Оценка квартиры

По действующему законодательству, при оформлении ипотеки на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке нужна оценка недвижимости. Это условие прописано в 1 пункте 9 статьи ФЗ «Об ипотеке». Проведение процедуры нужно и банку, и получателю ипотечного кредита. При помощи определения стоимости жилья банковская организация получает гарантию возврата займа. Если заемщик не выплачивает долг, банк продает квартиру и возмещает убыток. Установленная цена влияет на размер ссуды и процентной ставки, а также на максимальный срок возврата денег.

Отчет об оценке недвижимости можно использовать, чтобы:

• убедиться в адекватности запрашиваемой продавцом суммы при покупке квартиры в ипотеку;
• решить вопросы о налогооблагаемой базе;
• приложить к пакету документов для определения размера выплат во время раздела имущества.

Также проведение оценки заказывают после выбора недвижимости и первого собеседования с сотрудником банка-кредитора. Подобрать подходящую квартиру вы можете, используя этот фильтр:

К кому обратиться для проведения оценки

Выбор оценщика и оплата его услуг — задачи покупателя. У банков Санкт-Петербурга обычно есть списки аккредитованных фирм, которые занимаются анализом недвижимости. Сотрудники банка не вправе настаивать на обращении к определенному специалисту, если воспользоваться услугами аккредитованного оценщика, это ускорит рассмотрение заявления на получение ипотеки. В таком случае банку не понадобится проверять квалификацию эксперта.

Требования к оценщику

Он должен состоять в СРО (саморегулируемой организации оценщиков) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму от 300 000 рублей, в соответствии со статьей 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности». Страховка гарантирует, что, если специалист допустил ошибку или просчет, банку или заемщику будет возвращена сумма, потерянная из-за неправильной оценки. Выданный экспертом отчет должен соответствовать требованиям АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кре­ди­то­ва­ния) и АРБ (Ассоциации российских банков). Также банковская организация вправе указать дополнительные требования к оценочному документу.

Услуги оценщика необходимы, если вы:

• планируете обменять или продать вторичное жилье;
• оформляете наследство на комнату или долю в квартире;
• собираетесь купить недвижимость в ипотеку.

Для всех клиентов компании «МИР недвижимости» оценка квартиры в СПб и Ленинградской области выполняется бесплатно. Профессионализм и опыт наших оценщиков гарантирует точность расчетов рыночной стоимости вашей недвижимости.

Вам не нужно оплачивать работу оценщика, если сделки с вашей недвижимостью выполняют риэлторы нашей компании. Если же вам необходима платная оценка стоимости квартиры в Петербурге, вы сможете воспользоваться услугами квалифицированных специалистов, чтобы продать свою недвижимость выгоднее и быстрее. Для тех, кому оценка требуется для получения ипотеки на покупку жилья в новостройке, мы подготовили подборку жилых комплексов Санкт-Петербурга от надежных девелоперов:

Почему оценку должен проводить специалист

Человек, имеющий определенный опыт и навыки в оценке квартир, сможет предоставить заказчику максимально объективную информацию по стоимости жилья. Примерную цену вы можете узнать и сами, просмотрев в сети Интернет аналогичные варианты продажи или аренды недвижимости. Но разница между приблизительной стоимостью и той, которую назовет эксперт, может оказаться очень существенной. Зачем вам терять деньги, если есть возможность продать жилье выгодно? К тому же можно оценить стоимость квартиры в СПб или области совершенно бесплатно!

Метод сравнения продаж — объективная оценка недвижимости

Эксперты по оценке недвижимости используют самый эффективный способ определения рыночной стоимости жилья — метод сравнения продаж. Берем схожие по параметрам объекты и анализируем сделки по ним за определенный период. То есть не просто изучаем предложения и спрос, а проводим глубокий анализ рынка, с его реальными продажами и стоимостью реализованных квартир. Затем производим корректировки с учетом тех или иных условий продаж, экономической ситуации и характеристик оцениваемого жилья. Усреднение полученных данных не допускается.

Основные параметры жилья, учитываемые оценщиком

Какие характеристики недвижимости определяют ее рыночную стоимость? Приведем самые значимые:

• близость к центру Санкт-Петербурга. Чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже её цена.
• Расстояние до ближайшего метро. Существенный параметр для определения стоимости жилья в любом мегаполисе. Чем ближе к метро, тем дороже. В то же время, если дом расположен непосредственно над станцией, цена квартиры снижается.
• Тип здания. Жилплощадь в панельном доме дешевле аналогичной в кирпичном.
• Давность постройки. Старый фонд вторичного жилья оценивается ниже, чем новострой.
• Площадь (жилая и общая), количество комнат. Отдельно учитывается площадь кухонного помещения — маленькие кухни сейчас не в цене.
• Этажность здания и на каком уровне расположена квартира. Первый и последний этаж стоят дешевле остальных.

Сложности оценки квартиры с перепланировкой

Все неузаконенные изменения в планировке жилья снижают его ликвидную стоимость и потому уменьшают сумму ипотечного кредита. Невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

• обустройство санузла или кухни над жилыми комнатами нижнего этажа;
• снос всех межкомнатных перегородок;
• разбор стены между балконом и комнатой с установкой новой батареи, подключенной к централизованной системе отопления;
• демонтаж вентиляционной системы.

Есть покупатели, которые просят не вносить в оценочный отчет информацию о перепланировке. Между тем сокрытие этой информации ведет к лишению специалиста аккредитации в банковском учреждении, а с заемщика банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Какие документы нужны для проведения оценки

При покупке квартиры на первичном рынке Петербурга требуются копии паспорта заемщика и договора купли-продажи или ДДУ, а также акт приема-передачи жилья.

Для оценки вторичной недвижимости нужны копии паспорта покупателя, кадастрового или технического паспорта и свидетельства о госрегистрации права собственности.

При покупке в ипотеку квартиры у собственника, который недавно получил жилье по завещанию, требуется справка о смерти наследодателя. Для приобретения комнаты к стандартному списку прилагается документ о распределении долей квартиры между собственниками.

Как оценивают стоимость недвижимости

Оценщик использует три подхода:

• аналоговый, посредством сравнивания похожих сделок;
• доходный, при котором определяется перспектива повышения рыночной стоимости;
• затратный, с вычислением затрат на постройку аналогичного объекта.

При помощи затратного метода вычисляется ликвидная стоимость недвижимости, посредством аналогового — рыночная.

Разница между ликвидной и рыночной стоимостью

По ликвидной стоимости банк может быстро продать ипотечную недвижимость после принудительного расторжения договора. Поэтому при приеме решения о сумме займа для банковской организации важна именно эта цифра. Рыночная — это цен жилья при продаже без спешки. Часто рыночная стоимость на 20-25 % выше ликвидной.

Отчет об оценке

Документ оформляется в письменном виде объемом в 20-30 листов. Он включает следующие пункты:

• данные о клиенте и оценочной фирме;
• информацию о недвижимости;
• перечень примененных методов оценки;
• два вида стоимости жилья;
• мониторинг рынка с кратковременным прогнозом.

В приложение к документу входят фотографии квартиры, имущественная документация, повторное указание ликвидной и рыночной стоимости.

Отчет формируется от 2 до 5 рабочих дней. Срок действия оценки — в течение полугода с момента составления.

Основные моменты, о которых нужно помнить

1. Проведение процедуры оценки квартиры нужно банковской организации для принятия решения о размере и сроках погашения займа, а также в качестве гарантии возврата средств.
2. Банковской организации важна ликвидная, а не рыночная стоимость жилья. Последняя будет выше.
3. За оценку платит покупатель. Он же вправе выбирать фирму-исполнителя — стороннюю или аккредитованную банком.
4. Выбранная фирма должна состоять в СРО и предъявить полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 руб.

Звоните или приходите в наш офис, мы заключим с вами договор на проведение экспертной оценки и обеспечим вам максимально выгодную сделку с недвижимостью.