Новостройки Петербурга в 2020 году

По данным портала «Бюллетень недвижимости», с января 2019 года по январь 2020 года цены на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга в среднем выросли на 10%. При этом жилье эконом-класса подорожало на 15-17%, а квартиры в домах бизнес- и элит-классов — на 5%. Рост обусловлен переходом на новую систему финансирования строительства ‒ с 1 июля 2019 года дома возводятся на деньги банковских организаций, а не покупателей-дольщиков. И хотя некоторые эксперты прогнозировали резкий скачок цен после перехода на эскроу-счета, этого не произошло. Внедрение новой системы происходит плавно: по словам чиновников Смольного, по ДДУ застройщики смогут достроить больше 11 млн м² жилья.
В 2020 году рынок первичной недвижимости Северной столицы ожидает продолжение роста цен, поскольку объекты, начатые после середины лета 2019 года, будут строиться по новым правилам. Эксперты предрекают в течение 3-5 лет постепенное повышение стоимости первичного жилья ‒ в среднем на 7-10% в год. При этом прогнозируется уход с рынка мелких строительных компаний, которые не смогут работать с использованием эскроу-счетов. Но это не должно ощутимо отразиться на количестве новых объектов, поскольку крупные девелоперы активно ведут работы по масштабной застройке бывших промышленных территорий Санкт-Петербурга. В 2019 году земельные участки общей площадью около 45 гектаров для редевелопмента приобрели компании AAG, Setl Group, ГК «ПИК».
Где строят в 2020 году
Главная географическая тенденция 2020 года ‒ возвращение строительства в город. В приоритете у застройщиков ‒ городские локации с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. География разнообразна: спальные районы на севере, южные части города вблизи КАД, исторический центр, намывные территории, бывшие промышленные зоны.
Север
Приморский район
Эту локацию облюбовали семь застройщиков. ГК «РосСтройИнвест» строит два комплекса. Первый — 13-этажный ЖК «Terra» бизнес-класса, который находится в 10 минутах езды от станций метро «Черная речка» и «Лесная». Второй — комплекс комфорт-класса New Time, расположенный возле Юнтоловского лесопарка. Продажи квартир в новых очередях обоих комплексов стартовали в 2020 году. Компания «Арсенал-Недвижимость» объявила о запуске строительства жилого квартала бизнес-класса Modum. Новостройки возводятся неподалеку от Юнтоловского заказника и станции метро «Комендантский проспект». В проект включен фитнес-центр со SPA-комплексом. Первые квартиры поступили в продажу в конце 2019 года. Девелопер «ЦДС» в конце 2019 года анонсировал старт продаж квартир в 5 корпусе ЖК комфорт-класса «Черная Речка». Новый квартал, состоящий из 9 домов высотой 10-14 этажей, расположен на улице Белоостровской. Здесь же АО «Эталон ЛенСпецСМУ» в январе 2020 года получило разрешение на строительство 24-этажной новостройки бизнес-класса.
Застройщик Setl City объявил о начале продаж новой очереди масштабного ЖК комфорт-класса «Чистое небо», расположенного по обеим сторонам Комендантского проспекта. Компания RBI возводит вторую очередь жилого комплекса комфорт-класса Ultra City. Девелопер Plaza Lotus Group представил проект апарт-отеля, который будет расположен на берегу Пьяной гавани. А компания «Группа ЛСР» продолжает строительство жилого комплекса комфорт-класса «Заповедный парк», расположенного в шаговой доступности от Новоорловского лесопарка. В новых очередях ведутся продажи квартир.
Красногвардейский район
Здесь холдинг AAG возводит два жилых комплекса:
- «Atlas» — восемь домов классов «бизнес» и «комфорт плюс» на Малоохтинском проспекте, в 150 метрах от набережной Невы;
- «Alter» (второе название «Windsor») — комплекс бизнес-класса с подземным паркингом, расположенный на участке возле изгиба реки Охты, на улице Магнитогорской.
В этой же локации компанией «Группа ЛСР» продолжается строительство двух комплексов комфорт-класса: «Цветной город» и «Ручьи», расположенных неподалеку от станции метро «Академическая». Квартиры в новых очередях комплексов поступили в продажу в 2020 году.
Здесь же, шведской компанией «Bonava», ведутся работы по строительству жилого комплекса бизнес-класса Magnifika, расположенного на берегу реки Охты, в шаговой доступности от ТРЦ «Охта Молл».
В 2020 году поступят в продажу квартиры в масштабном жилом комплексе от УК «Теорема», расположенном на берегах Охтинского разлива. Проект в рамках редевелопмента реализуют на территории бывших заводов «Пластполимер» и «Химволокно».
Выборгский район
В конце 2019 года стало известно, что в Парголово, на пересечении пути в Каменку и Михайловской дороги, ГК «ЦДС» планирует построить масштабный малоэтажный жилой комплекс. Общая площадь участка — 50 гектаров. Пока проект находится в стадии разработки, но в 2020 году анонсирован старт продаж в первых домах комплекса.
Калининский район
В этой локации, на улице Академика Константинова, 1, застройщик «Строительный трест» планирует возвести жилой комплекс. Новостройки будут расположены в 500 метрах от станции метро «Академическая». Старт продаж намечен на конец 2020 года.
Юг
Московский район
Здесь в 2020 году стартуют продажи квартир во второй очереди ЖК бизнес-класса «Галактика. Премиум» от застройщика АО «Эталон ЛенСпецСМУ». Комплекс расположен в 5 минутах ходьбы от станции метро «Московские Ворота». Этот же застройщик в конце 2019 года начал продажи в жилом комплексе бизнес-класса Квартал Che, расположенном на улице Черниговской. Тогда же компания ООО «ИнтерГрупп» объявила о начале продаж квартир в 5 корпусе жилого комплекса комфорт-класса «Звёзды Столиц» на Московском шоссе, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Звездная». Компания RBI начала два проекта в этом районе. На Киевской улице, 5, на месте Бадаевских складов, планируется возведение 9-этажного апарт-отеля. Старт продаж намечен на конец 2020 года. На Московском проспекте, 103, будет построен многофункциональный гостиничный комплекс. А компания «Интергрупп» в 2020 году планирует запустить продажи в первых из семи 17-этажных домов, расположенных на Московском шоссе, где ранее находился мясокомбинат «Самсон».
Красносельский район
В 15 минутах езды от станции метро «Проспект Ветеранов» строится жилой комплекс комфорт-класса «Солнечный город». Работы ведутся компанией Setl City. Десять домов уже сданы в эксплуатацию. Продажи квартир в новых очередях стартовали в конце 2019 года. Тогда же был объявлен старт продаж еще одной части этого проекта — клубного ЖК «Солнечный город. Резиденции», сдача которого запланирована на 2 квартал 2021 года.
Невский район
Застройщик «Группа ЛСР» продолжает осваивать бывшие заводские территории на юго-востоке Петербурга: в 2020 году в продажу поступают квартиры в новых очередях масштабного жилого комплекса комфорт-класса «Цивилизация», расположенного всего в 15 минутах ходьбы от станции метро «Улица Дыбенко». Компания «Bonava» в 2020 года выводит в продажу квартиры в новом жилом комплексе на Елизаровской.
Колпинский район
Здесь компания «Ленстройтрест» в 2020 году планирует объявить о старте продаж в новом доме малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса «Юттери», расположенного в 20 минутах езды от станции метро «Рыбацкое».
Центр
Хотя в центре Северной столицы практически не осталось «белых пятен», строительные компании не сдаются.
Адмиралтейский район
Здесь в конце 2019 и начале 2020 годов стартовали продажи в новых очередях двух проектов АО «Эталон ЛенСпецСМУ»:
- в ЖК класса «бизнес-лайт» «Галактика PRO», состоящего из 2 корпусов, подземного паркинга и гостевых автостоянок;
- в квартале комфорт-класса «Галактика», куда входят 30 домов высотой от 9 до 19 этажей, подземные паркинги, 3 школы, 9 детсадов и даже бизнес-центр.
Также несколько проектов реализуют другие застройщики. Компания RBI на 12-й Красноармейской улице, 26, возводит жилой комплекс, состоящий из 6 корпусов высотой 4-8 этажей. Новые дома будут расположены на месте мебельной фабрики «Ладога». А девелопер «ЮИТ» на Курляндской улице планирует возведение жилого комплекса высотой 9-10 этажей, рассчитанного на 100 квартир.
Василеостровский район
Здесь компания RBI по адресу 12-я линия В.О., 41-43, возводит жилой комплекс «Бомонд» премиум-класса. На площади около 20 тыс. м² запланировано строительство здания высотой от 5 до 7 этажей, где будут расположены квартиры и гостиничные номера. Застройщик «Строительный трест» в конце 2019 года ввел в эксплуатацию 10-этажный жилой комплекс бизнес-класса «Адмирал Ушаков», расположенный на улице Одоевского, 21/1. Продажа квартир стартовала в январе 2020 года. Девелопер Setl Group планирует возвести жилой комплекс на набережной Лейтенанта Шмидта, на месте бывшего конструкторского бюро котлостроения. Также в 2020 году поступили в продажу квартиры в новых очередях жилого комплекса бизнес-класса «Морская набережная» на берегу Невской губы от застройщика «Группа ЛСР». Компания «Еврострой» в 2020 года выводит в продажу квартиры во 2 корпусе апарт-комплекса бизнес-класса «Next».
Петроградский район
Здесь в 2020 году стартуют продажи квартир в двух жилых комплексах премиум-класса, расположенных на Петровском острове:
- новом корпусе ЖК Familia от компании «РосСтройИнвест»;
- 4 и 5 корпусах ЖК Neva Haus от застройщика «Группа ЛСР».
Центральный район
В 2020 году стартуют продажи квартир в клубном доме элит-класса «Приоритет» от ГК «Еврострой». Новостройка высотой 7 этажей находится на Воскресенской набережной, в 10 минутах ходьбы от станции метро «Чернышевская». Сдача дома запланирована на 4 квартал 2020 года.
Все новостройки в центре Петербурга можно посмотреть в этой подборке:
Намывные территории
Застраиваемые намывные территории есть на Васильевском и Канонерском островах, в Красносельском районе и вблизи озера Долгого. В октябре 2019 года в Василеостровском районе стартовали продажи квартир в ЖК «Морская набережная» от «Группы ЛСР», состоящем из 47 домов класса «бизнес» вдоль берега Финского залива. Проект застройки разработан «Студией 44» Никиты Явейна и включает, помимо строительства домов, возведение объектов инфраструктуры, разбивку парка, обустройство набережной. Первый дом комплекса планируют ввести в эксплуатацию в 2022 году.
Ленобласть
Всеволожский район
Самой «горячей» точкой областной застройки остается Всеволожский район. В ноябре 2019 года стартовали продажи в жилом комплексе «Мой мир» от ГК «Полис Групп». Три дома высотой 15-19 этажей расположены в городе Мурино, в 7-10 минутах езды общественным транспортом от станций метро «Парнас», «Гражданский проспект», «Девяткино».
Также в Мурино этот застройщик возводит новый микрорайон с собственной инфраструктурой — «Краски лета». Комплекс состоит из 15 высотных домов. В конце 2019 года начались продажи квартир в 14 корпусе комплекса. Привлекает локация и других девелоперов — в конце 2019 года компания Euroinvest Development объявила о старте продаж квартир в 4 корпусе ЖК ID Мурино, расположенном в шаговой доступности от станции метро «Девяткино». В марте 2020 начались продажи квартир во 2 и 3 корпусах ЖК ID Кудрово от этого же застройщика. Новостройки комфорт-класса высотой 12 этажей находятся в 100 метрах от КАД. Ближайшая станция метро — «Улица Дыбенко». В Янино продолжается строительство масштабного голландского квартала комфорт-класса «Янила» от застройщика «Ленстройтрест». Квартиры в новой очереди поступят в продажу в 2020 году. В поселке Бугры ГК «Арсенал-Недвижимость» продолжает строительство жилого комплекса комфорт-класса «Энфилд», состоящего из 17 корпусов. В конце 2019 года объявлен старт продаж квартир в 3 корпусе.
Гатчинский район
Здесь в 2020 году поступают в продажу квартиры в новых очередях жилого комплекса комфорт-класса «IQ Гатчина» компании «Ленстройтрест». В домах высотой от 6 до 12 этажей предлагаются не только классические студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, но и двухуровневое жилье с 4 комнатами и террасами.
Больше новостроек в Ленобласти есть в этой подборке:
Больше комфорта и больше индивидуальности
Важный тренд 2019-2020 годов ‒ повышение класса новостроек. Эконом-сегмент постепенно уходит, уступая место классам «комфорт» и «бизнес». Увеличивается доля жилья с просторными кухнями, кладовыми, открытыми террасами, несколькими санузлами и балконами. Становится больше квартир с высокими потолками и панорамными окнами. В моду входят лофты и двухуровневое жилье, а также квартиры, где можно сделать настоящие камины.
Особое внимание уделяется благоустройству территории. Привычными стали дворы без машин, воркауты, удобства для людей с ограниченными возможностями.
Следующий шаг ‒ индивидуальность каждого проекта, нечто, выделяющее его среди других и привлекающее покупателей. Появляется больше комплексов с собственными набережными, бульварами, палисадниками, крытыми галереями, эксплуатируемой кровлей.
Плата за безопасность: цены растут
Самое важное событие 2019 года ‒ это отмена долевого участия в строительстве и переход на эскроу-счета. В долевке строительство велось на деньги граждан, которые разделяли все риски с застройщиком. По новым правилам финансирование будет происходить за счет эскроу-счетов и кредитов, выделяемых застройщику банками.
В жилых комплексах, которые возводятся по системе эскроу, покупать квартиры станет безопаснее, но дороже. Все потому, что застройщики больше не смогут пользоваться «бесплатными» деньгами дольщиков, а будут брать займы в банках.
Пока о резком повышении цен речь не идет: до 1 октября 2019 года все желающие девелоперы получили заключение Минстроя о соответствии критериям для достройки проектов, готовых более чем на 30% (или на 15% для комплексных застроек) по прежней схеме, то есть с использованием договоров долевого участия.
... а ипотека дешевеет
Самым популярным инструментом для приобретения нового жилья остается ипотека. В начале 2019 года эксперты пугали покупателей ростом ставок. Но государство решило поддержать рынок первичной недвижимости: Центробанк, а за ним и остальные банки, регулярно снижают ключевую ставку. В феврале 2020 года ЦБ в очередной раз понизил ставку до 6%. Для тех, кто хочет подстраховаться на случай внезапного снижения доходов, с августа 2019 года действует закон об ипотечных каникулах ‒ при соблюдении определенных условий каждый заемщик может на полгода приостановить выплаты по жилищному кредиту.
Банки предлагают больше
Характерной особенностью рынка 2020 года является разнообразие банковских предложений с пониженными ставками и программ со специальными условиями. Так застройщики привлекают те слои населения, которые сомневаются в необходимости приобретения жилья.
Ставки по ипотечным программам от банков на ноябрь 2020 года:
Банк | Особые условия | Ставка |
ПАО Сбербанк | Первоначальный взнос от 10% | 4,1% |
ПАО «Росбанк» | Первоначальный взнос от 15% | 4,35% |
АО «Газпромбанк» | Семейная ипотека с первоначальным взносом от 20% | 4,7% |
«Открытие» | Первоначальный взнос от 10% | 7,5% |
«Промсвязьбанк» | Первоначальный взнос от 15% | 7,65% |
Специальные государственные программы
Помимо снижения ставок, правительство продолжит стимулировать спрос на первичную недвижимость с помощью целевых предложений для разных слоев населения. В 2020 году действует пять основных программ.
Программа | Для кого | Форма субсидирования |
Молодая семья | Семьи, возраст членов которых не превышает 35 лет | Сертификат на погашение ипотеки |
Военная ипотека | Военные, подписавшие контракт после 01.01.2005 г. | Ежегодные перечисления на персональный счет |
Молодым специалистам | Работники в сфере образования и науки в возрасте до 35 лет | Субсидии на выплату первого взноса и специальные условия |
Материнский капитал | Семьи с двумя и более детьми | Сертификат на выплату первого взноса или погашение остатка |
Социальная программа | Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий | Приобретение жилья из соцфонда/ пониженная процентная ставка/ субсидии |
В 2020 году продолжает действовать еще одна важная программа ‒ ипотека с господдержкой под 5% годовых. Предложение актуально для семей, у которых в 2018-2022 годах родится как минимум второй ребенок. Максимальная сумма кредита для петербуржцев составляет 12 млн рублей, первоначальный взнос ‒ от 20%.
Рефинансирование
Снижение ключевых ставок способствовало появлению еще одного банковского продукта ‒ рефинансирования ипотеки. Этот инструмент популярен у тех, кто взял ипотечный кредит в 2014-2016 годах на пике высоких ставок. В 2019 году доля рефинансирования в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России составила не менее 13%.
Ставки рефинансирования от ведущих банков
Банк | Процентная ставка | Срок кредитования | Сумма |
ВТБ | от 7,4% | до 30 лет | до 30 млн руб. |
ПАО Сбербанк | от 7,9% | до 30 лет | от 300 тысяч руб. |
Райффайзенбанк | от 7,99% | до 30 лет | до 26 млн руб. |
АО «Газпромбанк» | от 8,3% | до 30 лет | до 45 млн руб. |
Выводы
В 2019 году произошло важное событие для всех участников рынка первичной недвижимости: с 1 июля застройщики возводят новые объекты не за деньги покупателей, а за средства, взятые в кредит. Но многие строительные компании достраивают объекты по ДДУ в рамках закона 214-ФЗ. В список таких объектов вошли почти все новостройки, где старт продаж был объявлен в 2019 году. Их география разнообразна: север, юг, центр Санкт-Петербурга, Всеволожский район Ленобласти. Купить квартиру или апартаменты по «старым правилам» или по эскроу-счетам можно в ипотеку ‒ сейчас для этого один из самых удобных моментов, поскольку Центробанк регулярно снижает ключевую ставку, а в отдельных банках действуют специальные программы кредитования для льготных слоев населения. Но с оформлением ипотеки стоит поспешить, поскольку ЦБ планирует ужесточить регулирование по определенным категориям кредитов на покупку жилья.