Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
4123

Отмена долевого строительства: чего ждать в 2019 году?

План перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения

Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2019 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк. В середине декабря они предоставили Правительству план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В. В. Путина. Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.

Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке. Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга. Что останется от уплаты кредита — то и станет прибылью строительной компании.

Отмена как крайняя мера борьбы с недостроями

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста. В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна — ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев. Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.

Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является закон № 214-ФЗ. За 14 лет существования он пережил 14 редакций, которые все больше и больше усложняли строительным компаниям жизнь. Например, в 2017 году их обязали иметь уставный капитал от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей — в зависимости от объема строительства. Ранее в законе прописали другие жесткие условия: застройщик не может завершить стройку позже оговоренного срока без письменного согласия дольщика, но при этом дольщик имеет право забрать свои деньги из проекта без объяснения причин и уплаты комиссионных. За долгострой дольщик может потребовать у застройщика пени.

Поправки-2018 в № 214-ФЗ шокировали застройщиков

В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд. Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон № 214-ФЗ, которые вступят в силу в июле. Вот самые резонансные из них:

  • у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;
  • при обнаружении задолженности Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;
  • компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;
  • у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;
  • банк должен контролировать деятельность застройщика.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Что будет с рынком недвижимости в 2019 году

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство — скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты. Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City. Их деятельность будут контролировать банки, в первую очередь, ПАО Сбербанк, ВТБ и еще 3-5 крупных игроков. Для покупателей ничего не изменится, по крайней мере, в течение первой половины 2019 года.

 

А если долевку все же отменят?

День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе. Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки — архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир. Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения. Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.

Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО Сбербанк. Как сообщает портал «Право.ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6 % годовых, из них 3,5 % уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика. Финансирование предоставят проектам стоимостью не менее 3 млрд рублей. Для большинства строительных компаний и ставка высока, и минимальная стоимость проекта — неподъемная сумма.

В поисках альтернативы: эскроу с оплатой по частям или ПИФ

Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow — условный счет). Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию. Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества. Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли. Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие. Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

Каким будет рынок новостроек через 2-4 года

Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:

  • в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
  • средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
  • продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
  • от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
  • произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.
Акционное
предложение
Максимальные
скидки
Выгодная
ипотека
Программа
"Правильный выбор"
Читайте также