Как рынок аренды жилья Петербурга пережил 2020 год и что с ним происходит сейчас

Предлагаем рассмотреть, какие потрясения и изменения пережил рынок арендного жилья Санкт-Петербурга за прошедший год и чего ждать инвесторам в 2021 году.

На фоне пандемии, обвала рубля и падения доходности банковских вкладов инвестиционная привлекательность новостроек в 2020 году увеличилась: люди пытались сберечь накопления, опасаясь усугубления кризиса. Свою роль в повышении этого интереса сыграло и продление льготной ипотеки. К концу 2020 года доля инвестиционных сделок с недвижимостью от общего числа продаж выросла до 18% (для сравнения, в 2019 году она составляла всего 5-6%).

По данным опроса СРО А «Объединение строителей СПб», в феврале 2021 года доля инвестиционных сделок с недвижимостью составляла 15%. В марте эта цифра снизилась примерно до 10%, как это было и в предыдущие годы.

Начиная с апреля прошлого года спрос на арендное жилье в Петербурге и пригородах у квартиросъемщиков упал на 30-40% из-за пандемии. Повинуясь ситуации, арендодатели были вынуждены снижать ставки: на «однушки» цена просела на 11,4%, на «двушки» — на 14,5%, «трешки» подешевели на 13,2% (в среднем, цены просели на 5-8 тыс. руб. в месяц).

При этом на фоне кризиса и неопределенности арендный рынок наводнили новые предложения. Например, средняя ставка посуточной аренды в период изоляции в СПб упала на 8%, а количество таких квартир увеличилось на 6%. Но уже летом спрос начал восстанавливаться, за ним поползли вверх и цены. Как получить от сдачи жилья в аренду максимум прибыли, мы писали здесь.

Рейтинг локаций Петербурга 2021 года по уровню арендных ставок

В целом за прошлый год арендная ставка на жилье в Северной столице выросла на 4%, как и в других городах-миллионниках. По состоянию на первый квартал 2021 года, средняя арендная ставка в СПб составляет:

• для студий — 20-25 тыс. руб.;
• для однокомнатных квартир — 23-30 тыс. руб.;
• для двухкомнатного жилья — 25-35 тыс. руб.;
• для трехкомнатных квартир — 45-46 тыс. руб.

Интересно, что арендная ставка на студии с марта 2020 года практически не изменилась, сегодня такое жилье можно сдать за 14-55 тыс. руб. в месяц. Это, как и однокомнатные квартиры, самый популярный у инвесторов и квартиросъемщиков формат жилья. Самые интересные предложения застройщиков, продающих однушки и студии на территории СПб и Ленобласти, мы собрали здесь:

Самые перспективные по соотношению ренты и спроса — Московский, Приморский и Невский районы. Самые популярные у квартиросъемщиков — Центральный, Василеостровский, Петроградский и Адмиралтейский.

Самый высокий доход от сдачи жилья в аренду в начале 2021 года можно получить за квартиры в Центральном, Невском, Петроградском, Адмиралтейском, Пушкинском и Василеостровском районах. В Кронштадтском и Красносельском районах квартиры сдаются по бросовым для сегодняшней ситуации ценам:

Самые рентабельные квартиры — в домах «точечной» застройки в районах, где немного новых домов.

В каких районах наибольшая конкуренция среди рантье по итогам 2020 года

При выборе инвестиционной квартиры играет роль не только локация, репутация застройщика и состояние инфраструктуры микрорайона, но и уровень конкуренции среди рантье:

Тем не менее, нельзя забывать и о том, что где ниже конкуренция, как правило, ниже и спрос, и вероятность быстро выйти на чистый доход, окупив инвестицию в жилье.

Сданные и заселенные новостройки — по-прежнему самый популярный у квартиросъемщиков формат недвижимости, ознакомиться с таким жильем можно здесь:

Сколько можно получать годовых и за какой срок теперь окупаются квартиры

По данным за март 2021 года, инвестиционное жилье в Петербурге может приносить 2,7-5,5% годовых. Во всех районах эти цифры за 2020 год упали — до пандемии минимум был 3,4%, максимум — 6,8%.

Сейчас наилучшие показатели — в Адмиралтейском, Петродворцовом, Центральном, Московском и Красногвардейском районах — в год можно получать от 3,4% до 5,5% от изначальной цены жилья, а окупаются инвестиции в срок от 18 до 22 лет. Хуже всего с окупаемостью и доходностью ситуация в премиальном Петроградском районе — от 2,7% годовых с окупаемостью до 36 лет.

Рейтинг рентабельности арендных квартир по районам Северной столицы в 2021 году в порядке убывания:

На заметку: покупка инвестиционной квартиры с отделкой и меблировкой упрощает и ускоряет получение прибыли.

Инвестиции в апартаменты

Наделало много шума в прошлом году и несостоявшееся изменение классификации апартаментов — в конце 2020 года им должны были присвоить статус помещений для жилья. Но пока решение вопроса снято с повестки дня и перенесено на декабрь 2021 года.

Тем не менее, в конце 2020 года на арендном рынке жилья СПб было выставлено 5,8 тыс. апартаментов, 84% из которых — сервисные. Их прирост в цене по мере строительства апарт-отеля может достигать 25-35% от стартовой стоимости.

Куда вкладывать в 2021 году — в квартиры или апартаменты

Покупка квартиры с целью перепродажи на последних стадиях готовности — краткосрочные инвестиции: по мере достраивания дома риски падают, а стоимость жилья растет. Доходность таких махинаций зависит от ситуации на рынке, соблюдения девелопером сроков и т.д. Важно помнить и о том, что с введением эскроу-счетов разница в цене между «котлованом» и готовым домом уже не так велика — выгоднее инвестировать и сдавать квартиру в аренду. Но нужно считать прибыльность по каждому отдельному объекту. Например, в ЖК «Граф Орлов» от Л1 двушки в среднем за прошлый год подорожали на 27% — сейчас такое жилье в этом комплексе стоит до 17,5 млн руб.

С апартаментами все наоборот — в них, как правило, вкладывают деньги для последующей сдачи, а доходность не зависит от скачков цены на квадратный метр, как в случае с квартирами. И еще: на начало 2021 года в тени остается 80-90% арендного рынка РФ. И апартаменты — один из путей обеления дохода со сдачи недвижимости, но этот формат пока не пользуется популярностью у инвесторов, на его долю приходится всего 2-2,5% от всех инвестиционных сделок.

Плюсы инвестиций в апартаменты:

• более низкая точка входа, возможность совмещать краткосрочный и долгосрочный формат аренды;
• больший ассортимент услуг для постояльцев;
• больший и действительно пассивный доход (все заботы, включая выплату налогов, берет на себя УК). Доходность апартаментов в СПб может достигать 7,7-19%, что намного больше, чем 2,7-5,5% годовых за квартиры.

Инвестиции в апартаменты, по оценкам экспертов, перспективнее, чем в привычные квартиры, ведь это вложение в долю работающего бизнеса и бренд апарт-отеля. С интересными предложениями такого формата жилья можно ознакомиться здесь:

Чего ждать от арендного рынка Петербурга в 2021 году

В 2021 году тенденции 2020 года продолжатся — рост цен на жилье и сокращение предложения в связи с переходом на эскроу-счета.

Порог входа на рынок аренды повышается. За первые три месяца 2021 года стоимость квартир в новостройках Петербурга выросла на 150-400 тыс. руб.: студии стоят около 3,7 млн руб., однокомнатные квартиры — в районе 5,5 млн руб., двухкомнатные — около 8 млн руб.

Цены на квартиры продолжают расти — в феврале средняя стоимость предложения выросла на 4%, к марту 2021 года арендные ставки плюс-минус вернулись к прежним цифрам. По словам экспертов, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах — могут снова появиться проблемы с поиском квартиросъемщиков, а арендные ставки — снова скользнуть вниз. На наш взгляд, однозначных прогнозов в столь нестабильной макроэкономической ситуации делать нельзя. 

Рынок аренды, по прогнозам аналитиков, в 2021 году стабилизируется окончательно. К концу 2021 года ожидается повышение арендных ставок в пределах 10-15%. Рынок продолжит развиваться — этому способствует льготная ипотека, сокращение объема предложения от застройщиков. Также многие аналитики прогнозируют смещение интереса инвесторов в сторону апартаментов и жилья с отделкой. Пока же квартиры остаются самым понятным и стабильным способом сохранить и приумножить деньги, а то и просто выплатить ипотеку за них же.