Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
2079

Сложности «легкой» перепланировки

Особенности перепланировки квартиры

При покупке квартиры в новостройке собственники не всегда довольны стандартной планировкой и решают внести в нее изменения. Но важно понимать, что все эти действия требуют легального оформления. Не все варианты перепланировки законны. Некоторые из них ни при каких обстоятельствах не будут одобрены государственными органами. Первое, что нужно сделать: оформить жилье в собственность в том виде, который полностью соответствует проектной документации.

После оформления документов на собственность у вас есть два пути: сначала получить разрешение на перепланировку, а потом провести ее и узаконить или сначала заняться перестройкой (на свой страх и риск), а потом подтверждать ее легальность в суде. Второй вариант подходит тем, кто абсолютно уверен, что изменения разрешены законодательством. Есть и третий путь — согласование по уведомлению, но он актуален только для тех, кто делает в квартире совсем незначительные изменения.

Что такое перепланировка

Перепланировкой квартиры называют внутренние изменения структуры ее помещений — все ремонтно-строительные мероприятия, касающиеся несущих конструкций и инженерных систем:

  • демонтаж/снос/перемещение перегородок или стен;

  • расширение/объединение комнат;

  • преобразование дверных проемов, устройство арок;

  • переоборудование инженерных коммуникаций;

  • перемещение или установка дополнительных кухонных плит и сантехники.

Подробности о таком переустройстве жилья прописаны в 4 главе Жилищного кодекса РФ.

В аварийных домах любые перепланировки запрещены.

Все, что нужно вносить в техпаспорт ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро), требует согласования в профильных инстанциях (в разных регионах эти органы могут отличаться, например, в Санкт-Петербурге этим занимается Государственная жилищная инспекция). С полным списком видов работ, которые нужно официально утверждать, можно ознакомиться в ст. 26 ЖК РФ и местных подзаконных актах. Легальной признается перепланировка квартиры, которая соответствует противопожарным и строительным нормативам и одобрена жилищной инспекцией и ПИБ. Порядок наложения штрафов за самовольную перепланировку описан в ст. 7.21 КоАП РФ.

Для согласования переустройства нужен паспорт ПИБ, план или эскиз предстоящего переустройства (в зависимости от размаха работ), правоустанавливающие документы на недвижимость и документы, подтверждающие вашу личность. Приступать к перепланировке разрешается только с положительным заключением на руках. По окончании работ нужно получить в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга акт приема проделанных работ и новые планы ПИБ. После этого можно оформить новое свидетельство собственности (не обязательно, но юристы рекомендуют не пренебрегать этой формальностью, особенно если квартира претерпела серьезные изменения).

Кроме разрешительной административной документации нужно получить письменное согласие всех владельцев остальных квартир, находящихся в доме — инстанции не проверяют этот момент, но даже официальное разрешение от властей не убережет вас от судебных разбирательств, если соседи взбунтуются и подадут на вас иск.

Чтобы просмотреть всевозможные типы планировок квартир от надежных строительных компаний, воспользуйтесь поисковым фильтром:

Как узаконить перепланировку

Вокруг перепланировки квартир витает множество мифов и заблуждений, поддавшись которым, люди не только подвергают опасности жизни своих семей и соседей, но и преступают закон. Худшее из того, чем грозит неосмотрительность при переустройстве жилья: вам могут запретить выезд из страны, а недвижимость пустить с молотка. Даже если квартира находится в вашей собственности, без спроса и бюрократических приключений можно сделать только косметический ремонт. Все остальное требует согласования с местными властями, а в некоторых случаях — и с каждым из ваших соседей. Даже если ваши планы скромнее бассейна в гостиной или объединения двух квартир в лофт, любой новый дверной проем должен быть санкционирован.

Рассмотрим табу, связанные с перепланировкой квартиры: с чем связаны запреты, на каких основаниях можно или нельзя видоизменять свою недвижимость и чем грозит неповиновение букве закона. Разберемся, как себя вести, если соседи занимаются самоуправством при переустройстве жилья, что можно делать со своей недвижимостью, чего нельзя и почему. Подробно обсудим виды переустройства квартир, разрешение на которые не удастся получить ни при каких обстоятельствах.

Чего делать нельзя и почему

Несущие перегородки не выносят вмешательств

Несущие конструкции с вентиляционными каналами трогать нельзя — ни сносить, ни перемещать. Прорубать в них новые дверные проходы или расширять существующие можно только с усилением. Нельзя даже штробить выбоины под трубы и электрические коммуникации. К этим конструкциям нужно подходить с особой осторожностью, не рискуйте — консультируйтесь с опытными строителями и архитекторами. Малейшая ошибка с несущей стеной — и дом может рухнуть.

Границы дозволенного при перепланировке варьируются в зависимости от конструкции, серии и материала дома, а также нормативных документов, строгость условий которых в каждом регионе страны своя.

Запреты, связанные с кухней и освещением

Перегородки между жилыми помещениями и кухней с газовой плитой/колонкой демонтировать запрещено. Если заменить их раздвижной дверью, согласовать такое видоизменение шанс будет, но данная поблажка касается только квартир с двумя и более комнатами. Кухни также запрещено устраивать над жилыми помещениями, а вот над коммерческой недвижимостью (офисы, кафе, магазины) — можно. Кухни и остальные комнаты априори должны иметь источник естественного света — без окон спроектировать и согласовать новое помещение никто не позволит.

Трансформации санузлов

Ванные, туалеты и душевые не получится разместить над жилой комнатой, кухней или вместо этих помещений. Делать входы в санузлы из этих комнат также нельзя. Двери в них могут вести только из коридоров. При любых видоизменениях санузла должен оставаться свободный доступ к общедомовым коммуникациям водо- и теплоснабжения. Если при моделировании интерьера ванны или туалета вы решите скрыть неприглядные трубы и краны декоративным коробом, в нем должна быть дверца или съемный элемент, чтобы при форс-мажоре мастер мог добраться до коммуникаций.

Греться тоже нужно по правилам: теплый пол, радиаторы и камины

Система теплого пола допускается только электрическая, водяную разновидность устанавливать нельзя, так как это будет несанкционированное использование водо- и теплопровода здания. Камины на твердом топливе в квартире — запретный плод, разрешены лишь био-, электро- и декоративные версии, и даже при этом в комнате должна быть мощная вытяжка. Переставлять батареи на лоджию или балкон, которые объединяют с жилыми площадями, нельзя, такие действия искажают систему теплоснабжения здания. У соседей из прилегающих квартир из-за подобной тепло-перепланировки в зимний период может похолодать на несколько градусов.

Самозахват общего имущества

Межквартирные тамбуры, чердаки, лестничные пролеты, колясочные, крыши и подвалы присваивать нельзя ни в каких целях (ст. 36 ЖК РФ). Даже если вам нужна пара десятков квадратных сантиметров, вы должны получить письменное согласие каждого владельца квартиры в вашем доме. Просто большинства голосов недостаточно — нужно 100 % одобрение. Оформить это официально можно через протокол общего собрания собственников или обойдя соседей самостоятельно и собрав подписи поквартирно. Нужны голоса «за» именно от владельцев недвижимости, а это не всегда те, кто открывает вам двери или проживает по соседству в данный момент — будьте внимательны.

Что еще делать запрещено

  • Расширять коридоры и подсобные помещения, в том числе балкон, за счет жилых комнат;

  • делать сквозные дыры в потолках или полах;

  • монтировать газопровод в стены;

  • проектировать комнаты без окон или радиаторов и жилые помещения менее 8 кв. м;

  • единолично принимать решение об установке в своей квартире перекрывающих вентилей и регуляторов мощности для любых коммуникаций: убавив подачу тепла или напор воды у себя, вы принимаете такое же решение за соседей, нарушая их права.

Для многих идей есть законные варианты реализации — лучше заранее проконсультироваться со специалистом.

Жилье с так называемой «свободной планировкой» проектируется по четкому плану. Покупка такой недвижимости не означает, что вы имеете право возводить в пространстве квартиры все, что угодно. Созданная вами планировка требует законного оформления!

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Что грозит нарушителям

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность. Если поступит жалоба от соседей и вашими деяниями заинтересуется жилищная инспекция, последуют штрафы, возможно, суды и постановление вернуть измененное в первоначальный вид. Материально наказать вас может масса инстанций: СЭС, профильные госструктуры, жилищная инспекция и суд. А если ваши действия нанесли урон соседям, с вас взыщут и компенсацию в их пользу. Но даже оплатив все это, все равно придется официально согласовывать перепланировку в административных органах. При злостном игнорировании требований, выдвинутых государственными органами, дело может дойти до запрета выезжать из страны, пока эти распоряжения не будут выполнены.

Контору или строительную бригаду, которая реализовала вашу несанкционированную перепланировку, могут лишить лицензии.

На заметку: ликвидность жилья с неузаконенной перепланировкой ниже, чем у квартир, с документами на которые все в порядке. Продать или подарить такую недвижимость вы сможете, только если покупатель согласится покрыть расходы на согласование видоизменений. Или придется-таки утверждать изменения самостоятельно, отложив сделку, которая не состоится в случае отказа властей узаконить вашу перепланировку. А при серьезных нарушениях заставят переделывать все обратно, и вместо дохода от сделки вы будете вынуждены нести существенные расходы.

Если нарушения при перепланировке зафиксированы властями, но в назначенные органами самоуправления сроки вы не уложитесь или хотя бы не начнете устранять последствия своей самодеятельности, может последовать судебное разбирательство. Если ваше бездействие будет доказано, вашу квартиру могут продать на торгах, чтоб покрыть расходы на исправление всего, что не соответствует нормативам и законодательству. Если что-то останется после оплаты всех издержек, в том числе и на судебное делопроизводство, то «сдачу» от реализации вашего жилья вам вернут (ст. 293 ГК РФ).

Если дело сделано: как быть виновнику и что делать с нарушителями

Явка с повинной

Если «поспешили» с перепланировкой квартиры, но хотите согласовать выполненное видоизменение жилья или на вас подали жалобу, алгоритм действий почти такой же, как и при своевременном узаконивании. Оплатив штраф за самоуправство, нужно согласовать сделанное с местной администрацией и собрать подписи всех соседей. При согласовании перепланировки постфактум нужно оформить техническое заключение о ее правомерности.

Если ваши действия не касались несущих перегородок, этот документ можно заказать в любой проектной конторе, имеющей допуск СРО (лицензию от профильной саморегулируемой организации). Если капитальные стены были затронуты, требуется одобрение автора проекта дома, в котором находится квартира. Если найти этого человека самостоятельно невозможно (он не указан в тех. документации или его больше нет в живых), обратитесь за помощью в жилинспекцию вашего округа, там подскажут. Затем к вам наведается инспекция по контролю и выдаст акт приема перепланировки. Это если ваши действия не несут угрозы правам и безопасности третьих лиц. Если ваша перепланировка нарушает строительные нормативы и/или закон, выход один — возвращать все в первоначальный вид.

Отказ администрации в согласовании — не конец, вы можете заказать независимую экспертизу. И если опасности видоизменения вашего жилья никому не несут, их можно легализовать через суд .

Как наказать соседей за произвол (кустарную перепланировку, несущую угрозу жизни, или самозахват общедомовых площадей)

Если незаконную перепланировку, включая захват мест общего пользования, совершил кто-то из ваших соседей, какие рычаги воздействия на них существуют? После общего собрания жильцов вы можете попробовать договориться с нерадивым экспериментатором мирно — если нарушения номинальные и виновник согласится устранить их, конфликт будет исчерпан. Если сосед сделал перепланировку, нарушающую ваши права или закон, и/или оказался несговорчивым, подавайте жалобу в жилищную инспекцию (можно и в онлайн-режиме), если не поможет — направляйте иск в суд.

Согласование перепланировки — не формальность, а необходимость, продиктованная безопасностью вас и тех, кто вас окружает. Заблаговременное проектирование и утверждение предполагаемых действий — гарантия спокойствия, защита от разбирательств и убытков. Но оформить документы можно и после переустройства квартиры, если оно не нарушает ничьих прав, а также строительных норм и законов. При выпадении любой из переменных согласовать перепланировку не получится, и санкции могут оставить вас без крыши над головой. Не рискуйте, консультируйтесь со специалистами заранее.

Чтобы избежать возможных проблем, которые может повлечь за собой незаконная перепланировка, стоит сразу приобретать квартиру, максимально соответствующую вашим требованиям. Ведь даже при выполнении допустимой перепланировки в своем жилище вам придется приложить немалые усилия и побегать с оформлением различных документов.

В современных комплексах застройщики предлагают квартиры с огромным выбором разнообразных планировок. Если же вы хотите иметь возможность изменять внутреннее пространство в своем жилье, обратите внимание на квартиры-трансформеры с несколькими предусмотренными вариантами планировки. Объекты такого формата доступны, например, в ЖК «Gröna Lund» от застройщика Bonava. Посмотрите, какие есть варианты планировочных решений в этом комплексе:

1 комнатная квартира
55.5 м2
4.5 млн.4 500 814
Увеличить
2 комнатная квартира
68.29 м2
6.04 млн.6 040 018
Увеличить
1 комнатная квартира
45.22 м2
4.27 млн.4 270 527
Увеличить

Какие перепланировки согласовывать обязательно, а какие нет

Все требующие «узаконивания» работы обычно затрагивают капитальные конструкции здания. Так обязательному согласованию подлежит:

  • объединение квартир как на одном этаже, так и между этажами;

  • оформление дверных проемов в несущих стенах;

  • присоединение мансард, лоджий;

  • создание кухонь-ниш.

Остеклить лоджию или балкон, демонтировать ненесущие стены и перегородки, расширить комнату за счет разборки встроенной мебели и подсобных помещений можно без согласования с властями — достаточно оформить новый техпаспорт.

Есть и «пограничные» подвиды перепланировки, согласовать которые возможно постфактум: при типовом остеклении балконов/лоджий, замуровывании дверных проемов в ненесущих стенах/перегородках, монтаже и демонтаже перегородок (если это не искажает нагрузку на несущие стены) можно оформить разрешение в городской администрации уже по окончании работ.

Ремонтно-строительные мероприятия, находящиеся в зоне риска: утепление балконов, предусматривающее подведение к ним отопления и снос части стены, перемещение проема для входной двери в квартиру, присоединение кладовых помещений, любые манипуляции с общими тамбурами.

Предварительное согласование

Разрешение на перепланировку выдает архитектурный отдел администрации города. Вам нужно предоставить: технический и кадастровый паспорта квартиры, свидетельства о собственности всех долей квартиры, согласие всех дольщиков, выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, заключения СЭС и МЧС. Незначительные перепланировки достаточно отметить на плане квартиры (красным — сносимые элементы, зеленым — возводимые). В более сложных случаях необходимо заказать проект в компетентной фирме. Получив разрешение, вы вправе провести работы, результат которых подтверждает жилинспекция. В финале нужно заказать новые технический и кадастровый паспорта.

В некоторых случаях можно зарегистрировать незначительные изменения параметров квартиры «по эскизу», просто уведомив жилинспекцию. Нормы перепланировки регулирует глава № 4 Жилищного кодекса РФ, статьи № 25 — 29. Если перепланировка ухудшает состояние здания, негативно сказывается на условиях жизни соседей — придется за свой счет исправлять недостатки и выплачивать немалый штраф. Но и «безобидные», никому не заметные изменения лучше вовремя и правильно зарегистрировать. Несоответствие параметров жилья плану, содержащемуся в техническом паспорте, станет препятствием для продажи квартиры или ее залога банку при получении кредита.

Уведомление о перепланировке «по эскизу»

Изменения, не затрагивающие несущих конструкций и коммуникаций дома, можно оформить, сообщив в надзорные органы постфактум. Вы вправе подвинуть приборы и сантехнику, не затрагивая инженерные сети. Можно возводить внутри квартиры легкие перегородки, двери в простенках. В некоторых случаях разрешается объединение санузла и устройство новых проемов в стенах. Однако проверяющие службы могут счесть такую перепланировку «серьезной» и отказать в регистрации по уведомлению, тогда вам придется отстаивать свои интересы в суде. Для некоторых зданий остекление балконов и замена окон считается косметическим ремонтом, в других домах эти работы обязательно нужно зарегистрировать.

Согласование постфактум

Для обращения в суд нужно подготовить: проект квартиры, технический и кадастровый паспорта, заключения СЭС и МЧС. Все собственники жилья должны быть согласны с перепланировкой. Перед подачей иска уведомите архитектурный отдел о проведенных работах. Далее вам придется отстаивать в суде правомерность перепланировки: что она не ущемляет ничьих прав, не ухудшает жилищные условия, не опасна для состояния всего здания. Если вы окажетесь неубедительны, вас обяжут за свой счет вернуть квартире первоначальный облик. При положительном решении суда нужно заказывать новые паспорта недвижимости. Об изменении размера жилой площади необходимо известить МФЦ.

Помните, что даже если вы выиграете суд и перепланировка будет признана законной, вам все равно назначат за нее штраф. Сумма может варьироваться от 1 до 30 тысяч рублей.

Как легче оформить перепланировку

Правовое понятие об уведомительном порядке согласования перепланировки размыто. Зачастую специалисты МФЦ, через которых идет регистрация работ, не владеют всей информацией. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, специализирующимся на вопросах Жилищного законодательства. На практике оформление «по эскизу» нередко оказывается сложнее, чем полное предварительное согласование перепланировки «по проекту».

Лучше всего нанять для ремонта строительную организацию с допуском СРО. Идеально, если фирма оказывает услуги по регистрации проведенных работ. Увеличив смету, вы избежите непредвиденных проблем с законом.

Порядок самостоятельной регистрации незначительных изменений по уведомлению («по эскизу»):

  • получите план квартиры до переустройства (есть в техпаспорте);

  • отметьте на копии плана внесенные изменения (зеленым — построенное, красным — снесенное);

  • напишите в МФЦ заявление, приложив к нему оба плана;

  • пригласите инспектора, который подтвердит перепланировку;

  • получите новый технический и кадастровый паспорта на жилье.

Перепланировка всегда сопряжена с определенными сложностями, и требуется приложить усилия для ее осуществления. Поэтому лучшим решением еще на этапе покупки квартиры будет выбор идеального для вас варианта планировки. Например, вы можете посмотреть интересные планировки в ЖК «Приневский»:

2 комнатная квартира
51.3 м2
4.86 млн.4 862 948
Увеличить
Квартира Студия
27.63 м2
2.63 млн.2 625 817
Увеличить
Квартира Студия
27.42 м2
2.61 млн.2 605 860
Увеличить

Читайте также

Оригинальные планировки петербургских квартир

Примеры необычного жилья. Плюсы и минусы оригинальных планировок. Какие проектировочные приемы красиво выглядят на бумаге, но непригодны для комфортной жизни.

Уютные маленькие квартиры

Как сделать маленькую квартиру удобной для жизни

В маленькой квартире нельзя объединять кухню с гостиной — получите комнату, похожую на спичечный коробок. Узнайте, какие приемы используют дизайнеры, чтобы визуально увеличить площадь и сделать квартиру удобной для всех, кто в ней живет.

Варианты отделки квартиры-студии

Как оформить интерьер квартиры-студии

Все, что вы хотели узнать о дизайне квартиры-студии. Хитрости оформления скромного пространства: оно будет удобным для жизни и визуально просторным. Читайте подробности в статье.

Квартира со свободной перепланировкой

Как обустроить квартиру со свободной планировкой?

На самом деле квартир со свободной планировкой не бывает. Перед тем как выдавать ключи, застройщик регистрирует планировки в БТИ. Узнайте, что не может изменить покупатель, выполняющий планировку квартиры самостоятельно.

 

Что представляет собой современное типовое жилье

Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»

Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.