Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
1241

Из хрущевки в «конфетку»: как отремонтировать квартиру в советском панельном доме

На рынке жилой недвижимости Петербурга хрущевки — ходовой товар. Такие квартиры привлекают покупателей низкой ценой. Осенью 2018 года стоимость квадрата во вторичке составляла 111 тыс. рублей, при этом квадрат в хрущевке продавался за 95 тыс. рублей, то есть почти на 14,5% дешевле средней цены. Молодая семья вместо однушки в новостройке в развивающемся районе может купить с доплатой панельную двушку в обжитом квартале недалеко от центра. Другой вопрос, насколько комфортным будет такое жилье, построенное по нормативам прошлого века. В помощь таким покупателям мы и написали эту статью.

Что такое хрущевка

Хрущевки — это трех- и пятиэтажки из панелей, блоков или кирпича, которыми массово застраивали советские города в 1960-х годах XX века. Жилищный вопрос в те времена стоял еще острее, чем сейчас, поэтому комфорт и эстетику приносили в жертву экономичности и быстроте:

  • маленький общий метраж — площадь квартир от 18 квадратов. Комнаты тоже весьма небольшие: по минимальным нормативам того времени размер спальни на одного человека составлял 6 кв. м, на двоих — 8 кв. м;

  • миниатюрные кухни площадью до 6 кв. м;

  • тесный совмещенный санузел;

  • смежные и проходные комнаты;

  • низкие потолки до 2,5 м;

  • в подавляющем большинстве домов нет лифта и мусоропровода;

  • унылые, лишенные любых декоративных излишеств фасады.

Также в типичной хрущевке, как правило, имеется кладовая, в которой скапливается пыльный хлам, непрактичная ниша под холодильник в кухне и непонятное окно в санузле.

«Больные места» хрущевок: что нужно исправить в ходе ремонта

Недостатки хрущевок — прямое следствие возраста (в среднем такому дому лет 45-50) и экономии на строительстве. Капитальный ремонт должен решить следующие типичные проблемы:

  • теснота и неудобная организация пространства. Решение: перепланировка со сносом ненужных стен и перегородок, зонирование с помощью ширм, барных стоек и мебели. Некоторые работы нужно заранее согласовать в Государственной жилищной инспекции. Подробнее о нюансах перепланировки читайте в специальной статье.

  • Износ конструкций и коммуникаций. Хрущевки строились из дешевых материалов, а канализация, отопление и особенно электропроводка давно не соответствуют современным реалиям. Поэтому в квартирах протекают трубы, а пробки регулярно перегорают. Решение: полная замена электропроводки с обновлением щитка, замена всех труб, смесителей и сифонов, установка новой сантехники.

  • Холод зимой. Особенно страдают жильцы квартир в торцах зданий. Решение: теплые полы и дополнительная теплоизоляция стен.

  • «Картонные» стены. Владелец хрущевки поневоле в курсе личной жизни соседей. А если она у них бурная — можно не подключаться к кабельному ТВ, впечатлений и так будет предостаточно. Решение: замена входной двери, звукоизоляция стен и потолка.

  • Затхлый запах в квартире. Причина — пораженные грибком и плесенью полы и/или непродуманная вентиляция. Решение: демонтаж полов и новая стяжка, установка клапанов приточной вентиляции, продувка существующих вентиляционных каналов. Также нужно обновить обои и освежить потолок.

  • Сквозняки из-за рассохшихся окон. Решение: установка современных стеклопакетов.

В этой статье мы не будем описывать все этапы ремонта, а сосредоточимся на важных моментах, которые указали выше. О ремонте в деталях читайте наши отдельные статьи: подготовка и пошаговая инструкция.

Общие советы

Перед тем, как приступить к ремонту, составьте дизайн-проект квартиры и рабочие чертежи. Обязательный минимум:

  • подробный покомнатный план квартиры до ремонта с точными замерами, расположением труб и электропроводки;

  • подробный покомнатный план квартиры после ремонта. Отметьте, где и какая стоит мебель, бытовые приборы и светильники;

  • отдельные чертежи для электропроводки, труб и полов с подогревом.

Песок, шпатлевку, ламинат, обои, краску покупайте с запасом в 7-15%. Во-первых, не придется по 10 раз бегать в магазин, если материалов не хватит. Во-вторых, разные партии товара могут отличаться по цвету и фактуре.

Если заказали комплексный ремонт у компании, оплачивайте его не целиком, а частями: за демонтаж перегородок, стяжку, оклейку стен. Так будет проще контролировать расходы и качество работ.

Самая важная часть ремонта — полы и коммуникации. Не экономьте на этом.

Сколько стоит

Если вы заказываете комплексный ремонт в компании, то план и рабочие чертежи для вас сделают бесплатно. Такие фирмы обычно имеют уже готовые решения для типовых квартир. Заказать 3D-визуализацию у дизайнера стоит от 15 тыс. рублей.

Подготовка квартиры: демонтаж и очистка от хлама

  1. Полностью освободите квартиру или комнату от мебели и вещей.

  2. Снесите ненужные стены и перегородки.

  3. Снимите побелку и слои обоев, сбейте старую штукатурку, оголите стены и потолок до бетона.

  4. Если планируете менять проводку, проштробите каналы и выемки для кабелей, розеток и выключателей. Это лучше сделать сейчас, потому что образуется много строительного мусора.

  5. Чтобы избавиться от затхлого запаха, демонтируйте полы как минимум в кухне и прихожей.

  6. Вывезите мусор, сделайте влажную уборку и покройте все бетонные поверхности антисептическими обеспыливающими грунтовками.

Стены в хрущевках тонкие, советуем вместо мощного перфоратора или ударной дрели пользоваться щадящей болгаркой по бетону. Иначе можно пробить дыру в Европу к соседям.

Сколько стоит

Если вы заказали ремонт в компании, демонтаж и вывоз мусора, как правило, входят в стоимость работ. Отдельный вывоз строительного мусора стоит от 6 тыс. рублей за 4 куба.

Электрика

Проводку из медного провода можно не трогать, она достаточно долговечная. А вот ломкую алюминиевую нужно заменить. После мокрых работ по оштукатуриванию и шпаклевке она, скорее всего, «умрет» окончательно, и после ремонта вы обнаружите, что в свежей квартире не работает ни одна розетка.

Минимум, что нужно сделать

  • Заменить монтажные коробки, выключатели, розетки и старый пятиамперный счетчик.

  • Перебрать щиток.

  • Установить дополнительные автоматы.

  • Провести на кухню еще одну силовую линию, потому что там больше всего мощных бытовых приборов. Вести нужно трехжильным проводом, а также установить устройство защитного отключения (УЗО) и сделать заземление для розеток, к которым будут подключены посудомоечная и стиральная машины.

Сколько стоит

Настоятельно советуем вызвать мастера. Мелкие работы, например, установка выключателей и розеток, стоят от 1 тыс. рублей. Перебрать щиток, установить автоматы и УЗО — от 5 тыс. рублей. Стоимость проводки под ключ зависит от площади квартиры, например, для 45 квадратов это минимум 30 тыс. рублей.

Утепление

Обычно стены утепляют изнутри: обшивают пенополистиролом или обкладывают минераловатными плитами и гипсокартоном. Но мы советуем обсудить этот вопрос с профессионалом. Если стена хорошо прогревается и высыхает на солнце, утепляться можно и нужно. Если стена сырая, утепление даст обратный эффект: в стене будет скапливаться влага и заведется грибковая плесень. Такую квартиру можно утеплять только снаружи.

Наружным утеплением стен и герметизацией панельных стыков занимается управляющая компания. Работы входят в капитальный ремонт фасада, а их стоимость включена в коммунальные платежи. Поэтому обратитесь в УК с заявкой на капитальный ремонт дома или узнайте, на какое время он запланирован.

Трубы, сантехника, радиаторы и газовые приборы

Менять нужно все трубы, включая горизонтальную чугунную (лежак). Используйте современные полипропиленовые или металлопластиковые трубы, вместо чугунных кладите трубы из поливинилхлорида (ПВХ). Сливы и выводы канализации замените пластиком. Установите два отдельных смесителя для ванны и раковины.

Старую чугунную ванну можно не менять, а заказать акриловый вкладыш. Работы проводите в конце, чтобы не испортить свежую плитку. Обязательно обновите гидроизоляцию в санузле.

Для замены сантехники, труб и радиаторов отопления без переноса точек подключения разрешение не требуется. Если вы устанавливаете газовую плиту в другом месте или переносите колонку из кухни в санузел, надо все согласовать с газовщиками. Чтобы заменить стояк, нужно написать заявление в ЖЭК.

Сколько стоит

Работы грязные, сложные и требуют квалификации, поэтому вызовите специалистов.

Заменить трубы канализации стоит от 5 тыс. рублей вместе с материалами.

Заменить трубы водоснабжения — от 9 тыс. рублей.

Заказать акриловый вкладыш в ванну — от 3,5 тыс. рублей.

Полы

В комнатах положите стяжку по лагам из деревянных брусков и фанерный настил. Это самый бюджетный вариант чернового пола. В кухне, в санузле и в квартирах с повышенной влажностью, например, тех, которые расположены над сырым подвалом, формируется стяжка с гидроизоляцией.

Часто в хрущевках пол в разных помещениях имеет разную высоту, поэтому уделите особое внимание выравниванию. На этом же этапе полы можно утеплить пенополистиролом, а в санузле — сделать разводку для подогрева пола.

Сколько стоит

Стяжка по лагам — от 8 тыс. рублей для помещения в 12 квадратов.

Гидроизолирующая керамзитобетонная стяжка — от 12 тыс. рублей.

Стены

Стены в хрущевках, как правило, кривые, однако добиваться идеально ровной поверхности нет смысла, это лишняя трата денег. Как минимум, выведите углы, где будет стоять мебель, и выровняйте стены возле плинтусов и вокруг дверей.

Заделайте выбоины и трещины в бетонных поверхностях, обработайте еще раз стены антисептиками и средствами от плесени, обеспыльте и прогрунтуйте.

Сколько стоит

Выравнивание по маякам + оштукатуривание — от 380 руб. за квадрат.

Шпаклевка в один слой — от 250 руб. за квадрат.

Звукоизоляция

Чтобы уменьшить шумы от соседей, нужно положить на стены слой шумопоглотителя и шумоизолирующий материал. В качестве первого используется акустическая минеральная вата, в качестве второго — двойной гипсокартон или акустические панели.

Иногда шумы и неприятные запахи из смежных квартир проникают через розетки, которые установлены в сквозных отверстиях. Перенесите розетки на другие места или заделайте отверстия негорючим материалом, например, минеральной ватой.

Чтобы уменьшить шумы сверху, можно сделать натяжные или навесные потолки, положить каркас из металлопрофиля, демпфирующие подложки или слой базальтовой ваты. Но помните: высота помещения уменьшится еще на 5-8 см.

Сколько стоит

Звукоизоляция стены — от 1,8 тыс. рублей за квадрат.

Звукоизоляция под натяжной потолок — от 1,4 тыс. за квадрат.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Двери и окна + апгрейд вентиляции

Скорее всего, вы избавитесь от древних деревянных окон и установите современные герметичные стеклопакеты. Идея отличная, однако не забудьте привести в порядок вентиляцию, иначе без свежего воздуха квартира быстро превратится в рассадник плесени.

Для начала проверьте вентиляцию в кухне и санузле: приложите к отверстию лист бумаги, он должен плотно прилипнуть. Если движение воздуха плохое, напишите в УК заявку на прочистку вентиляции. Иногда виноваты соседи, которые закрыли отверстия шкафчиком. Постарайтесь решить вопрос полюбовно, если не получается, обращайтесь в УК, а в крайнем случае — подавайте судебный иск о восстановлении общего домового имущества.

Позаботьтесь о притоке свежего воздуха на кухне: установите клапаны приточной вентиляции в наружной стене или оконных рамах. Предусмотрите вентиляционные решетки внизу двери в санузел и зазоры под дверями в комнаты. Так вы восстановите правильную циркуляцию воздуха в квартире: из комнат в кухню и санузлы.

Чтобы защититься от шума с лестничной площадки, установите входную дверь с двухконтурным уплотнением и повышенной звукоизоляцией. Если этого недостаточно, можно поставить вторую дверь, не обязательно металлическую, сгодится и обычная межкомнатная.

Сколько стоит

Монтаж входной двери (только работы) — от 2 тыс. рублей.

Двустворчатое окно с установкой — от 15 тыс. рублей.

Клапан приточной вентиляции с установкой — от 3 тыс. рублей.

Лайфхаки для дизайна хрущевки

Как расширить кухню

Самая большая проблема хрущевок — тесная кухня, в которую нужно вместить плиту, газовую колонку, мойку, рабочие поверхности, шкафчики и мебель.

  • Радикальное решение: снести стену и объединить кухню с гостиной. Подобную перепланировку нужно согласовать в Государственной жилищной инспекции.

  • Выкроить пространство за счет двери: перевесить ее так, чтобы она открывалась во внешнюю сторону, установить раздвижную дверь или сделать арочный проем.

  • Превратить подоконник в рабочую поверхность или барную стойку. Для этого его нужно встроить в кухонный гарнитур.

  • Заменить обычный обеденный стол откидным и поставить складные стулья.

  • Использовать стены по максимуму: сделать навесные шкафчики, длинные и угловые полки. В цоколе напольной мебели можно обустроить выдвижные ящики, в которых удобно хранить сковороды, противни и хозяйственные мелочи.

  • Спрятать неприглядную газовую колонку в шкафчик кухонного гарнитура.

  • Оформить кухню в однотонной светлой гамме, чтобы расширить пространство хотя бы визуально. Насыщенные, особенно темные цвета лучше не использовать, но можно «разбавить» интерьер ярким пятном.

Как расширить санузел

Еще одна проблемная зона в хрущевке — крохотная ванная комната, где невозможно разместить стиральную машину.

  • Радикальное решение: сдвинуть перегородку между санузлом и коридором, освободив место под стиралку.

  • Избавиться от чугунной ванны и установить душевую кабину или сделать душевую со сливом в пол.

  • Повесить умывальник не сбоку, как это бывает обычно, а над ванной.

  • Поднять раковину и поместить под ней стиральную машину. Еще один безумный, но вполне реализуемый вариант: установить стиральную машину над унитазом.

Как расширить прихожую и коридор

  • Повесить в прихожей большое зеркало. Прием банальный, но он отлично помогает визуально раздвинуть стены.

  • Длинный коридор можно разделить на две части: входную зону у двери и гардеробную. Зоны выделяют визуально с помощью цвета, разного освещения или разных материалов отделки.

  • «Оживить» унылый темный коридор с помощью ярких фотообоев.

  • Вместо громоздкого шкафа-купе обустроить открытую гардеробную из сборных блоков-полок.

Дизайн комнат

  • Радикальный вариант, чтобы увеличить полезную площадь: снести стену и сделать балкон частью комнаты. Хорошо утепленный балкон можно использовать как гостиную зону или спальню.

  • Вынести хлам из кладовки и превратить ее в рабочий кабинет или место для детских игр.

  • Установить кровать на деревянном подиуме со встроенными выдвижными ящиками под одеяла, подушки и постельное белье.

  • Заменить шкафы стеллажами и полками во всю стену. Одежду можно развесить на плечиках на специальных штангах.

  • Использовать подоконник как рабочий стол или обустроить там место для отдыха и чтения.

  • Разделить комнату на функциональные зоны с помощью цвета или оформления пола. Используйте освещение: в рабочей зоне повесьте яркие лампы, в зоне отдыха и сна пусть будет мягкий рассеянный свет.

Считаем деньги

Капитальный ремонт хрущевки в Петербурге стоит от 4,5-5 тыс. рублей за квадрат без материалов. То есть квартира площадью 50 кв. м обойдется вам минимум в 250 тыс. сверху к стоимости покупки. А если ремонт делать с любовью, то цена квадрата может вырасти до 100-120 тыс. против начальных 95. Плюс потраченное время и нервы.

Стоит ли овчинка выделки? На нашем сайте представлены сотни современных квартир в новостройках с предчистовой и полной чистовой отделкой. Чтобы посмотреть и выбрать, воспользуйтесь поиском по районам, ценам, жилым комплексам и застройщикам:

Читайте также
Квартиры с чистовой отделкой

Чистовая отделка от застройщика

Коротко и емко о чистовой отделке в новостройках можно сказать двумя словами: «заезжай и живи». После покупки и получения ключей в квартирах остается лишь расставить мебель. Несмотря на то, что жилье с отделкой от застройщика дороже, покупать его выгодно, если вы хотите сэкономить средства и время.

Как дешевле сделать ремонт

Реальный способ сэкономить на отделке квартиры

Залог качественной отделки — знание «правильных» людей и мест: квалифицированных недорогих бригад, талантливых дизайнеров, строительных магазинов, где готовы дать солидную скидку. Такими знаниями щедро делится «МИР недвижимости», предоставляя каждому покупателю членство в клубе привилегий MN-Club.

Новый стандарт чистовой отделки квартир

«ЛСР. Недвижимость» предлагает квартиры с отделкой по новому стандарту

Переделывать и дорабатывать не придется! При отделке квартир в новостройках от компании «ЛСР. Недвижимость» теперь используются более качественные материалы и оборудование. Что входит в пакет отделки «комфорт»?

Новостройки с отделкой в Петербурге

Новостройки СПб с отделкой: виды и цены

Обзор новостроек с отделкой от застройщика в СПб в разных локациях: варианты оформления квартир, особенности, плюсы и минусы. Алгоритм приемки отделки и квартиры у застройщика, сравнение цен, анализ выгод и ситуации на рынке недвижимости на 2019 год.

Новоселье в новой квартире

Ограниченный бюджет – не помеха для новоселья

Расходы на квартиру не ограничиваются расчетами по договору или ипотечными платежами. Если вы приобретаете жилье без отделки, придется потратиться на ремонт. А если это ваша первая недвижимость, то список с обязательными расходами пополнится мебелью и бытовой техникой. Чаще всего денег на предметы интерьера остается в обрез — всего 50-60 тысяч рублей. Но и такой суммой можно распорядиться с умом.

Этапы ремонта квартиры

Этапы отделки квартиры в новостройке

Отделка квартиры в новостройке от голой коробки до комфортабельного жилья. Когда лучше начинать ремонт, как подготовиться, этапы. Как рассчитать бюджет и как сэкономить на ремонте. Полезные советы.