Повышение НДФЛ: вырастут ли налоги при продаже квартиры

Инициативы по введению прогрессивной шкалы налогообложения выдвигались в России неоднократно. То, о чем так долго говорили, скоро примет форму закона. Такая мера позволит привлечь в бюджет страны солидные дополнительные средства. Новость встревожила не только граждан с высоким заработком. Налогом облагаются и другие доходы: гонорары, дивиденды, ценные подарки, средства, вырученные от реализации имущества. Поэтому в числе прочих обеспокоились и собственники жилья, планирующие продажу недвижимости.
Повышение НДФЛ: факты и цифры
Предложение о повышении налоговой ставки прозвучало от Президента России в ходе обращения к россиянам 23 июня 2020 года. Если сейчас в казну государства отчисляется 13% с дохода граждан независимо от его величины, то с 1 января 2021 года размер заработка будет иметь значение. Россиянам, чей годовой доход составит более 5 млн рублей, придется платить 15% от суммы, превышающей эту планку. Выходит, что и продавцы квартир стоимостью выше 5 млн рублей окажутся в разряде магнатов и заплатят как «богатые»? Так ли это, выясняли эксперты компании «МИР Недвижимости».
Когда доход от продажи жилья не облагается налогом
Далеко не всем продавцам квартир приходится выплачивать НДФЛ. В Налоговом Кодексе РФ сказано, что владелец освобождается от уплаты налога, если недвижимость находится в его собственности дольше минимально установленного срока. Этот срок составляет 3 года при соблюдении одного из следующих условий:
- продаваемая квартира — единственное жилье собственника;
- есть другое жилье, но оно куплено не раньше, чем за 90 дней до продажи первого;
- недвижимость получена в наследство, по договору ренты или досталась в подарок от близкого родственника.
Во всех других случаях минимальный срок владения равен 5 годам.
Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры
Тем, кто продает квартиру до истечения минимально установленного срока владения, следует понимать, как будет начисляться НДФЛ по новым условиям. Действующая формула расчета выглядит так: (налогооблагаемая база — имущественный вычет) х 13%.
За налогооблагаемую базу принимается большее из двух значений: цена, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.
Имущественный вычет, уменьшающий размер базы, определяется как разница продажной и покупной цен. Он может быть использован в одном из двух вариантов:
- в фиксированном размере (не более 1 млн рублей);
- в размере суммы фактически произведенных расходов на приобретение недвижимости, если они подтверждены документально.
После принятия закона о повышении налоговой ставки способ расчета не изменится при условии, что у человека нет других источников дохода, кроме выручки от продажи квартиры, и стоимость жилья не превышает порог в 5 млн рублей.
Если недвижимость оценивается в более высокую сумму, алгоритм расчета будет иным. Рассмотрим его на конкретном примере. Допустим, человек продает за 8 млн рублей квартиру, полученную в наследство менее трех лет назад. В этом случае применяется максимальное значение имущественного вычета в размере 1 млн рублей. Таким образом, сумма, с которой отчисляется НДФЛ, уменьшается на 1 млн рублей и составляет 7 млн рублей, 2 миллиона из которых являются сверхдоходом. Расчет в этой ситуации выглядит так:
НДФЛ = (5 млн х 13%) + (2 млн х 15%)
Квартира дешевле 5 миллионов: повышение НДФЛ при продаже не грозит?
Ответ зависит от того, является ли выручка от продажи недвижимости единственным доходом гражданина. Если у него есть другие источники поступления средств, имеет значение сумма, которую он заработал в течение года. Например, жилье продается за 4,5 млн рублей, а годовой заработок человека составил 2,5 млн рублей. Общий доход равен 7 млн рублей. Стоимость квартиры, подлежащая налогообложению, может быть уменьшена на величину имущественного вычета (1 млн рублей). В результате суммарный доход составит 6 млн рублей, что на 1 миллион превышает установленный порог в 5 млн. НДФЛ за квартиру в этом случае будет рассчитываться так:
НДФЛ = (5 млн х 13%) + (1 млн х 15%)
Как избежать повышения налоговой ставки при продаже жилья
Существует несколько законных способов уменьшить налоговую нагрузку. Самый популярный — применение налогового вычета. Если продавец получил квартиру в дар или в наследство, он вправе рассчитывать на фиксированный вычет в сумме 1 млн рублей. При наличии документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, размер вычета не ограничивается. Если разница между ценой покупки и продажи меньше 5 млн рублей, повышенный налог не придется платить вовсе. К затратам на приобретение относят также проценты по ипотеке в случае, когда жилье приобреталось с привлечением целевого займа.
У продавцов квартир есть и другая возможность освободиться от налогового бремени — оформить регистрацию права собственника на родственника, относящегося к льготной категории плательщиков налога на имущество. Выбирая эту стратегию, следует помнить о том, что с переходом права собственности другому члену семьи передается и право принятия решения о продаже недвижимости.
Специалисты «МИРа Недвижимости» считают, что для паники нет оснований. Повышение НДФЛ никак не повлияет на расходы при продаже жилья, которое находилось в собственности более 3 или 5 лет. И даже когда квартира продается до истечения минимального срока владения, легальные способы уменьшить налогооблагаемую базу помогут избежать дополнительных затрат.