Повышение НДФЛ: вырастут ли налоги при продаже квартиры

Инициативы по введению прогрессивной шкалы налогообложения выдвигались в России неоднократно. То, о чем так долго говорили, скоро примет форму закона. Такая мера позволит привлечь в бюджет страны солидные дополнительные средства. Новость встревожила не только граждан с высоким заработком. Налогом облагаются и другие доходы: гонорары, дивиденды, ценные подарки, средства, вырученные от реализации имущества. Поэтому в числе прочих обеспокоились и собственники жилья, планирующие продажу недвижимости.

Повышение НДФЛ: факты и цифры

Предложение о повышении налоговой ставки прозвучало от Президента России в ходе обращения к россиянам 23 июня 2020 года. Если сейчас в казну государства отчисляется 13% с дохода граждан независимо от его величины, то с 1 января 2021 года размер заработка будет иметь значение. Россиянам, чей годовой доход составит более 5 млн рублей, придется платить 15% от суммы, превышающей эту планку. Выходит, что и продавцы квартир стоимостью выше 5 млн рублей окажутся в разряде магнатов и заплатят как «богатые»? Так ли это, выясняли эксперты компании «МИР Недвижимости».

Когда доход от продажи жилья не облагается налогом

Далеко не всем продавцам квартир приходится выплачивать НДФЛ. В Налоговом Кодексе РФ сказано, что владелец освобождается от уплаты налога, если недвижимость находится в его собственности дольше минимально установленного срока. Этот срок составляет 3 года при соблюдении одного из следующих условий:

продаваемая квартира — единственное жилье собственника;
есть другое жилье, но оно куплено не раньше, чем за 90 дней до продажи первого;
недвижимость получена в наследство, по договору ренты или досталась в подарок от близкого родственника.

Во всех других случаях минимальный срок владения равен 5 годам.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры

Тем, кто продает квартиру до истечения минимально установленного срока владения, следует понимать, как будет начисляться НДФЛ по новым условиям. Действующая формула расчета выглядит так: (налогооблагаемая база — имущественный вычет) х 13%.

За налогооблагаемую базу принимается большее из двух значений: цена, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Имущественный вычет, уменьшающий размер базы, определяется как разница продажной и покупной цен. Он может быть использован в одном из двух вариантов:

в фиксированном размере (не более 1 млн рублей);
в размере суммы фактически произведенных расходов на приобретение недвижимости, если они подтверждены документально.

После принятия закона о повышении налоговой ставки способ расчета не изменится при условии, что у человека нет других источников дохода, кроме выручки от продажи квартиры, и стоимость жилья не превышает порог в 5 млн рублей.

Если недвижимость оценивается в более высокую сумму, алгоритм расчета будет иным. Рассмотрим его на конкретном примере. Допустим, человек продает за 8 млн рублей квартиру, полученную в наследство менее трех лет назад. В этом случае применяется максимальное значение имущественного вычета в размере 1 млн рублей. Таким образом, сумма, с которой отчисляется НДФЛ, уменьшается на 1 млн рублей и составляет 7 млн рублей, 2 миллиона из которых являются сверхдоходом. Расчет в этой ситуации выглядит так:

НДФЛ = (5 млн х 13%) + (2 млн х 15%)

Квартира дешевле 5 миллионов: повышение НДФЛ при продаже не грозит?

Ответ зависит от того, является ли выручка от продажи недвижимости единственным доходом гражданина. Если у него есть другие источники поступления средств, имеет значение сумма, которую он заработал в течение года. Например, жилье продается за 4,5 млн рублей, а годовой заработок человека составил 2,5 млн рублей. Общий доход равен 7 млн рублей. Стоимость квартиры, подлежащая налогообложению, может быть уменьшена на величину имущественного вычета (1 млн рублей). В результате суммарный доход составит 6 млн рублей, что на 1 миллион превышает установленный порог в 5 млн. НДФЛ за квартиру в этом случае будет рассчитываться так:

НДФЛ = (5 млн х 13%) + (1 млн х 15%)

Как избежать повышения налоговой ставки при продаже жилья

Существует несколько законных способов уменьшить налоговую нагрузку. Самый популярный — применение налогового вычета. Если продавец получил квартиру в дар или в наследство, он вправе рассчитывать на фиксированный вычет в сумме 1 млн рублей. При наличии документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, размер вычета не ограничивается. Если разница между ценой покупки и продажи меньше 5 млн рублей, повышенный налог не придется платить вовсе. К затратам на приобретение относят также проценты по ипотеке в случае, когда жилье приобреталось с привлечением целевого займа.

У продавцов квартир есть и другая возможность освободиться от налогового бремени — оформить регистрацию права собственника на родственника, относящегося к льготной категории плательщиков налога на имущество. Выбирая эту стратегию, следует помнить о том, что с переходом права собственности другому члену семьи передается и право принятия решения о продаже недвижимости.

Специалисты «МИРа Недвижимости» считают, что для паники нет оснований. Повышение НДФЛ никак не повлияет на расходы при продаже жилья, которое находилось в собственности более 3 или 5 лет. И даже когда квартира продается до истечения минимального срока владения, легальные способы уменьшить налогооблагаемую базу помогут избежать дополнительных затрат.