Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно

Продажа квартиры по переуступке: юридические тонкости

Продажа квартиры по переуступке

Юридически переуступка недвижимости не относится к вариантам купли-продажи. С помощью этой процедуры изменяется одна сторона в договоре с застройщиком. Предыдущий владелец делегирует свои права и обязанности третьему лицу: это может быть как право на передачу квартиры после окончания строительства дома, так и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Договор уступки права называется цессией, продавец по нему именуется цедентом, а покупатель — цессионарием. Если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга. Такой вариант приобретения жилья несет юридические риски, поэтому потенциальный покупатель должен четко понимать особенности проведения процедуры, а также ее плюсы и минусы.

Почему собственники продают жилье до окончания строительства

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка. Инвесторы вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне, и продают жилье перед сдачей дома в эксплуатацию. Выгода может достигать трети начальной стоимости квадратного метра. Более опасной является ситуация, когда цедент стремится избавиться от неликвидной недвижимости. Причины разнообразны: угроза банкротства застройщика, снижение темпов работы на объекте, низкое качество используемых материалов, отсутствие обещанной инфраструктуры, сложная транспортная ситуация.

Возможные риски по договору цессии

Чаще всего цессия выгодна для покупателя: она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют. Во-первых, договор может быть признан недействительным. Это возможно, если застройщик не дал письменного согласия на переуступку либо оказался банкротом, цедент приобретал квартиру в ипотеку либо не погасил долг перед застройщиком. Во-вторых, по цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.

Продажа недвижимости по переуступке пользуется популярностью среди инвесторов, которые зачастую приобретают квартиру на начальной стадии строительства дома, чтобы позднее перепродать ее по более высокой цене и получить прибыль. Для того, чтобы оценить возможный доход от такого вложения следует обращать внимание на то, как меняется цена на квартиры в ходе строительства. Можно увидеть динамику цен на примере ЖК «LIFE-Приморский»:

Как менялась цена в ЖК LIFE-Приморский
{"chart_data": [ { "date": "01-06-2014", "c23537": 100000 , "c23538": 100000 , "c23540": 100000 } , { "date": "22-05-2015", "c23537": 118252 , "c23538": 121633 , "c23540": 126280 } , { "date": "08-06-2015", "c23537": 138500 , "c23538": 124356 , "c23540": 127287 } , { "date": "13-07-2015", "c23538": 132289 } , { "date": "03-08-2015", "c23537": 138500 , "c23538": 124356 } , { "date": "01-09-2015", "c23537": 139500 , "c23538": 135071 , "c23540": 129299 } , { "date": "02-10-2015", "c23538": 128318 , "c23540": 123312 } , { "date": "04-11-2015", "c23538": 120075 , "c24908": 101311 , "c24909": 105373 , "c24910": 100315 } , { "date": "02-12-2015", "c23537": 134425 , "c23538": 144875 , "c23540": 122550 , "c24910": 100062 } , { "date": "17-02-2016", "c24908": 109416 , "c23538": 140622 , "c23540": 129000 } , { "date": "02-03-2016", "c24908": 116000 , "c24909": 105000 , "c24910": 100000 , "c23537": 138000 , "c23538": 140000 , "c23540": 133000 } , { "date": "12-05-2016", "c23537": 136500 , "c23538": 152500 } , { "date": "03-06-2016", "c23537": 140000 } , { "date": "10-08-2016", "c23537": 130200 , "c23540": 150000 } , { "date": "02-09-2016", "c23540": 184300 , "c23538": 145679 , "c24908": 117500 , "c24909": 106500 , "c24910": 101500 } , { "date": "04-10-2016", "c23540": 150000 , "c23538": 152500 , "c24908": 122938 , "c24909": 110162 , "c24910": 106037 } , { "date": "03-11-2016", "c24908": 123000 } , { "date": "01-12-2016", "c23540": 184300 , "c24908": 126700 , "c24909": 113500 , "c24910": 113300 } , { "date": "23-01-2017", "c23540": 171000 } , { "date": "16-02-2017", "c24909": 116308 } , { "date": "01-03-2017", "c24909": 123393 } , { "date": "07-06-2017", "c23540": 143004 , "c24908": 120289 , "c24909": 124626 , "c24910": 107567 } , { "date": "04-07-2017", "c24908": 135669 } , { "date": "09-08-2017", "c24908": 127967 , "c24909": 122210 , "c24910": 114433 } , { "date": "18-09-2017", "c23537": 166000 , "c24909": 128844 } , { "date": "02-10-2017", "c24908": 133001 , "c24909": 128844 , "c26358": 124051 } , { "date": "01-11-2017", "c24908": 125738 , "c26358": 142500 , "c24910": 112320 , "c24909": 120650 } , { "date": "05-12-2017", "c26358": 134550 } , { "date": "16-01-2018", "c23537": 260229 , "c24908": 128357 , "c24909": 130340 , "c24910": 118090 } , { "date": "05-02-2018", "c26358": 140156 , "c24908": 133650 , "c24909": 135714 , "c24910": 122959 } , { "date": "05-03-2018", "c26358": 149350 } , { "date": "05-04-2018", "c24908": 138810 } , { "date": "22-05-2018", "c24908": 138810 , "c24909": 135714 , "c24910": 122959 , "c23537": 260229 , "c23538": 152500 , "c23540": 143004 , "c26358": 149350 } ], "chart_graphs": [ { "bullet": "round", "balloonText": "[[value]] руб. кв.м. - [[title]] на [[category]]", "id": "corp23537", "bulletBorderAlpha": 1, "bulletColor": "#FFFFFF", "bulletSize": 7, "lineThickness": 2, "title": " дом 52Д, корпус 1-1 (Сдан)", "type": "smoothedLine", "useLineColorForBulletBorder": true, "valueField": "c23537" } , { "bullet": "round", "balloonText": "[[value]] руб. кв.м. - [[title]] на [[category]]", "id": "corp23538", "bulletBorderAlpha": 1, "bulletColor": "#FFFFFF", "bulletSize": 7, "lineThickness": 2, "title": " дом 52Д, корпус 1-2 (Сдан)", "type": "smoothedLine", "useLineColorForBulletBorder": true, "valueField": "c23538" } , { "bullet": "round", "balloonText": "[[value]] руб. кв.м. - [[title]] на [[category]]", "id": "corp23540", "bulletBorderAlpha": 1, "bulletColor": "#FFFFFF", "bulletSize": 7, "lineThickness": 2, "title": " дом 52Д, корпус 1-4 (Сдан)", "type": "smoothedLine", "useLineColorForBulletBorder": true, "valueField": "c23540" } , { "bullet": "round", "balloonText": "[[value]] руб. кв.м. - [[title]] на [[category]]", "id": "corp24908", "bulletBorderAlpha": 1, "bulletColor": "#FFFFFF", "bulletSize": 7, "lineThickness": 2, "title": " дом 52Т, корпус 2-1 (Сдан)", "type": "smoothedLine", "useLineColorForBulletBorder": true, "valueField": "c24908" } , { "bullet": "round", "balloonText": "[[value]] руб. кв.м. - [[title]] на [[category]]", "id": "corp24909", "bulletBorderAlpha": 1, "bulletColor": "#FFFFFF", "bulletSize": 7, "lineThickness": 2, "title": " дом 52Т, корпус 2-2 (Сдан)", "type": "smoothedLine", "useLineColorForBulletBorder": true, "valueField": "c24909" } , { "bullet": "round", "balloonText": "[[value]] руб. кв.м. - [[title]] на [[category]]", "id": "corp24910", "bulletBorderAlpha": 1, "bulletColor": "#FFFFFF", "bulletSize": 7, "lineThickness": 2, "title": " дом 52Т, корпус 2-3 (Сдан)", "type": "smoothedLine", "useLineColorForBulletBorder": true, "valueField": "c24910" } , { "bullet": "round", "balloonText": "[[value]] руб. кв.м. - [[title]] на [[category]]", "id": "corp26358", "bulletBorderAlpha": 1, "bulletColor": "#FFFFFF", "bulletSize": 7, "lineThickness": 2, "title": " дом 52, корпус 3-1 (IV квартал 2018)", "type": "smoothedLine", "useLineColorForBulletBorder": true, "valueField": "c26358" } ]}

Особенности заключения договора переуступки

Сделка цессии регулируется законом № 214-ФЗ (статья 11) и главой 24 ГК РФ (статьи 382-390). Конкретных требований к форме соглашения нет, поэтому составлять договор должен грамотный юрист. Обязательными пунктами являются:

Порядок оформления цессии зависит от того, полностью ли продавец оплатил квартиру. Если долгов нет, то цессионарию передаются только права по договору ДДУ. В такой ситуации достаточно уведомить застройщика в письменной форме. Исключение составляют случаи, когда порядок переуступки прописан в основном договоре. Если покупателю переходят обязательства по долгам цедента, необходимо получить письменное согласие застройщика. Скорее всего, оно будет платным и составит 1-5% от суммы первоначального договора.

Если вы покупаете квартиру по переуступке

Если квартира переуступается по договору ДДУ (закон № 214-ФЗ), обратите внимание на следующие моменты:

Переуступка права на новостройку возможна до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Читайте также
Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на его форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ, законом о долевом участии № 214-ФЗ и другими актами.

Важные моменты договора переуступки прав требования

Изучаем договор переуступки прав требования на квартиру: как правильно составить и защитить себя

Интересный факт: до 15% жилья в новых домах реализуется по договору переуступки прав требования на старте возведения зданий и до 90% — перед сдачей в эксплуатацию. Несмотря на такую популярность, договор цессии (второе название бумаги) сопряжен с рисками.

Сделки с недвижимостью

Переуступка квартиры в новостройке

Одна из ключевых задач при покупке недвижимости — выбор типа сделки, от чего зависит не только её надежность, но и конечная стоимость объекта. В этой статье рассматривается популярный вариант решения — переуступка квартиры в новостройке (покупка так называемой «первички с рук»).

Вычет подоходного налога при переуступке

Подоходный налог при переуступке

Граждане России, получающие доход от сделки переуступки, обязаны платить подоходный налог в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%. Гражданин, переуступивший право собственности, может оформить вычет. Его максимальный лимит — 1 млн рублей.