Процесс покупки квартиры: этапы сделки
Решение приобрести квартиру — всегда сопряжено с исключительной ответственностью. Когда же оно принято, вам необходимо правильно оформить приобретение, чтобы все усилия по поиску вариантов жилья, источников средств на покупку, достижению договоренностей с участниками сделки не оказались потраченными впустую. Сегодня эта процедура до тонкостей отработана, специалисты учитывают все ее нюансы. И даже человек, покупающий недвижимость впервые, способен подготовиться, узнав об основных этапах покупки и регистрации жилплощади заранее.
Сделать все грамотно важно и потому, что существует выверенная годами схема оплаты. Она должна состояться в тот момент, когда вы станете собственником квартиры — не раньше! Все процедуры проверок юридической «чистоты» недвижимости, ее готовности к передаче новому владельцу должны быть к тому моменту завершены с результатом, положительным для вас.
Этапы сделки купли/продажи жилья:
- проверка данных о продавце и объекте собственности;
- заключение предварительного договора с передачей залога (если требуется);
- заключение основного договора с передаточным актом;
- перерегистрация прав собственности на покупателя;
- окончательный расчет.
Убедившись, что квартира вам подходит и вы в состоянии ее купить, нацельте все внимание на проверку ее владельца и технической документации предлагаемого жилья. Продавец должен предоставить свои правоустанавливающие бумаги, кадастровый паспорт недвижимости, выписку обо всех прописанных и прочих собственниках, подтвердить документально отсутствие коммунальных задолженностей, обременений. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица, проверяйте документы их законных представителей, разрешения органов опеки. Очевидно, что такую работу лучше поручить юристу — это не станет «лишней» тратой денег.
Предварительный договор может быть заключен, если вам или продавцу требуется дополнительное время для выполнения своих обязательств. В нем прописываются все условия и сроки, как и когда должна быть заключена основная сделка. Как правило, на этом этапе происходит передача залога. Проконсультируйтесь с юристом, как вам выгоднее оформить его: как аванс или как задаток (есть важные отличия). Форму стандартного договора купли/продажи можно взять из Интернета и заполнить его со всей тщательностью в 3 экземплярах. Обязательное приложение: акт приемки/передачи жилья с указанием всех его характеристик и особенностей.
Во время проверки и подписания договора требуйте от продавца предоставления оригиналов или, в крайнем случае, нотариальных копий документов. Отказ должен стать для вас сигналом о возможных махинациях, сокрытии сведений.
На этапе заключения предварительного или сразу основного договора решается вопрос оплаты. При передаче залога обязательно составьте расписку с точным указанием: кто, от кого и какую сумму получил. Возьмите с собой свидетеля, который удостоверит факт передачи денег своими паспортными данными. Самый удобный способ расчетов, к которому прибегают чаще всего, — банковская ячейка. Покупатель и продавец вместе арендуют сейф (или открывают аккредитивный счет), кладут туда деньги и заключают с банком договор, на каких условиях и кто сможет забрать их. Например продавец, предъявив документы о том, что сделка зарегистрирована и права собственности перешли к покупателю (и именно к вам!).
Основной договор купли/продажи следует передать в Росреестр (3-й экземпляр остается в архиве). Туда вы обращаетесь вместе с продавцом (или его законным представителем). Полный пакет документов для перерегистрации прав собственности на недвижимость, кроме договора, включает: паспорта сторон, кадастровый паспорт, заявление, квитанция об уплате пошлины. Если в квартире проживали несовершеннолетние, недееспособные, нужно предоставить разрешение на сделку регионального органа опеки и других ведомств. Также важно присовокупить документы всех сторон, чьи права могут оказаться ущемленными, например, супругов, прочих дольщиков недвижимости. Все копии нужно заверить нотариально.
Можно заключать сделку самостоятельно. Заверение договора у нотариуса удостоверяет, что все участники процесса присутствовали и действовали по собственной воле. Но стоимость этой услуги велика и рассчитывается, исходя из стоимости квартиры.
