Почему стоит поторопиться с покупкой недвижимости в связи с изменением курса доллара

Рубль продолжает падать: 13 марта этого года доллар колеблется в пределах от 72 до 78 рублей (официальный курс ЦБ РФ). Для сравнения, 1 марта за доллар в обменниках просили 66 рублей. Ситуация с российской валютой связана с падением мировых цен на нефть после разрыва сделки ОПЕК+: стороны впервые с 2016 года не смогли договориться о параметрах договора по сокращению добычи нефти. Ослабление рубля в сочетании с непростой ситуацией на нефтяном рынке уже влияет на рынок недвижимости.
Если ситуация с курсом валют и стоимостью нефти не изменится (а пока для этого нет предпосылок), в ближайшие полгода эксперты прогнозируют рост цен на первичное и вторичное жилье, а также скорое повышение ключевой ставки ЦБ, что приведет к росту ипотечных ставок. Поэтому всем, кто планировал в 2020-2021 годах приобрести недвижимость, лучше приступить к выбору квартиры или дома, пока цены не выросли на 10-15% и больше.
Почему падение рубля = рост цен на жилье?
Стоимость первичной недвижимости привязана к ее себестоимости и уровню спроса. До конца марта этого года прогнозируется рост цен на квартиры в новостройках разных классов минимум на 5%. К лету ожидается рост спроса из-за скачка курса и стремления граждан вложить рублевые сбережения в недвижимое имущество. Спрос может вырасти на 5-7%, что также повлияет на рост цен.
За последние 9 месяцев стоимость первичной недвижимости уже выросла, что связано с переходом рынка на эскроу-счета и сохранением активности покупателей в связи с дешевеющей ипотекой: осенью 2019 года Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку, которая в марте 2020 года составила 6%.
Когда вырастут ставки по ипотеке?
На уровень ипотечных ставок влияет ключевая ставка Центробанка. При этом она же, по словам общественного омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, позволяет ЦБ влиять на курс рубля. Поэтому после заседания совета директоров Банка России 20 марта прогнозируется рост ключевой ставки. Это подтверждает и генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Пока ожидается минимальный рост — на 0,25 процентного пункта. Но даже эта незначительная цифра сделает невозможным снижение банками ипотечной ставки. Следующее заседание ЦБ РФ планируется 24 апреля. И предсказать его результаты пока нельзя, но эксперты прогнозируют рост до 8-9%.
Станет ли сложнее получить кредит на покупку жилья?
Не дожидаясь повышения ставки ЦБ, банки уже подняли ставки по ипотеке на 1,5%. Также в ближайшее время ожидается повышение порога входа для заемщиков за счет увеличения комиссии или размера первоначального взноса. При этом даже если рубль укрепится по отношению к доллару, 1 июля 2020 года ЦБ планирует ужесточить регулирование по отдельным категориям ипотечных кредитов. Будут введены надбавки по резервам для банков, которые соглашаются на оформление займа для граждан с повышенным показателем долговой нагрузки. А банки будут вынуждены повысить ставки по таким займам.
Стоит ли в кризис покупать недвижимость?
Поскольку в стране расчет за квартиры и частные дома производится только в рублях, приобретение жилья — не менее выгодный способ инвестирования и сохранения сбережений от инфляции, чем покупка иностранной валюты. Жилье можно купить для:
- личного пользования;
- сдачи в аренду;
- перепродажи через несколько лет по более высокой цене.
При этом для приобретения квартиры не требуется огромных сбережений: в Санкт-Петербурге и Ленобласти есть варианты в жилых комплексах классов «эконом» и «комфорт» по цене до 3 млн руб.:
При сдаче квартиры в аренду можно рассчитывать на 4-6% дохода в год. При покупке жилья на стадии котлована и перепродажи после введения новостройки в эксплуатацию можно рассчитывать на 10-20% прибыли.
Выводы
Для роста цен на жилье в ближайшие несколько месяцев есть минимум две предпосылки: стремительное снижение курса рубля по отношению к доллару и евро, а также высокая вероятность повышения ключевой ставки Центробанка, что увеличит ставки по ипотечным кредитам. Поэтому тем, кто планировал приобрести недвижимость в этом году или хочет выгодно вложить рублевые накопления на этапе начала инфляции, стоит подумать о покупке квартиры в ближайшее время. Тем более, в Санкт-Петербурге и ЛО есть в продаже строящиеся и введенные в эксплуатацию объекты, которые можно купить по акции или со скидками: