Новостройки Петербурга в 2020 году

По данным портала «Бюллетень недвижимости», с января 2019 года по январь 2020 года цены на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга в среднем выросли на 10%. При этом жилье эконом-класса подорожало на 15-17%, а квартиры в домах бизнес- и элит-классов — на 5%. Рост обусловлен переходом на новую систему финансирования строительства ‒ с 1 июля 2019 года дома возводятся на деньги банковских организаций, а не покупателей-дольщиков. И хотя некоторые эксперты прогнозировали резкий скачок цен после перехода на эскроу-счета, этого не произошло. Внедрение новой системы происходит плавно: по словам чиновников Смольного, по ДДУ застройщики смогут достроить больше 11 млн м² жилья.

В 2020 году рынок первичной недвижимости Северной столицы ожидает продолжение роста цен, поскольку объекты, начатые после середины лета 2019 года, будут строиться по новым правилам. Эксперты предрекают в течение 3-5 лет постепенное повышение стоимости первичного жилья ‒ в среднем на 7-10% в год. При этом прогнозируется уход с рынка мелких строительных компаний, которые не смогут работать с использованием эскроу-счетов. Но это не должно ощутимо отразиться на количестве новых объектов, поскольку крупные девелоперы активно ведут работы по масштабной застройке бывших промышленных территорий Санкт-Петербурга. В 2019 году земельные участки общей площадью около 45 гектаров для редевелопмента приобрели компании AAG, Setl Group, ГК «ПИК».

Где строят в 2020 году

Главная географическая тенденция 2020 года ‒ возвращение строительства в город. В приоритете у застройщиков ‒ городские локации с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. География разнообразна: спальные районы на севере, южные части города вблизи КАД, исторический центр, намывные территории, бывшие промышленные зоны.

Север

Выборгский район

В конце 2019 года стало известно, что в Парголово, на пересечении пути в Каменку и Михайловской дороги, ГК «ЦДС» планирует построить масштабный малоэтажный жилой комплекс. Общая площадь участка — 50 гектаров. Пока проект находится в стадии разработки, но в 2020 году анонсирован старт продаж в первых домах комплекса.

Калининский район

В этой локации, на улице Академика Константинова, 1, застройщик «Строительный трест» планирует возвести жилой комплекс. Новостройки будут расположены в 500 метрах от станции метро «Академическая». Старт продаж намечен на конец 2020 года.

Юг

Московский район

Здесь в 2020 году стартуют продажи квартир во второй очереди ЖК бизнес-класса «Галактика. Премиум» от застройщика АО «Эталон ЛенСпецСМУ». Комплекс расположен в 5 минутах ходьбы от станции метро «Московские Ворота». Этот же застройщик в конце 2019 года начал продажи в жилом комплексе бизнес-класса Квартал Che, расположенном на улице Черниговской. Тогда же компания ООО «ИнтерГрупп» объявила о начале продаж квартир в 5 корпусе жилого комплекса комфорт-класса «Звёзды Столиц» на Московском шоссе, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Звездная». Компания RBI начала два проекта в этом районе. На Киевской улице, 5, на месте Бадаевских складов, планируется возведение 9-этажного апарт-отеля. Старт продаж намечен на конец 2020 года. На Московском проспекте, 103, будет построен многофункциональный гостиничный комплекс. А компания «Интергрупп» в 2020 году планирует запустить продажи в первых из семи 17-этажных домов, расположенных на Московском шоссе, где ранее находился мясокомбинат «Самсон».

Колпинский район

Здесь компания «Ленстройтрест» в 2020 году планирует объявить о старте продаж в новом доме малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса «Юттери», расположенного в 20 минутах езды от станции метро «Рыбацкое».

Центр

Хотя в центре Северной столицы практически не осталось «белых пятен», строительные компании не сдаются.

Адмиралтейский район

Здесь в конце 2019 и начале 2020 годов стартовали продажи в новых очередях двух проектов АО «Эталон ЛенСпецСМУ»:

• в ЖК класса «бизнес-лайт» «Галактика PRO», состоящего из 2 корпусов, подземного паркинга и гостевых автостоянок;
• в квартале комфорт-класса «Галактика», куда входят 30 домов высотой от 9 до 19 этажей, подземные паркинги, 3 школы, 9 детсадов и даже бизнес-центр.

Также несколько проектов реализуют другие застройщики. Компания RBI на 12-й Красноармейской улице, 26, возводит жилой комплекс, состоящий из 6 корпусов высотой 4-8 этажей. Новые дома будут расположены на месте мебельной фабрики «Ладога». А девелопер «ЮИТ» на Курляндской улице планирует возведение жилого комплекса высотой 9-10 этажей, рассчитанного на 100 квартир.

Намывные территории

Застраиваемые намывные территории есть на Васильевском и Канонерском островах, в Красносельском районе и вблизи озера Долгого. В октябре 2019 года в Василеостровском районе стартовали продажи квартир в ЖК «Морская набережная» от «Группы ЛСР», состоящем из 47 домов класса «бизнес» вдоль берега Финского залива. Проект застройки разработан «Студией 44» Никиты Явейна и включает, помимо строительства домов, возведение объектов инфраструктуры, разбивку парка, обустройство набережной. Первый дом комплекса планируют ввести в эксплуатацию в 2022 году.

Ленобласть

Всеволожский район

Самой «горячей» точкой областной застройки остается Всеволожский район. В ноябре 2019 года стартовали продажи в жилом комплексе «Мой мир» от ГК «Полис Групп». Три дома высотой 15-19 этажей расположены в городе Мурино, в 7-10 минутах езды общественным транспортом от станций метро «Парнас», «Гражданский проспект», «Девяткино».

Также в Мурино этот застройщик возводит новый микрорайон с собственной инфраструктурой — «Краски лета». Комплекс состоит из 15 высотных домов. В конце 2019 года начались продажи квартир в 14 корпусе комплекса. Привлекает локация и других девелоперов — в конце 2019 года компания Euroinvest Development объявила о старте продаж квартир в 4 корпусе ЖК ID Мурино, расположенном в шаговой доступности от станции метро «Девяткино». В марте 2020 начались продажи квартир во 2 и 3 корпусах ЖК ID Кудрово от этого же застройщика. Новостройки комфорт-класса высотой 12 этажей находятся в 100 метрах от КАД. Ближайшая станция метро — «Улица Дыбенко». В Янино продолжается строительство масштабного голландского квартала комфорт-класса «Янила» от застройщика «Ленстройтрест». Квартиры в новой очереди поступят в продажу в 2020 году. В поселке Бугры ГК «Арсенал-Недвижимость» продолжает строительство жилого комплекса комфорт-класса «Энфилд», состоящего из 17 корпусов. В конце 2019 года объявлен старт продаж квартир в 3 корпусе.

Гатчинский район

Здесь в 2020 году поступают в продажу квартиры в новых очередях жилого комплекса комфорт-класса «IQ Гатчина» компании «Ленстройтрест». В домах высотой от 6 до 12 этажей предлагаются не только классические студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, но и двухуровневое жилье с 4 комнатами и террасами.

Больше новостроек в Ленобласти есть в этой подборке:

Плата за безопасность: цены растут

Самое важное событие 2019 года ‒ это отмена долевого участия в строительстве и переход на эскроу-счета. В долевке строительство велось на деньги граждан, которые разделяли все риски с застройщиком. По новым правилам финансирование будет происходить за счет эскроу-счетов и кредитов, выделяемых застройщику банками.

В жилых комплексах, которые возводятся по системе эскроу, покупать квартиры станет безопаснее, но дороже. Все потому, что застройщики больше не смогут пользоваться «бесплатными» деньгами дольщиков, а будут брать займы в банках.

Пока о резком повышении цен речь не идет: до 1 октября 2019 года все желающие девелоперы получили заключение Минстроя о соответствии критериям для достройки проектов, готовых более чем на 30% (или на 15% для комплексных застроек) по прежней схеме, то есть с использованием договоров долевого участия.

... а ипотека дешевеет

Самым популярным инструментом для приобретения нового жилья остается ипотека. В начале 2019 года эксперты пугали покупателей ростом ставок. Но государство решило поддержать рынок первичной недвижимости: Центробанк, а за ним и остальные банки, регулярно снижают ключевую ставку. В феврале 2020 года ЦБ в очередной раз понизил ставку до 6%. Для тех, кто хочет подстраховаться на случай внезапного снижения доходов, с августа 2019 года действует закон об ипотечных каникулах ‒ при соблюдении определенных условий каждый заемщик может на полгода приостановить выплаты по жилищному кредиту.

Банки предлагают больше

Характерной особенностью рынка 2020 года является разнообразие банковских предложений с пониженными ставками и программ со специальными условиями. Так застройщики привлекают те слои населения, которые сомневаются в необходимости приобретения жилья.

Ставки по ипотечным программам от банков на ноябрь 2020 года:

Специальные государственные программы

Помимо снижения ставок, правительство продолжит стимулировать спрос на первичную недвижимость с помощью целевых предложений для разных слоев населения. В 2020 году действует пять основных программ.

В 2020 году продолжает действовать еще одна важная программа ‒ ипотека с господдержкой под 5% годовых. Предложение актуально для семей, у которых в 2018-2022 годах родится как минимум второй ребенок. Максимальная сумма кредита для петербуржцев составляет 12 млн рублей, первоначальный взнос ‒ от 20%.

Рефинансирование

Снижение ключевых ставок способствовало появлению еще одного банковского продукта ‒ рефинансирования ипотеки. Этот инструмент популярен у тех, кто взял ипотечный кредит в 2014-2016 годах на пике высоких ставок. В 2019 году доля рефинансирования в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России составила не менее 13%.

Ставки рефинансирования от ведущих банков

Выводы

В 2019 году произошло важное событие для всех участников рынка первичной недвижимости: с 1 июля застройщики возводят новые объекты не за деньги покупателей, а за средства, взятые в кредит. Но многие строительные компании достраивают объекты по ДДУ в рамках закона 214-ФЗ. В список таких объектов вошли почти все новостройки, где старт продаж был объявлен в 2019 году. Их география разнообразна: север, юг, центр Санкт-Петербурга, Всеволожский район Ленобласти. Купить квартиру или апартаменты по «старым правилам» или по эскроу-счетам можно в ипотеку ‒ сейчас для этого один из самых удобных моментов, поскольку Центробанк регулярно снижает ключевую ставку, а в отдельных банках действуют специальные программы кредитования для льготных слоев населения. Но с оформлением ипотеки стоит поспешить, поскольку ЦБ планирует ужесточить регулирование по определенным категориям кредитов на покупку жилья.