-13% годовых.
Обратите внимание: программы доступны для покупателей, приобретающих апартаменты с чистовой отделкой и меблировкой, обходящейся примерно в 400 тыс. руб.
Программа аренды от 1 месяца
Доход зависит от площади апартаментов. При покупке самых маленьких номеров за 3,5 млн руб. доход в первый год составит 8,2% от указанной стоимости, а более просторных апартаментов — 6,4%. На второй и третий год доходность вырастет до 10,3% и 8,9% соответственно.
Месячная арендная ставка — 30-60 тыс. руб.
При расчете учтены все коммунальные платежи, но следует вычесть налоги в Пенсионный фонд.
Программа краткосрочной аренды
При сдаче номеров в краткосрочную аренду, в первый год прибыль будет на 1,1% выше. А вот во второй и третий годы — 10,4% и 9,8%.
Жилой комплекс «Yes на Социалистической»
Апарт-отель принадлежит ГК «Пионер» и расположен на Лиговской, в 7 мин. ходьбы от станции метро «Лиговский проспект». Комплекс включает более 1000 апартаментов разных категорий и площади:
- STUDIO, до 23,9 м²;
- Standard, до 26 м²;
- Superior и Deluxe до 48 м².
Покупатели недвижимости в ЖК «Yes на Социалистической» могут выбрать одну из трех программ доходности, заключив договор с управляющей компанией в любое время после покупки апартаментов.
Первые две программы предусмотрены только для объектов категорий Studio и Standard, обязательное условие — наличие меблировки от застройщика.
«Гарантированный доход»
По этой программе инвесторы получают каждый месяц фиксированный платеж на протяжении первых 3 лет после сдачи апарт-отеля и начала действия договора с управляющей компанией. Сумма арендной платы за месяц зависит от типа недвижимости: Studio — 27 тыс. руб., Standard — 34 тыс. руб.
«Удвоение капитала»
Гарантирует инвесторам 100% прибыль на протяжении 5 лет после покупки недвижимости. По истечению срока покупатель имеет право продать объект управляющей компании, вернув вложенную сумму в двойном размере.
Сумма рассчитывается следующим образом. Через 5 лет с момента поступления на расчетный счет девелопера 100% стоимости апартаментов покупатель «возвращает» компании недвижимость и одновременно получить арендную плату за все время с момента сдачи объекта и до завершения срока договора. В итоге инвестор получает фиксированную сумму, которая равна двойной стоимости недвижимости на момент ее покупки.
Если инвестор решит не продавать апартаменты, он получит в качестве прибыли арендную плату за 5 лет. При этом ставка рассчитывается по программе «Гарантированный доход», описанной выше.
«Жизнь без проблем»
Программа обеспечивает владельцу недвижимости постоянную прибыль от сдачи объекта в аренду по ежемесячной ставке 30-50 тыс. руб., минус 20% вознаграждения, причитающегося управляющей компании. Взамен она ищет арендаторов, а также следит за технологическим обслуживанием недвижимости.
