Продажа квартиры по переуступке: юридические тонкости
Юридически переуступка недвижимости не относится к вариантам купли-продажи. С помощью этой процедуры изменяется одна сторона в договоре с застройщиком. Предыдущий владелец делегирует свои права и обязанности третьему лицу: это может быть как право на передачу квартиры после окончания строительства дома, так и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.
Договор уступки права называется цессией, продавец по нему именуется цедентом, а покупатель — цессионарием. Если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга. Такой вариант приобретения жилья несет юридические риски, поэтому потенциальный покупатель должен четко понимать особенности проведения процедуры, а также ее плюсы и минусы.
Почему собственники продают жилье до окончания строительства
Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка. Инвесторы вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне, и продают жилье перед сдачей дома в эксплуатацию. Выгода может достигать трети начальной стоимости квадратного метра. Более опасной является ситуация, когда цедент стремится избавиться от неликвидной недвижимости. Причины разнообразны: угроза банкротства застройщика, снижение темпов работы на объекте, низкое качество используемых материалов, отсутствие обещанной инфраструктуры, сложная транспортная ситуация.
Возможные риски по договору цессии
Чаще всего цессия выгодна для покупателя: она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют. Во-первых, договор может быть признан недействительным. Это возможно, если застройщик не дал письменного согласия на переуступку либо оказался банкротом, цедент приобретал квартиру в ипотеку либо не погасил долг перед застройщиком. Во-вторых, по цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
Продажа недвижимости по переуступке пользуется популярностью среди инвесторов, которые зачастую приобретают квартиру на начальной стадии строительства дома, чтобы позднее перепродать ее по более высокой цене и получить прибыль. Для того, чтобы оценить возможный доход от такого вложения следует обращать внимание на то, как меняется цена на квартиры в ходе строительства. Можно увидеть динамику цен на примере ЖК «LIFE-Приморский»:
Особенности заключения договора переуступки
Сделка цессии регулируется законом № 214-ФЗ (статья 11) и главой 24 ГК РФ (статьи 382-390). Конкретных требований к форме соглашения нет, поэтому составлять договор должен грамотный юрист. Обязательными пунктами являются:
- полные паспортные данные цедента и цессионария;
- нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
- основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
- предмет договора — передача прав требования на квартиру;
- ответственность сторон;
- сумма договора.
Порядок оформления цессии зависит от того, полностью ли продавец оплатил квартиру. Если долгов нет, то цессионарию передаются только права по договору ДДУ. В такой ситуации достаточно уведомить застройщика в письменной форме. Исключение составляют случаи, когда порядок переуступки прописан в основном договоре. Если покупателю переходят обязательства по долгам цедента, необходимо получить письменное согласие застройщика. Скорее всего, оно будет платным и составит 1-5% от суммы первоначального договора.
Цедент обязан передать цессионарию все документы по договору ДДУ: сам документ, предварительный договор, дополнительные соглашения, акт сверки с застройщиком, письменное согласие застройщика на переуступку. Передача пакета документов оформляется актом, подписанными обеими сторонами сделки.
Если вы покупаете квартиру по переуступке
Если квартира переуступается по договору ДДУ (закон № 214-ФЗ), обратите внимание на следующие моменты:
- Проверьте надежность застройщика. Посетите объект, изучите отзывы о компании и конкретном жилом комплексе.
- Ознакомьтесь с основным договором ДДУ. Если есть возможность, покажите его независимому юристу. Уточните сроки сдачи дома и характеристики квартиры.
- Удостоверьтесь в согласии застройщика на переуступку и наличии полного пакета документов у цедента.
- Проверьте, полностью ли оплачена квартира и не осталось ли непогашенных штрафов. После регистрации договора цессии все долги переходят покупателю.
- Расплачивайтесь с продавцом только после возвращения документов из Росреестра.
Переуступка права на новостройку возможна до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.
Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке
Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на его форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ, законом о долевом участии № 214-ФЗ и другими актами.
Изучаем договор переуступки прав требования на квартиру: как правильно составить и защитить себя
Интересный факт: до 15% жилья в новых домах реализуется по договору переуступки прав требования на старте возведения зданий и до 90% — перед сдачей в эксплуатацию. Несмотря на такую популярность, договор цессии (второе название бумаги) сопряжен с рисками.
Переуступка квартиры в новостройке
Одна из ключевых задач при покупке недвижимости — выбор типа сделки, от чего зависит не только её надежность, но и конечная стоимость объекта. В этой статье рассматривается популярный вариант решения — переуступка квартиры в новостройке (покупка так называемой «первички с рук»).
Подоходный налог при переуступке
Граждане России, получающие доход от сделки переуступки, обязаны платить подоходный налог в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%. Гражданин, переуступивший право собственности, может оформить вычет. Его максимальный лимит — 1 млн рублей.