На что рассчитывать дольщикам, если застройщик — банкрот

Компании, занимающиеся строительством недвижимости, проходят процедуру несостоятельности (банкротства) в рамках Федерального Закона № 127. ФЗ № 214 обязывает застройщиков страховать гражданскую ответственность, что гарантирует полный возврат средств, затраченных участниками долевого строительства. Дела о признании таких фирм банкротами рассматриваются в арбитражном суде. Надежнее всего защищены покупатели квартир, совершившие сделку по закону «О долевом строительстве». Их требования приоритетнее интересов подрядчиков и кредиторов.

Обоснованием обращений граждан в суд являются договоры долевого участия и другие документы, предусматривающие передачу квартиры от строительной компании. Требования пострадавших участников строительства удовлетворяются разными способами.

Возможные причины банкротства застройщика

Застройщик становится банкротом в связи с различными факторами:

• проблемы внутри конкретной организации;

• общие негативные тенденции на строительном рынке;

• непредвиденные осложнения при строительстве конкретных объектов.

Отдельно выделяют предумышленное банкротство строительных фирм. Часто такие процессы связаны с мошенническими схемами. На этой почве государство предусматривает определенные виды наказания для нечестных девелоперов. Воспользовавшись расположенным ниже поисковым фильтром, вы можете выбрать квартиру в жилых комплексах от застройщиков СПб, заработавших хорошую репутацию среди покупателей недвижимости.

Административная и уголовная ответственность застройщиков

Сейчас в России насчитывается около 80 тысяч дольщиков, пострадавших от мошеннических схем застройщиков. Однако даже если вина доказана, выплата компенсаций или получение квартиры иногда остается под вопросом. Чаще всего компании находятся в процессе банкротства, а официальных доходов у владельцев нет. Федеральный закон № 139-ФЗ от 01.05.2016 направлен на решение этой проблемы. В УК РФ теперь есть статья 200.3, которая регламентирует ответственность застройщиков за нарушения в сфере долевого строительства в крупных размерах. Законом предусмотрено наказание в виде исправительных работ или лишения свободы на срок до 5 лет.

Административная ответственность

Ответственность за нарушения в сфере долевого строительства регламентирует Кодекс РФ об административных правонарушениях. Согласно статье 14.28 штраф для должностного лица может достигать 50 тыс. рублей, для юридического лица — 1 млн рублей.

Закон № 214-ФЗ регламентирует выплату неустойки за нарушение сроков сдачи жилья. При переносе даты более чем на два месяца застройщик обязан предоставить дольщикам компенсацию, размер которой рассчитывается по формуле: количество дней просрочки умножить на текущую ставку рефинансирования, результат умножить на 1/150. Чаще всего процент неустойки прописывается в договоре — он может отличаться у разных застройщиков.

Куда обращаться в случае просрочки

Для взыскания неустойки дольщику требуется отправить письменную претензию в адрес застройщика (заказным письмом). В документе необходимо указать размер пени, рассчитанный по приведенной формуле или договору, а также расчетный счет для перевода средств. Если сумма не будет выплачена в течение 10 дней, можно обращаться в суд. Еще один способ решения вопроса — общественный контроль. При выявлении задержки или замедления работ дольщики могут обратиться в Комитет по строительству либо в районную прокуратуру. В 2015 году Прокуратурой СПб было рассмотрено около 200 жалоб, порядка 500 обращений перенаправлено в ИОГВ (исполнительные органы государственной власти).

Застройщик может избежать уголовной ответственности, если он привлекается впервые и полностью возместил нанесенный ущерб. Для этого компании необходимо либо выплатить сумму, внесенную дольщиками по договору, либо завершить строительство дома. Под крупным размером средств подразумевается сумма свыше 3 млн рублей, под особо крупным — свыше 5 млн рублей.

Уголовная ответственность застройщиков

Закон № 139-ФЗ от 01.05.2016 предусматривает следующие формы и сроки наказания:

• обязательные работы — до 360 часов;

• принудительные работы — до 2 лет;

• исправительные работы — до 1 года;

• лишение свободы — до 2 лет.

Сроки увеличиваются, если нарушение было совершено группой лиц (либо в особо крупном размере). В этом случае виновникам грозят:

• обязательные работы — до 480 часов;

• принудительные работы — до 5 лет;

• исправительные работы — до 2 лет;

• лишение свободы — до 5 лет.

Сроки предъявления требований

Пострадавшие дольщики должны подать заявку на включение в реестр требований в течение двух месяцев с момента официального объявления о несостоятельности застройщика. Через два месяца арбитражный управляющий объявляет реестр требований закрытым.

Арбитражный управляющий обязан донести информацию о банкротстве компании до всех участников строительства. Однако на практике это происходит не всегда. Сведения о банкротстве публикуются в газете «Коммерсант», а также на сайте Высшего арбитражного суда.

Для удовлетворения требований участников долевого строительства существует ряд ограничений. В частности, не должны быть ущемлены интересы других участников процесса: кредиторов и дольщиков-юридических лиц. Некоторые решения принимаются с учетом голосов всех лиц, интересы которых занесены в реестр требований.

Важно: с 29 декабря 2015 года законодательство предусматривает еще один способ удовлетворения требований участников долевого строительства: завершить строительство жилого дома может новый застройщик.

Экспертное мнение

Мнения специалистов по поводу ужесточения закона в отношении ответственности застройщиков разделились. Одни считают, что изменения в законодательстве помогут выработать однотипный подход к правонарушениям в сфере долевого строительства. Ранее случаи мошенничества попадали под статьи 159 и 160 УК, но из-за размытых формулировок застройщикам было проще избежать наказания. Другие юристы беспокоятся о том, что в законе № 139-ФЗ не прописана ответственность чиновников. А ведь нередки ситуации, когда проблемы с разрешительными документами возникают после начала строительных работ. Результатом может стать постепенное вытеснение с рынка мелких застройщиков и последующее повышение цен монополистами.

Ольга Пелевина, начальник отдела по надзору за исполнением бюджетного законодательства Прокуратуры Санкт-Петербурга: «В части ответственности законодательство несовершенно. Ответственность как уголовная, так и административная есть за все, что угодно, кроме нецелевого использования средств граждан, что является основным. К тому же на практике не решен вопрос с разграничением административной и уголовной ответственности за незаконное привлечение средств граждан. За 3 млн есть статья 200.3 УК, но в ряде случаев 3 млн рублей — это лишь половина стоимости квартиры. Получается, что застройщика мы посадим, а квартиры никто не получит».

Уголовная ответственность не гарантирует возврата средств пострадавшим дольщикам, но она станет дополнительным барьером для недобросовестных застройщиков и приведет к рассмотрению резонансных дел. В любом случае, покупателям стоит проявить осторожность при выборе первичного жилья. К тревожным признакам относится отсутствие активности на объекте, низкая стоимость квадратного метра, частая смена подрядчиков и постоянное внесение изменений в проектную декларацию.

Посмотреть предложения от авторитетных застройщиков Санкт-Петербурга можно в подборке ниже: