Предел рентабельности квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга — 75 000 рублей
Именно эту цифру руководство ведущих строительных компаний Северной столицы называет последним рубежом, говоря о минимальных прайсах на кв. м жилья. Санкт-Петербург занимает 2-е место в РФ после Златоглавой по масштабам, значимости и уровню цен, в том числе и на квартиры. На фоне санкций от Америки и ЕС, спровоцировавших нестабильность во многих отраслях, российские застройщики оказались в патовой ситуации. Рассмотрим, почему в 2016 году цены на жилье в СПб ниже 75 000 руб. за кв. м нереальны и убыточны.
Северную столицу условно делят на 3 зоны застройки: центр с его старым фондом, промышленные и спальные районы и Ленобласть (территории в 20-40 км от СПб). Цены за квадратный метр в разных частях города и его предместьях отличаются по естественным причинам — на рынке недвижимости Петербурга есть предложения в секторе «масс-маркет», элитные и премиальные новостройки. Но макро- и микроэкономические потрясения, коснувшиеся его в последние пару лет, ограничили застройщиков со всех сторон.
Предпосылки текущего ценообразования на квадратный метр
Жилье стало менее доступным покупателю, хотя многие девелоперские компании по-прежнему вынуждены балансировать на грани рентабельности и банкротства.
Какие факторы не дают застройщикам продавать жилье в СПб дешевле 75 000 руб. за кв. м:
- политические;
- общеэкономические;
- внутриотраслевые.
Подробно о причинах, приведших к такому положению дел, мы говорили в этой статье.
Маржинальность строительства упала, внешние и внутренние условия не позволяют девелоперам повышать цены, но и понижать их уже некуда.
Согласно информации ведущих строительных компаний, себестоимость 1 жилого квадратного метра в новых комплексах выросла в 2 раза по сравнению проектами, двигающимися к завершению. Увеличились затраты на расходные материалы, рабочую силу, грузоперевозки и страховку. Возведение объектов внутренней инфраструктуры (детских садов, школ, минимаркетов и поликлиник) также обходится дороже. Кроме повышения себестоимости новостроек, сказалась на ценах и захлестнувшая государство инфляция. При условии снижения спроса застройщики не понижают планку, а это говорит о том, что отступать им просто некуда.
Эксперты предупреждают: цены на жилье в Санкт-Петербурге ниже 75 000 руб. за кв. м в новых проектах — сигнал о возможных махинациях, проблемах с инвестированием, разрешительной документацией или о других нерешенных вопросах.
Иногда официальные расценки на кв. м жилья по подсчетам Минстроя РФ меньше реальных девелоперских прайсов в 2 раза.
По сведениям консалтингового центра «Петербургская недвижимость», реальная средняя стоимость кв. м жилья в рублях — 95-97,5 тыс. В черте СПб, в обжитых районах — более 100 тыс., за пределами Северной столицы — около 71,5 тыс.
В сегментах элитного и премиального жилья СПб средние цены на кв. м составляют около 169 и 331 тыс. руб.
В начале 2016 г. аналитики отмечали рост цен на жилье в СПб. После небольших колебаний с понижением в конце весны повышение продолжилось, но уже меньшими темпами.
Аналитик «Главстрой-СПб» Петр Буслов: «Возможны уходы с рынка компаний, которые неправильно рассчитали стратегию. Выиграют те проекты, которые уже начаты и находятся в высокой степени готовности, а также проекты от надежных компаний».
Советы покупателю
Какие шаги снижают риски:
- выбор проектов с ДДУ или ЖСК;
- доскональное изучение договора с застройщиком, разрешительной и страховой документации (если проект был начат после 1 января 2014 г., наличие страховки обязательно);
- жесткий отсев девелоперов — репутация компании должна быть безупречной;
- отслеживание динамики строительства заинтересовавшего объекта.
Аналитики советуют покупателям искать выгодные ипотечные программы, выбирать жилье у компаний, которые предлагают интересные акции и дисконтные программы. Чтобы не связаться с завуалированным долгостроем или махинациями, обращайтесь к консультантам компании «МИР недвижимости» — мы поможем выбрать надежного девелопера и купить квартиру по доступной цене.
Вы можете посмотреть стоимость различных типов квартир, выбрав интересующие вас строительные комплексы и указав подходящие характеристики в нашем поисковом фильтре:
Экономические риски для застройщиков. Откуда тенденция и чего ждать
Рост стоимости недвижимости по состоянию на осень 2016 г. эксперты назвали самым резким со времен начала кризиса в РФ. Он спровоцирован множеством факторов, только повышение расходов на стройматериалы привело к увеличению цен на 3%. Также на конечную себестоимость квадратного метра повлияли нововведения в градостроительных требованиях, ужесточение условий для компаний, работающих по ДДУ. Увеличилась внутриотраслевая конкуренция, изменилось соотношение готовых к заселению домов и новых объектов, на рынке появляется меньше комплексов.
В начале года разрыв с объемами жилья, построенного в первые месяцы 2015-го, составил 7,3%, во втором квартале разница выросла на 18,6% по сравнению с аналогичным периодом 2015-го. На фоне этих волнений люди спасаются ипотекой — согласно подсчетам «Петербургской недвижимости», около 60% покупок в первичном сегменте проводится с помощью кредитных продуктов. Цены на кв. м жилья в Санкт-Петербурге, по подсчетам экспертов, в пределах КАД выросли на 3,5%, в пригородах — на 2,4%. Комитет по строительству сообщил, что количество долгостроев с 19 (в 2014 г.) выросло до 24.
Цифры и данные по Санкт-Петербургу
Картина цен, согласно данным Минстроя РФ:
- сейчас цена на кв. м в новых проектах стартует от 75-77 тыс. руб.;
- средняя стоимость квадратного метра жилья — около 59 тыс. руб., что на 2,5 тыс. больше прошлогодних показателей (в Ленобласти эта цифра — чуть более 41 тыс. руб.).
Важно понимать: статистика Минстроя — усредненная величина, реальные расценки выше. Особенно явно отличие между данными на бумаге и в жизни прослеживается в мегаполисах, к которым относится и Санкт-Петербург.
