Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
26 Декабря 2017
1484

Новостройки Петербурга: что ждет рынок в 2018 году?

Цена за квадратный метр стабильнее курса доллара
Ипотека: доступнее, чем когда-либо
Где будут строить в 2018 году
Поправки в закон № 214-ФЗ: плохо и застройщикам, и покупателям
Подорожают ли квартиры
Тенденции рынка недвижимости Петербурга-2018

Рынок первичной недвижимости Северной столицы замер на пороге перемен. Прошлый, 2017-й, год принес застройщикам и покупателям хорошую и плохую новости. Хорошая: ипотечные ставки в ближайшее время достигнут исторического минимума, появятся дополнительные льготы для приобретения жилья семьями с детьми. Плохая: очередные поправки в закон о долевом строительстве могут парализовать работу девелоперов и взвинтить цены. 

ЦЕНА ЗА «КВАДРАТ» СТАБИЛЬНЕЕ КУРСА ДОЛЛАРА

Цены на новостройки в Санкт-Петербурге демонстрировали удивительную стабильность в течение всего 2017 года. Средняя стоимость «квадрата» не падала ниже 100 тыс. рублей, но и не превышала 101 тыс. рублей.

«Однушки» и «трешки» за год подешевели на 200 тыс. рублей, а цена «двушек» практически не менялась. Если сравнивать цены 2017-го года с ценами 2016-го, то снижение более заметно: средняя стоимость квадратного метра упала на 3 тысячи рублей.

Цены на новостройки в 2017 году

Ожидается, что в первой половине 2018 года средняя цена за квадратный метр сохранится на уровне 100 тыс. рублей. По России это вторая строчка рейтинга цен — более чем в два раза дешевле среднего московского уровня (220 тыс. рублей за кв. м) и всего на 5 тыс. рублей дороже сочинского (95 тыс. рублей за кв. м).

В декабре 2017 года самая доступная квартира на первичном рынке стоила 1,72 млн рублей — это была студия площадью 22,8 кв. м в ЖК «Аннинский парк».

Самым дорогим объектом стала 6-комнатная квартира в элитном комплексе «Привилегия» на Крестовском острове площадью 320 кв. м и стоимостью 141 млн рублей. Планировка этой квартиры:

6 комнатная квартира
320.92 м2
141.17 млн.141 169 917
Увеличить

Наверх

Таких низких цен больше не будет?

Все аналитики рынка с уверенностью говорят, что подобные цены на квартиры в Северной столице мы видим в последний раз. Рынок ждут глобальные реформы, обусловленные отменой закона о долевом строительстве, которую инициировал президент В. В. Путин. У россиян остается не более двух-трех лет, чтобы дешево купить квартиру на начальном этапе строительства дома. Кроме того, в 2018 году готовятся очередные поправки в закон № 214-ФЗ, изменятся правила землепользования и получения разрешений на строительство.

На что покупать?

Пока правила строительства ужесточаются, покупательская способность петербуржцев продолжает снижаться. По данным Росстата, в следующем году инфляция может превысить 4%, рост потребительских цен составит 4,6%, при этом средний размер заработной платы и в регионе, и по стране в целом останется прежним. При этом Всемирный банк спрогнозировал увеличение российского ВВП в 2018-2020 годах на 1,2%-1,5% при условии умеренного роста цен на нефть. По данным комитета труда и занятости, средняя зарплата петербуржца в 2017 году составила 53 тыс. рублей, увеличившись на 2,7 тыс. рублей.

Ипотека доступнее, чем когда-либо

Основным инструментом увеличения спроса в 2018 году станет доступная ипотека. Банки готовы снизить ставки до уровня европейских, предоставляя заемщикам самые комфортные условия выплаты ипотечных кредитов за последние пять лет. Флагманом изменений выступил ПАО Сбербанк, который предложил ставку 7,4% годовых на квартиры в строящихся домах. Из них 2% субсидируется застройщиками. Крупнейшие строительные компании поддержали проект практически единогласно: в одном только Петербурге купить квартиру в ипотеку под 7,4% можно в 168 строящихся жилых массивах.

Воспользовавшись ипотекой с пониженной ставкой, можно купить, например, однокомнатную квартиру площадью 35,9 кв. м за 3,6 млн рублей с минимальным первоначальным взносом 543 тысячи рублей, ежемесячным платежом 47 тыс. рублей и сроком выплаты 7 лет. Вот такую:

1 комнатная квартира
35.9 м2
4.49 млн.4 493 853
Увеличить

Условия кредитования позволяют увеличить срок выплаты до 12 лет, но при этом ставка вырастет на 1,5%.

Банки снижают ставки по ипотеке

Вслед за Сбербанком другие кредитные организации начали снижать ставки с целью заполучить как можно больше ипотечных заемщиков в 2018 году. В начале 2017 года ставка по ипотеке колебалась между 11 и 12%. Ожидается, что к 2020 году ставка упадет до 6- 7%.

Условия выдачи ипотеки в ведущих банках СПб в декабре 2017 года

 

  Сбербанк  ВТБ Банк Санкт-Петербург АИЖК  Россельхозбанк  Дельта Кредит  Газпромбанк
Ставка 7,4% 9,2% 10,5% 9,5% 9,6% 8,75% 9,3%
Минимальный первый взнос 15% 15% 5% 20% 15% 15% 10%
Максимальный срок, лет 7 20 25 30 30 25 30
Минимальная сумма кредита, тыс. руб. 300 2000 600 375 100 - -

 

Больше детей — ниже ставка

Сохранению стабильного спроса на жилье поможет продление программы «Материнский капитал» до 2021 года. В наступившем году сумма выплаты по программе составит 453 тысячи рублей. С 2018 года молодым семьям будут перечислять 10,5 тысяч рублей ежемесячно за рождение первого ребенка в течение первого года его жизни — эти деньги можно потратить на любые цели, в том числе, на выплату ипотечного кредита.

Также с 2018 года начнет действовать ипотечная программа для семей с двумя и более детьми: государство обязуется взять на себя выплату 4% ставки по кредиту. То есть если семья возьмет кредит под 9,5%, то будет платить всего 5,5% годовых, а в качестве первоначального взноса можно будет использовать материнский капитал.

Наверх

Субсидия для петербуржцев

Для петербургских семей с двумя и более детьми в 2018 году начнет действовать региональная программа улучшения жилищных условий. Они смогут получить сертификат на приобретение квартиры в размере 2,9 млн рублей вместо того, чтобы стоять в очереди на квадратные метры от государства.

При норме жилья 18 кв. м на человека площадь квартиры для четверых должна быть не менее 72 кв. м.

Расчет чиновников понятен: вместо просторной, но недостижимой жилплощади петербуржцы могут взять субсидию, доплатить и отпраздновать новоселье уже в ближайшее время. Например, в ЖК «Золотые купола» в Сертолово квартиры около 80 кв. м стоят 4,6-4,8 млн рублей. Вот так выглядят их планировки:

3 комнатная квартира
83.1 м2
4.67 млн.4 666 966
Увеличить
3 комнатная квартира
82.7 м2
4.98 млн.4 975 911
Увеличить
3 комнатная квартира
81.7 м2
4.59 млн.4 588 341
Увеличить

Кроме того, никто не мешает петербургским семьям использовать льготные ставки по ипотеке и материнский капитал.

Военная ипотека станет еще доступнее

В ушедшем 2017 году в Петербурге резко выросли объемы выдачи военной ипотеки: ее брали в 1,5 раза чаще, чем в 2016-м. Теперь 3 из 100 заемщиков в Северной столице — военнослужащие. Первым банком, который снизил ставку по программе обеспечения жильем военных, стал ПАО Сбербанк: вместо прежних 11,5% он предлагает 9,5%. Банки поняли, что военный — самый надежный заемщик, потому что имеет стабильный доход и не тратит собственные деньги на погашение кредита. Самую низкую ставку по военной ипотеке предлагает АИЖК: 9% годовых с максимальной суммой 2,4 млн рублей (эта сумма должна составлять не более 80% от стоимости объекта). Следом снизили ставки «Газпромбанк» и ВТБ24.

Планировка квартиры за 2,9 млн рублей в ЖК «Новая Охта. На речке». Можно купить с помощью военной ипотеки.

1 комнатная квартира
36.5 м2
2.89 млн.2 890 800
Увеличить

Другая тенденция — увеличение количества жилых комплексов, доступных к покупке по программе. Так, в конце 2017 года ПАО Сбербанк аккредитовал несколько новостроек ГК «ЦДС» в пригороде Петербурга. Еще несколько жилых комплексов аккредитовал «Газпромбанк».

Какую квартиру можно купить по военной ипотеке

Основная проблема военной ипотеки в том, что молодым участникам, недавно вступившим в программу, условия кредитования позволяют купить квартиру в пределах 3 млн рублей. Поскольку правила требуют приобретать жилье с площадью не менее 18 кв. м на человека, семье из троих и более человек, которая не может привлечь к покупке дополнительные средства, доступна недвижимость только в пригороде. Другое дело — военные, которые уже могут позволить себе купить квартиру без привлечения банковского займа. Сейчас это офицеры, увольняющиеся после 10 лет службы по уважительным причинам. Для них — редкие пока предложения аккредитованных жилых комплексов бизнес-класса: ЖК «Три ветра», «Царская столица», «Самоцветы». В 2018 офицеров запаса с 10-летним сроком службы станет больше — поэтому количество предложений по цене выше средней может вырасти.

Наверх

ГДЕ БУДУТ СТРОИТЬ В 2018 ГОДУ

Поиск удачных районов для застройки является основной проблемой девелоперов. Все хотят заполучить место рядом с метро, с развитой торговой и социальной инфраструктурой. Ожидается, что в следующем году покупатели станут требовательнее к благоустройству района.

Петербуржцы разочаровались в пригородах

Эксперты рынка прогнозируют падение спроса на пригородные новостройки. На это указывает стагнация средней цены за квадратный метр: почти два года она составляет 68 тыс. рублей без значимых изменений. При наличии доступной ипотеки петербуржцы предпочтут доплатить за спальный район в городе, где есть метро, школы, детсады и поликлиники.

Основной пригородной стройкой останется локация Мурино-Девяткино. Обилие предложений снизило лояльность покупателей: теперь в приоритете застройщики, гарантирующие сдачу дома в срок или с опережением. В Янино девелоперы не торопятся начинать новые проекты, пока не обеспечат локации социальной инфраструктурой. В 2018 году здесь откроются два муниципальных медицинских центра, начнется строительство детского сада и школы. Застройщики, работающие в этих локациях, собрали деньги на реконструкцию Голландской улицы. Все понимают: в отсутствие метро только социальная инфраструктура и благоустройство помогут привлечь покупателей. Наиболее вероятными крупными зонами застройки в пригороде в 2018 году являются:

Застройщики возьмутся за «ржавый пояс»

На территории самого Петербурга возводить новые кварталы особо негде, поэтому в 2018 году девелоперы будут не строить, а перестраивать. Аналитики утверждают, что компании решили активно взяться за перестройку «серого пояса» города — территорий бывших заводов, промзон, складов. Из-за удручающего состояния и внешнего вида построек эту территорию еще называют «ржавым поясом». Такие зоны есть во всех крупных городах Европы — их отдают под музеи, парки активного отдыха и жилую застройку. Точечное освоение заводских площадей началось несколько лет назад, уже есть построенные и сданные объекты. Но именно в 2018 году перестройка «ржавого пояса» станет массовым: некоторые эксперты предсказывают, что каждая пятая квартира будет продаваться в зоне перестройки.

ЖК Что было Адрес
Апарт-отель (названия еще нет), «Светлый мир «Жизнь...», «4YOU» Мясокомбинат «Самсон» Лиговский проспект, 271
«Цивилизация», «Дальневосточный, 15», «Полис на Неве», «Ренессанс» Склад нерудных материалов, бетонный завод «Аэрок», завод «Реактив» Дальневосточный проспект — улица Дыбенко, Октябрьская набережная
Botanica Химико-фармацевтический завод Аптекарский проспект, 5
«Студенческая, 24» АТП Студенческая, 24
Название ещё неизвестно, застройщик ЦДС Завод «Кулон» (производство конденсаторов) Пискаревский проспект, 25
Название ещё неизвестно, застройщик ЦДС Энергомеханический завод Улица Невзоровой, д. 9
ЖК «Нева Хаус» Пивоваренный завод «Бавария» Петровский проспект, 9

Перестройка территорий скоро станет единственной возможностью заполучить участок под строительство в престижных локациях — на Петроградской стороне, близ Крестовского острова, на Васильевском острове. В спальных районах такие участки расположены в шаговой доступности от метро.

Наверх

ПОПРАВКИ В ЗАКОН № 214-ФЗ: ПЛОХО И ЗАСТРОЙЩИКАМ, И ПОКУПАТЕЛЯМ

Долевое строительство в России прекратит свое существование — об этом заявил в октябре президент РФ В. В. Путин. Но если на перспективу отмены долевки все смотрят, как на что-то фантастическое и далекое, то очередные изменения в законе «Об участии в долевом строительстве» пугают девелоперов уже сейчас. Новый пакет поправок вступит в силу в июле 2018 года, если не раньше: по сообщению издания «Деловой Петербург», в Госдуме обсуждалось введение поправок уже январе. Эти поправки фактически парализуют работу небольших компаний и дают банкам право контролировать застройщиков. Вот самые резонансные предложения:

Последний пункт вызвал недоумение у всех участников рынка: предполагается, что при наличии задолженности (даже в размере 1 рубля), Налоговая служба будет сообщать об этом в Росреестр. Там автоматически будут прекращать регистрацию договоров долевого участия. У дольщиков, которые уже заплатили деньги, всегда есть право на расторжение договора и возврат денег с процентами. Можно ли сомневаться в том, что остановка регистрации ДДУ спровоцирует массовый отток денег дольщиков, прекращение строительства и поставит компанию на грань банкротства?

Подорожают ли квартиры?

Поправки в закон № 214-ФЗ направлены на то, чтобы приучить застройщиков пользоваться банковскими кредитами, а не средствами конечных покупателей. Но эти кредиты по карману только крупным компаниям. И даже для них затраты на возведение жилых домов возрастут — очевидно, что это скажется на стоимости квартир.

Кроме того, обсуждается увеличение взносов в Фонд защиты дольщиков, который начал свою работу в октябре 2017 года. Пока застройщик перечисляет туда 1,2% стоимости каждого договора ДУ. Но со следующего года отчисления могут увеличиться от 3%. Некоторые законодатели настаивают на увеличении взносов до 6-7%. Фонд по-прежнему будет страховать риски покупателей, чьи строительные компании могут обанкротиться в будущем. Нынешние обманутые дольщики не получат оттуда ни копейки.

 

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПЕТЕРБУРГА-2018

Эксперты прогнозируют рост интереса к просторным квартирам, увеличение доли европланировок, а также уменьшение количества элитных новостроек.

Студий будут строить меньше

Средняя площадь жилья на человека в 2018 году может вырасти до 24 кв. м, прогнозирует издание «РБК». Тенденция наметилась еще в 2017 году, когда метраж квартир эконом-класса перестал сокращаться впервые за несколько лет. Средняя площадь однокомнатной квартиры в 2017 году составила 40,8 кв. м.

Как сообщает издание «БН-Газета», ожидается сокращение объема студий. При этом количество 2- и 3-комнатных квартир должно вырасти. Предположение также основано на статистике 2017 года: количество студий и «однушек» на рынке уменьшилось на 7%. 

Количество европланировок вырастет

Кухня, совмещенная с гостиной — тренд последних лет на первичном рынке жилья в Петербурге. Если в 2017 году доля евроквартир составляла 20%, то в 2018 году ожидается увеличение до 30-40%. При этом разница в цене между классической и объединенной планировкой будет практически сведена к нулю, сообщает газета Metro.

Европланировка — отличное решение для семей с одним-двумя детьми, ограниченных в средствах. Они могут купить «евродвушку» (по сути, однокомнатную квартиру) и менять назначение кухни-гостиной в зависимости от времени суток, превращая ее в столовую, спальню, комнату для отдыха. При этом комната остается приватной территорией и используется в качестве, например, детской.

Трендом европланировок будет увеличение площади кухонь-гостиных до 18-20 кв. м, даже в эконом-классе. Средняя площадь спальни в такой планировке составляет 10-14 кв. м.

Наверх

Портрет покупателя на первичном рынке Петербурга

Издание «Газета-БН» прогнозирует, что в 2018 году предпочтения петербуржцев останутся прежними. Компактные квартиры будут выбирать молодые люди, приобретающие первое жилье — таких покупателей на рынке называют «поколение Y». Заключение брака для петербуржцев является основной причиной для увеличения жилплощади. Жители мегаполиса не стремятся прожить всю жизнь в одной квартире: по данным опроса портала bn.ru, среднестатистический горожанин готов менять жилье каждые 7-10 лет.

Интересный факт: типичным покупателем на рынке первичного жилья является мужчина в возрасте до 45 лет, с одним ребенком в семье. Идея купить квартиру в петербургской семье обычно принадлежит жене, но окончательное решение принимает муж.

Какие квартиры выбирают петербуржцы
Студенты; одинокие мужчины и женщины до 25 лет Студии и минимальные по площади «однушки» До 33 кв. м

 
Пары без детей до 30 лет Однокомнатные квартиры До 46 кв. м
Семейные пары до 35 лет одним ребенком Однокомнатные квартиры большой площади, евродвушки до 60 кв. м
Семьи с двумя и более детьми 2- и 3-комнатные квартиры До 100 кв. м

Центр Петербурга заполонят апарт-отели

В 2018 году в Северной столице появятся от 900 до 1000 номеров в апарт-отелях. Это в два раза больше, чем за 2017 году. Отели строятся в центре города и прилегающих к нему районах в максимальной близости от метро.

Издание «Фонтанка.ру» сообщает, что в наступающем году рынок апарт-отелей окончательно поделится на гостиничные и семейные предложения. В первом случае площадь номера сократится до минимума (16-19 кв. м), в нем не будет кухни и полноценной ванной комнаты. Подобные номера рассчитаны на посуточную или кратковременную (в пределах недели) аренду. В таких апарт-отелях особое внимание будет уделено инфраструктуре для арендаторов: кафе, бизнес-центры, коворкинги. Создатели проектов ориентируются на туристов, в том числе деловых.

Увеличится количество предложений в «семейном» сегменте. Для постоянных жильцов в инфраструктуру апарт-отелей включают социальные объекты — детские сады, школы. Планировки номеров для постоянного проживания мало чем отличаются от планировок обычных квартир. Кроме локации, петербуржцев привлекает в апарт-отелях наличие сервиса, а также инвестиционная составляющая — номер можно выгодно продать в любой момент.

Элитное жилье уйдет в тень

В 2018 году в Петербурге будет наблюдаться острая нехватка мест для строительства элитного жилья. На Крестовском острове пятна для застройки кончились — последнее заняла компания «Еврострой». На Петровском острове большой участок застраивает компания «Группа ЛСР». Теперь элитные новостройки будут появляться на месте памятников архитектуры Центрального, Василеостровского и Петроградского районов, реконструированных или снесенных.

Поскольку новые проекты в элитном сегменте будут рассчитаны на минимальное количество квартир, застройщики вряд ли станут предлагать их массовому покупателю. Эксперты рынка предрекают возрождение популярного в начале 2000-х годов формата «закрытых продаж» люксовой недвижимости: покупатели будут оставлять заявки на квартиры, а девелопер — выбирать, кому из них предложить сделку. Так будущие собственники образуют сообщество, членство в котором стоит десятки миллионов рублей. Правда, как только квартиры выйдут на вторичный рынок, их может купить любой желающий — и другие не в силах этому помешать.

Цена за квадратный метр стабильнее курса доллара
Ипотека: доступнее, чем когда-либо 
Где будут строить в 2018 году
Поправки в закон № 214-ФЗ: плохо и застройщикам, и покупателям
Подорожают ли квартиры
Тенденции рынка недвижимости Петербурга-2018

Читайте также
двухкомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Специалисты компании «МИР недвижимости» собрали для вас всю актуальную информацию о двухкомнатных квартирах на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Доходность инвестиций в недвижимость

Новостройки для инвестиций: успеть в последний вагон?

Как отмена долевого строительства повлияет на доходность инвестиций в недвижимость. Какие квартиры выгодно покупать для приумножения капитала сейчас и какие объекты станут представлять интерес в будущем.

Строительство новых дорожных сетей в СПб

Новостроек Петербурга, к которым не проехать, станет меньше

На дороги к новостройкам Петербурга выделят 50 млрд рублей. Их построят в Василеостровском, Невском, Красносельском и Пушкинском районах. Стройку завершат к 2020 году.

Смарт-квартиры от застройщика

Смарт-квартиры в Санкт-Петербурге от застройщика LEGENDA Intelligent Development

Чем смарт-квартиры отличаются от обычных, почему жилые комплексы «smart» от LEGENDA Intelligent Development популярны среди петербуржцев, вы узнаете из этой статьи.

Лучшие варианты жилых комплексов Северной столицы

Под другим углом: самые оригинальные новостройки Санкт-Петербурга

Хотите добавить в свою жизнь ярких красок? Начните с покупки новой квартиры! Изучайте самые оригинальные жилые комплексы Северной столицы и выбирайте лучший вариант.

Достоинства современного жилья

Масс-маркет поднимает планку

Качество и инфраструктурная наполненность новых жилых проектов в Санкт-Петербурге улучшается. Комплексы комфорт-класса, расположенные в черте города, все чаще имеют атрибуты недвижимости высокого уровня.