Как купить квартиру и не пожалеть об этом

Ошибаться свойственно всем. Но просчеты при покупке жилья обходятся слишком дорого, чтобы не пытаться их избежать. Эксперты рынка недвижимости обобщили опыт, накопленный за годы наблюдений, и составили список наиболее распространенных покупательских ошибок. Возможно, знание о чужих промахах убережет вас от собственных и поможет сэкономить драгоценные нервы и время.

Если на этих строках вы мысленно воскликнули: «Велика наука — купить квартиру!», знайте, что первую ошибку вы уже допустили. Имя ей — чрезмерная самоуверенность. Не стоит недооценивать сложность задачи. Чтобы стать обладателем заветных квадратных метров и не пожалеть о сделанном выборе, предстоит взвешивать каждое действие и просчитывать каждый шаг.

Не судите о ценах по объявлениям в интернете

На сайтах по продаже недвижимости и электронных досках объявлений всегда можно встретить интересные варианты с заманчивым ценником. Заблуждение — делать выводы о средних рыночных ценах по таким предложениям. Большинство из них — приманка для доверчивых покупателей: в реальной жизни квартир с указанной стоимостью не существует. Объявления-обманки появляются по разным причинам. Самая невинная: за квартиру уже взят аванс либо она продана, и предложение неактуально. Другие мотивы публикаций более затейливые.

• На ваш звонок вам ответят: «Квартира, к сожалению, куплена, но у нас есть другая, не уступающая этой ни ценой, ни характеристиками. Когда вам удобно подъехать на просмотр?» Ясно, что предложенный вариант будет отличаться от рекламного примерно, как ириска от Raffaello, но недобросовестный риэлтор уже поймает вас в расставленные сети.

• Голос в трубке произнесет: «Как раз сейчас квартиру осматривают претенденты, но мы перезвоним вам, если она им не подойдет. Оставьте свои координаты!» После этого будьте готовы к шквалу звонков. Ваш телефон с большой долей вероятности попадет в одну из клиентских баз, а это всегда востребованный товар, кочующий из рук в руки.

• Вы позвоните, и вам предложат встретиться для обсуждения деталей. При встрече посетуют на то, что интересующая вас квартира продана, но предложат купить у них целый список с подобными вариантами. Когда вы начнете звонить по телефонам из купленной базы, поймете, что информация была актуальна добрый десяток лет тому назад.

Желание купить квартиру по баснословно низкой цене в лучшем случае будет стоить вам потерянного времени. В худшем — встречи с мошенниками. Подробнее об этом поговорим дальше.

Цена как решающий фактор

Допустим, вы делаете выбор между двумя квартирами с аналогичными базовыми параметрами: метраж, район, близость метро. Но одна немного дороже. Таящийся внутри вас рационалист будет настойчиво уговаривать выбрать более дешевый вариант. Не давайте ему права голоса, пока не проверите другие характеристики. Рынку недвижимости не свойственны распродажи, да и сезонный фактор в этой сфере отсутствует: значит, за разницей в цене скрываются незаметные на поверхностный взгляд факторы. Такие, как:

• количество квартир на этаже. Не хотите чувствовать себя как в общежитии с коридорной системой, откажитесь от дома, на площадке которого располагается более 15 квартир.
• Наличие или отсутствие системы безопасности. Ограждение по периметру, служба охраны, наличие консьержа, видеонаблюдение во дворе, подъездах и лифтах оправданно увеличивают стоимость жилья.
• Количество парковочных мест. Их нехватка вынудит вас регулярно нарезать круги по кварталу, чтобы припарковать машину.

Покупая одну из этих квартир в ЖК «Юттери», вы платите не только за стены и потолки.

Те же квадратные метры в другом доме могут обойтись вам дешевле. Но здесь в дополнение к крыше над головой вы получаете:

• систему видеонаблюдения;
• продуманное уличное освещение;
• электронный ключ для входа в охраняемый двор;
• гарантию порядка в доме со стороны управляющей компании;
• детский сад, школу и досуговый центр в границах квартала.

Отключите эмоции

...И включите рассудок. Совет «выбирать сердцем» при покупке недвижимости не годится. Любой мало-мальски продвинутый в вопросах маркетинга продавец сумеет преподнести свое жилье в выгодном свете. Подготовиться к визиту покупателя, создать эффектное освещение, сделать акцент на достоинствах, завуалировать недостатки. Как только квартира вам понравилась, все — она автоматически перешла для вас в категорию ликвидных. А через некоторое время восторги уступают место разочарованию. И вид из окна так себе, и до ближайшего магазина километр с лишним, и солнечного света в гостиной практически не бывает из-за высотки напротив.

По словам Натальи Магера, представителя Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вызвать положительные эмоции у покупателя совсем нетрудно. Особенно с учетом свободного доступа к рекомендациям по предпродажной подготовке.

А что за стенами?

Квартира — часть дома, а дом — часть квартала. Поэтому оценивать стоит не только планировку и состояние жилья, но и окружение. Поинтересуйтесь составом жильцов. Если в доме преобладают квартиры студийного типа, высока вероятность, что соседи будут систематически меняться. Объясняется это тем, что студии часто приобретают в инвестиционных целях, для сдачи в аренду. Сомнительно, чтобы все как один временные жильцы бережно относились к местам общего пользования. Будьте готовы к расписанным стенам лифтов и коридоров. Выясните, на каком расстоянии от дома находятся магазины, торговые центры, рестораны, кинотеатры — те объекты инфраструктуры, которые являются для вас важными составляющими комфортного быта.

В квартирографии ЖК «Граффити» наряду с 1-, 2- и 3-комнатными квартирами присутствует немалое количество студий. Но застройщик комплекса ЗАО «Ойкумена» нашел оригинальное решение: распределил квартиры по подъездам и секциям таким образом, чтобы семейные (2- и 3-комнатные квартиры) располагались обособленно. Рядом с жилым кварталом работают многочисленные магазины, гипермаркет «О’кей», спортивные клубы и медицинские центры. Для гостей в вестибюлях домов предусмотрены уютные зоны отдыха, в холлах спроектированы колясочные и специальные помещения, где можно почистить обувь после прогулки. Жилье с такими характеристиками однозначно имеет смысл рассматривать.

Если социальная инфраструктура — вопрос перспективы

Есть важный момент для покупателей жилья в новостройках. Не все застройщики одинаково ответственно относятся к данным обещаниям. Если вы нашли привлекательный для вас вариант в чистом поле, но с перспективой появления учебных и воспитательных учреждений, стоит трижды подумать. Случаи, когда декларированные застройщиком школы и детские сады переходят в разряд несбывшихся планов, — не редкость. Жильцы таких новостроек вынуждены возить детей за тридевять земель, теряя ежедневно уйму времени. Прежде чем принять решение, изучите проектную декларацию. Выясните, внесено ли строительство объектов социальной инфраструктуры в официальные планы и есть ли у застройщика разрешение на это.

Отдавайте предпочтение комплексам, сдача которых не за горами. В этом случае легко убедиться, что строительство обещанных объектов ведется. Среди таких новостроек выделяется ЖК «Новоорловский», две очереди которого уже сданы. В центре жилого квартала расположится торговая улица с магазинами, фитнес-залами, аптеками, банковскими отделениями по обе стороны. Для детей компания «ЮИТ ДОМ» строит две школы и пять детских садов. Следите за ходом работ, чтобы иметь представление, на какой стадии находится строительство.

Если же перспективы туманны, лучше выбрать новостройку в обжитом месте. Такую, как ЖК «Дом на Обручевых», рядом с которой работают более 20 учебных заведений и детских садов.

Станьте на время инженером-конструктором

Распространенная среди покупателей ошибка — судить о качестве дома с позиций «кирпич или панель». Начнем с того, что современные панельные дома из монолитных железобетонных блоков не уступают кирпичным по большинству важных параметров, а часто и превосходят их. Но выбирать дом, руководствуясь таким подходом, не стоит. Оценивать прочность, долговечность, тепло- и звукоизоляцию здания следует комплексно, принимая во внимание и то, из чего строят, и то, как строят.

Важен состав конструкции и толщина материалов. 30-сантиметровые стены будут изрядно промерзать зимой даже при условии утепления минеральной ватой. В то время как стены толщиной 70 см защитят жильцов от холодов и шума, именно такие предусмотрены в корпусах ЖК «Гольфстрим». Для дополнительной звукозащиты СК «Арсенал-Недвижимость» прокладывает в стяжке пола слой изоляционного материала. Позаботился застройщик и о бесперебойной подаче тепла и горячей воды — комплекс обслуживает автономный тепловой пункт.

Изучите проектную декларацию или попросите застройщика предоставить вам развернутую информацию о конструкции стен и перегородок. Значение имеют не только материалы, но и их толщина, а также наличие звуко- и теплоизолирующих слоев.

Не все метры одинаково полезны

Из двух квартир с примерно равной стоимостью и тождественными характеристиками большинство покупателей предпочтет ту, где метраж больше. Такой выбор не всегда оправдан. Сравнивать жилье следует не по площади, а по объему полезного пространства и функциональности планировки. В квартире большего размера могут оказаться длинные узкие коридоры, тесный санузел, неправильной формы балкон, вытянутая спальня. Тогда как планировочное решение меньшей квартиры будет продумано до мелочей. Разумнее выбрать тот вариант, где каждый метр использован максимально эффективно. Такие планировки разработал застройщик ЖК «Кантемировский». В границах стандартной площади он нашел оптимальные места для гардеробных, встроенных шкафов, спроектировал просторные санузлы, удобные балконы и даже предложил покупателям готовые варианты расстановки мебели.

Всего один ма-а-аленький недостаток!

Поиск жилья не всегда легко дается. Случается, что накопленная усталость от бесплодных просмотров и желание въехать наконец в собственную квартиру достигают пика. И тогда подворачивается вариант, в котором вас устраивает все, кроме всего одной детали.

Удобная планировка, развитая инфраструктура, зеленый двор, чистый подъезд, спокойные соседи — все это присутствует. Вот только ближайшая станция метро в пяти километрах, и чтобы добраться до нее, нужно сменить два вида транспорта и еще немного пройти пешком. И вы решаете: хватит поисков, лучшего варианта я все равно не подберу. Уговариваете себя, что со временем привыкнете к длительным поездкам на работу и обратно. А уже через пару месяцев после переезда понимаете, что допустили ошибку. Что три часа ежедневно убиваемого на дорогу времени — слишком высокая цена за сиюминутное желание получить ключи и поставить точку в надоевшем поиске.

Трамвайные пути под окнами или мусоропровод за стеной спальни могут показаться незначительными деталями, а впоследствии вынудят вас искать новое жилье. Даже тополя во дворе сделают жизнь невыносимый, если у вас аллергия на тополиный пух. Взвешивайте все за и против — в вопросе выбора квартиры мелочей нет.

Налетай — подешевело!

«Недвижимость упала в цене, ипотека практически даром, выбор квартир огромен — условия благоприятнее некуда. Кстати, из проверенных источников доподлинно известно, что долго такая ситуация не продержится, цены вот-вот взлетят. Упустите удачный момент — всю жизнь будете кусать локти, другой такой возможности не представится».

Подобными байками потчуют клиентов недобросовестные риэлторы, подталкивая к совершению сделки. Не давайте вводить себя в заблуждение и не позволяйте торопить — изучайте предложения рынка так долго, как этого потребует поиск именно вашей квартиры. Эксперты считают, что риск мгновенного роста цен сильно преувеличен. Если есть объективные предпосылки к повышению цен, затягивать процесс на долгие месяцы не стоит. Но и совершать опрометчивые шаги под воздействием умело нагнетаемой паники тоже излишне.

Торг уместен, но не всегда

Торгуйтесь! — говорят знатоки рынка. Много теряют те покупатели, которые отказываются от интересного варианта при незначительной нехватке средств. Ясно, что в два и даже полтора раза продавец стоимость жилья не снизит. Но если квартира вашей мечты предлагается за 5 млн рублей, а вам до этой суммы не хватает каких-нибудь 300 тысяч, торговаться стоит. Но с толком, а не из принципа.

У некоторых покупателей желание получить скидку выливается в абсурдные ситуации. Они отказываются от устраивающей по всем показателям квартиры только потому, что хозяин отказывается снизить цену. Объясняет тем, что изначально установил минимальную планку. И это действительно так — легко убедиться, что аналогичное жилье стоит дороже. Но покупатель упорствует и в результате упускает прекрасный вариант. А вскоре находит другую квартиру, собственник которой соглашается уменьшить цену. Итоговая стоимость при этом оказывается выше, чем в квартире без скидки.

Помните о том, что недвижимость вторичного рынка практически всегда выставляется на продажу с завышенным ценником. 10-15 % — коридор, в пределах которого вы можете сбивать цену.

Какая оригинальная планировка!

Вас может привести в восторг дизайнерский талант владельца квартиры, сумевшего превратить стандартную двушку в роскошный дворец — с арками, колоннами и эркером. А позже выяснится, что нести ответ перед БТИ за передвинутые стены и воздвигнутые столбы придется вам, а не хозяину-затейнику. Будьте настороже, если в рассматриваемой квартире сделана основательная перепланировка:

• выломаны прежние стены;
• поставлены новые перегородки;
• перенесены мокрые зоны;
• балкон объединен с комнатой или кухней.

Обязательно удостоверьтесь в законности перепланировок, уточните, согласованы ли они в БТИ. Иначе с вас могут потребовать вернуть планировку в первозданный вид, и сделать это придется за свой счет.

Понятно, что от всех потенциальных неприятностей не застрахуешься. Сегодня вы покупаете квартиру с видом на лес и озеро, а через несколько лет перед вашим домом выроют котлован и начнут строительство нового комплекса. Но обезопасить себя от очевидных рисков каждому покупателю по силам. Собирайте о квартире всю возможную информацию и анализируйте ее отстраненно, не позволяя эмоциям влиять на ваше решение. Тогда сделка окажется удачной, а жизнь в новом доме комфортной.