Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
2832

Новостройки Петербурга: что ждет рынок в 2018 году?

Цены на первичном рынке: движение вверх
Ипотека: доступнее, чем когда-либо
Где будут строить в 2018 году
Поправки в закон № 214-ФЗ: плохо и застройщикам, и покупателям
Подорожают ли квартиры
Тенденции рынка недвижимости Петербурга-2018

Первое полугодие стало для рынка недвижимости Северной столицы периодом бурного роста. Крупные строительные компании наперебой рапортуют о росте продаж на 15-20%. Некоторые застройщики сообщают, что спрос на их новостройки увеличился до 40%. Эксперты уверены, что рост продаж спровоцировали два фактора: снижение ипотечных ставок и грядущая отмена долевого строительства, объявленная президентом В. В. Путиным в конце прошлого года. Девелоперы и петербуржцы как будто договорились: нужно строить и покупать сейчас, потому что никто не знает, что будет через два-три года.

Цены на первичном рынке: движение вверх

Если в прошлом году цены на новостройки в Санкт-Петербурге демонстрировали удивительную стабильность, то в первой половине 2018 года они медленно, но уверенно растут. В середине июля средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 102,7 тыс. рублей. Это на 2,5 тыс. рублей больше, чем средняя стоимость за «квадрат» в 2017 году. Аналитики прогнозируют дальнейший умеренный рост.

Цены на новостройки в 2017 году

Несмотря на рост стоимости квадратного метра, не все квартиры на первичном рынке успели подорожать. Собственно, выросли в цене только «двушки»: в начале года их средняя цена составляла 6,6 млн рублей, в середине — 6,8 млн рублей. Однокомнатные квартиры летом стоят столько же, сколько в январе — 3,8 млн рублей. А трехкомнатные и вовсе подешевели на 200 тыс. рублей (их средняя стоимость на июль составляла 9,6 млн рублей).

Цены на новостройки в 2018 году

Санкт-Петербург занимает третье место по стоимости жилья на первичном рынке в России. Он уступает только Москве и Московской области. Ленинградская область занимает четвертую строчку рейтинга.

По данным компании «МИР недвижимости», в июле 2018 года самая доступная квартира на первичном рынке стоила 1,7 млн рублей — это была студия площадью 25,82 кв. м в ЖК «Озерный», расположенном в Новом Девяткино.

Самым дорогим объектом в июле стала однокомнатная квартира в ЖК «Особняк Труворова», которая занимает целиком дом площадью 1211,8 кв. м. Квартира стоит 520 млн рублей. Она располагается на Крестовском острове, на левом берегу Средней Невки, напротив ЦПКиО.

1 комнатная квартира
1211.8 м2
520.0 млн.520 000 000
Увеличить

Наверх

Таких низких цен больше не будет?

Все аналитики рынка с уверенностью говорят, что подобные цены на квартиры в Северной столице мы видим в последний раз. Рынок ждут глобальные реформы, обусловленные отменой закона о долевом строительстве, которую инициировал президент России. У россиян остается не более трех-четырех лет, чтобы дешево купить квартиру на начальном этапе строительства дома. Установлена дата, до которой застройщики могут привлекать средства дольщиков для возведения жилых комплексов напрямую: 30 июня 2019 года. После этого — только эскроу-счета, куда покупатели будут перечислять деньги за квартиры и откуда строительные компании будут их забирать только после передачи домов в эксплуатацию.

На что покупать?

Пока правила строительства ужесточаются, покупательская способность петербуржцев продолжает снижаться. По данным Росстата, в следующем году инфляция может превысить 4%, рост потребительских цен составит 4,6%, при этом средний размер заработной платы и в регионе, и по стране в целом останется прежним. При этом Всемирный банк спрогнозировал увеличение российского ВВП в 2018-2020 годах на 1,2%-1,5% при условии умеренного роста цен на нефть. По данным комитета труда и занятости, средняя зарплата петербуржца в первой половине 2018 года — 59 576 рублей (до вычета налогов).

Ипотека доступнее, чем когда-либо

Основным инструментом увеличения спроса в 2018 году станет доступная ипотека. Банки готовы снизить ставки до уровня европейских, предоставляя заемщикам самые комфортные условия выплаты ипотечных кредитов за последние пять лет. Флагманом изменений выступил ПАО Сбербанк, который предложил ставку 6% годовых на квартиры в строящихся домах семьям, где в ближайшее время родится второй или третий ребенок. Еще более доступными стали условия программы на сервисе продажи недвижимости «ДомКлик» от Сбербанка: если в прошлом году там предлагали ипотеку под 7,4% в 168 новостройках Петербурга, то полгода спустя — 6,7% и около 300 жилых комплексов.

Воспользовавшись ипотекой с пониженной ставкой, можно купить, например, однокомнатную квартиру площадью 37,2 кв. м за 3,6 млн рублей с минимальным первоначальным взносом 543 тысячи рублей, ежемесячным платежом 47 тыс. рублей и сроком выплаты 7 лет. 

Условия кредитования позволяют увеличить срок выплаты до 12 лет, но при этом ставка вырастет на 1,5%.

Банки снижают ставки по ипотеке

Вслед за Сбербанком другие кредитные организации начали снижать ставки с целью заполучить как можно больше ипотечных заемщиков. За первую половину 2018 года все банки, перечисленные ниже, уменьшили ставки по ипотеке на первичном рынке на 0,75-1,5%. Ожидается, что к 2020 году средняя ипотечная ставка в России упадет до 6-7%.

Условия выдачи ипотеки в ведущих банках СПб в июле 2018 года

 

  Сбербанк  ВТБ Банк Санкт-Петербург АИЖК  Россельхозбанк  Дельта Кредит  Газпромбанк
Ставка 7,4% 9,2% 10,5% 9,5% 9,6% 8,75% 9,3%
Минимальный первый взнос 15% 15% 5% 20% 15% 15% 10%
Максимальный срок, лет 7 20 25 30 30 25 30
Минимальная сумма кредита, тыс. руб. 300 2000 600 375 100 - -

 

Больше детей — ниже ставка

Сохранению стабильного спроса на жилье поможет продление программы «Материнский капитал» до 2021 года. В наступившем году сумма выплаты по программе составляет 453 тысячи рублей. С 2018 года молодым семьям перечисляют 10,5 тысяч рублей ежемесячно за рождение первого ребенка в течение первого года его жизни — эти деньги можно потратить на различные цели, в том числе, на выплату ипотечного кредита.

Также с 2018 года работает программа льготного ипотечного кредитования для семей с количеством детей более одного. СМИ успели прозвать ее «детской ипотекой». Напомним условия: семья, где с 2018 по 2022 год родится второй (третий и так далее) ребенок, может взять ипотеку под 6% годовых. Стоимость жилья не должна превышать 8 млн рублей (это для Петербурга и Москвы, в других регионах лимит составляет 3 млн рублей), расплатиться необходимо за 8 лет. Если не успели — платите по ставке, которая равняется ставке ЦБ РФ + 2%. «Детскую ипотеку» готовы выдавать около 50 банков, их финансовых активов хватит, чтобы платить 600 тысячам заемщиков.

Наверх

Субсидия для петербуржцев

Для петербургских семей с двумя и более детьми в 2018 году начала действовать региональная программа улучшения жилищных условий. Они получают сертификаты на приобретение квартир в размере 2,9 млн рублей вместо того, чтобы стоять в очереди на квадратные метры от государства.

При норме жилья 9 кв. м на человека площадь квартиры для четверых должна быть не менее 36 кв. м — это стандартная «однушка». Теперь вместо тесного социального жилья, которое еще и нужно ждать годами, петербуржцы могут взять субсидию, доплатить и отпраздновать новоселье в просторной квартире. Например, в такой, как «трешка» в  ЖК «Золотые купола» в Сертолово, где квартиру площадью около 80 кв. м можно купить за 4,6-4,8 млн рублей. Вот так выглядят планировки квартир:

3 комнатная квартира
83.1 м2
4.57 млн.4 566 966
Увеличить
3 комнатная квартира
82.7 м2
4.88 млн.4 875 911
Увеличить
3 комнатная квартира
81.7 м2
4.49 млн.4 488 341
Увеличить

Кроме того, никто не мешает петербургским семьям использовать льготные ставки по ипотеке и материнский капитал.

Военная ипотека станет еще доступнее

В ушедшем 2017 году в Петербурге резко выросли объемы выдачи военной ипотеки: ее брали в 1,5 раза чаще, чем в 2016-м. Теперь 3 из 100 заемщиков в Северной столице — военнослужащие. Первым банком, который снизил ставку по программе обеспечения жильем военных, стал ПАО Сбербанк: вместо прежних 11,5% он предлагает 9,5%. Банки поняли, что военный — самый надежный заемщик, потому что имеет стабильный доход и не тратит собственные деньги на погашение кредита. Самую низкую ставку по военной ипотеке предлагает АИЖК: 9% годовых с максимальной суммой 2,4 млн рублей (эта сумма должна составлять не более 80% от стоимости объекта). Следом снизили ставки «Газпромбанк» и ВТБ24.

Планировка квартиры за 2,9 млн рублей в ЖК «Новая Охта. На речке». Можно купить с помощью военной ипотеки.

1 комнатная квартира
37.1 м2
3.04 млн.3 042 200
Увеличить

Другая тенденция — увеличение количества жилых комплексов, доступных к покупке по программе. Так, в конце 2017 года ПАО Сбербанк аккредитовал несколько новостроек ГК «ЦДС» в пригороде Петербурга. Еще несколько жилых комплексов аккредитовал «Газпромбанк».

Какую квартиру можно купить по военной ипотеке

Основная проблема военной ипотеки в том, что молодым участникам, недавно вступившим в программу, условия кредитования позволяют купить квартиру в пределах 3 млн рублей. Поскольку правила требуют приобретать жилье с площадью не менее 18 кв. м на человека, семье из троих и более человек, которая не может привлечь к покупке дополнительные средства, доступна недвижимость только в пригороде. Другое дело — военные, которые уже могут позволить себе купить квартиру без привлечения банковского займа. Сейчас это офицеры, увольняющиеся после 10 лет службы по уважительным причинам. Для них — редкие пока предложения аккредитованных жилых комплексов бизнес-класса: ЖК «Три ветра», «Царская столица», «Самоцветы». В 2018 офицеров запаса с 10-летним сроком службы станет больше — поэтому количество предложений по цене выше средней может вырасти.

Наверх

ГДЕ БУДУТ СТРОИТЬ В 2018 ГОДУ

Поиск удачных районов для застройки является основной проблемой девелоперов. Все хотят заполучить место рядом с метро, с развитой торговой и социальной инфраструктурой. Ожидается, что в следующем году покупатели станут требовательнее к благоустройству района.

Петербуржцы разочаровались в пригородах

Эксперты рынка прогнозируют падение спроса на пригородные новостройки. На это указывает стагнация средней цены за квадратный метр: почти два года она составляет 68 тыс. рублей без значимых изменений. При наличии доступной ипотеки петербуржцы предпочтут доплатить за спальный район в городе, где есть метро, школы, детсады и поликлиники.

Основной пригородной стройкой останется локация Мурино-Девяткино. Обилие предложений снизило лояльность покупателей: теперь в приоритете застройщики, гарантирующие сдачу дома в срок или с опережением. В Янино девелоперы не торопятся начинать новые проекты, пока не обеспечат локации социальной инфраструктурой. В 2018 году здесь откроются два муниципальных медицинских центра, начнется строительство детского сада и школы. Застройщики, работающие в этих локациях, собрали деньги на реконструкцию Голландской улицы. Все понимают: в отсутствие метро только социальная инфраструктура и благоустройство помогут привлечь покупателей. Наиболее вероятными крупными зонами застройки в пригороде в 2018 году являются:

  • Янино-1, между КАД и Колтушским шоссе — продолжение проекта «Янино-парк»;
  • Новосаратовка (Всеволожский район) — реализация крупного проекта ГК «ЦДС» «Нева-Сити»;
  • Ковалево (Всеволожский район) — застройка территории бывшего аэропорта «Ржевка»;
  • Западное Мурино (на границе с поселением Бугры).

Застройщики возьмутся за «ржавый пояс»

На территории самого Петербурга возводить новые кварталы особо негде, поэтому в 2018 году девелоперы будут не строить, а перестраивать. Аналитики утверждают, что компании решили активно взяться за перестройку «серого пояса» города — территорий бывших заводов, промзон, складов. Из-за удручающего состояния и внешнего вида построек эту территорию еще называют «ржавым поясом». Такие зоны есть во всех крупных городах Европы — их отдают под музеи, парки активного отдыха и жилую застройку. Точечное освоение заводских площадей началось несколько лет назад, уже есть построенные и сданные объекты. Но именно в 2018 году перестройка «ржавого пояса» станет массовым: некоторые эксперты предсказывают, что каждая пятая квартира будет продаваться в зоне перестройки.

ЖК Что было Адрес
«Первый квартал», «Светлый мир «Жизнь...», «4YOU» Мясокомбинат «Самсон» Лиговский проспект, 271
«Цивилизация», «Дальневосточный, 15», «Полис на Неве», «Ренессанс» Склад нерудных материалов, бетонный завод «Аэрок», завод «Реактив» Дальневосточный проспект — улица Дыбенко, Октябрьская набережная
Botanica Химико-фармацевтический завод Аптекарский проспект, 5
«Студенческая, 24» АТП Студенческая, 24
«ЦДС Полюстрово» Завод «Кулон» (производство конденсаторов) Пискаревский проспект, 25
«ЦДС Елизаровский» Энергомеханический завод Улица Невзоровой, д. 9
«Нева Хаус» Пивоваренный завод «Бавария» Петровский проспект, 9

Перестройка территорий скоро станет единственной возможностью заполучить участок под строительство в престижных локациях — на Петроградской стороне, близ Крестовского острова, на Васильевском острове. В спальных районах такие участки расположены в шаговой доступности от метро.

Наверх

ПОПРАВКИ В ЗАКОН № 214-ФЗ: ПЛОХО И ЗАСТРОЙЩИКАМ, И ПОКУПАТЕЛЯМ

Долевое строительство в России прекратит свое существование — об этом заявил в октябре президент РФ В. В. Путин. Но если на перспективу отмены долевки все смотрят, как на что-то фантастическое и далекое, то очередные изменения в законе «Об участии в долевом строительстве» пугают девелоперов уже сейчас. Новый пакет поправок вступит в силу в июле 2018 года, если не раньше: по сообщению издания «Деловой Петербург», в Госдуме обсуждалось введение поправок уже январе. Эти поправки фактически парализуют работу небольших компаний и дают банкам право контролировать застройщиков. Вот краткий обзор:

  • застройщик может привлекать средства дольщиков через эскроу-счета либо напрямую. Как упоминалось выше, с 30 июня 2019 года останутся только эскроу-счета;
  • покупатель может забрать деньги с эскроу-счета, если просрочка сдачи дома составляет полгода или более;
  • один жилой комплекс — один счет в банке, причем банк должен контролировать все операции по данному счету и может отменять их проведение;
  • застройщик должен иметь не менее 10% собственных средств от проектной стоимости жилого комплекса;
  • деньги дольщиков, которые хранятся на эскроу-счетах, будут застрахованы;
  • владельцы и бенефициары строительных компаний теперь несут солидарную ответственность перед дольщиками;
  • все долгострои передадут Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства (неофициальное название — Фонд защиты дольщиков): он будет искать средства, договариваться со строительными компаниями и покупателями;
  • ЖСК теперь вне закона — создавать их можно только в случае банкротства застройщика, когда пайщики хотят достроить дом своими силами.

И это — только начало. Каждый год законодатели обещают разрабатывать новые пакеты поправок, с помощью которых долевое строительство будет постепенно свернуто.

Подорожают ли квартиры?

Поправки в закон № 214-ФЗ направлены на то, чтобы приучить застройщиков пользоваться банковскими кредитами, а не средствами конечных покупателей. Но эти кредиты по карману только крупным компаниям. И даже для них затраты на возведение жилых домов возрастут — очевидно, что это скажется на стоимости квартир.

Кроме того, обсуждается увеличение взносов в Фонд защиты дольщиков, который начал свою работу в октябре 2017 года. Пока застройщик перечисляет туда 1,2% стоимости каждого договора ДУ. В 2018 году планируется новое повышение. Закон позволяет увеличивать размер взноса не чаще одного раза в год. Некоторые законодатели настаивают на увеличении взносов до 6-7%. Фонд по-прежнему будет страховать риски покупателей, чьи строительные компании могут обанкротиться в будущем. Нынешние обманутые дольщики не получат оттуда ни копейки.

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПЕТЕРБУРГА-2018

Эксперты прогнозируют рост интереса к просторным квартирам, увеличение доли европланировок, а также уменьшение количества элитных новостроек.

Студий станет меньше

Впервые за несколько лет метраж квартир эконом-класса перестал сокращаться, сообщает портал «РБК». Средняя площадь однокомнатной квартиры в 2017 году составила 40,8 кв. м.

Как сообщает издание «БН-Газета», ожидается сокращение объема студий. При этом количество 2- и 3-комнатных квартир должно вырасти. Предположение также основано на статистике 2017 года: количество студий и «однушек» на рынке уменьшилось на 7%. 

Впрочем, если число «семейных» квартир и вырастет, то не в 2018 году, а в более отдаленном будущем, когда увеличится поток выдачи «детской ипотеки».

Количество европланировок вырастет

Кухня, совмещенная с гостиной — тренд последних лет на первичном рынке жилья в Петербурге. Если в 2017 году доля евроквартир составляла 20%, то в 2018 году ожидается увеличение до 30-40%. При этом разница в цене между классической и объединенной планировкой будет практически сведена к нулю, сообщает газета Metro.

Европланировка — отличное решение для семей с одним-двумя детьми, ограниченных в средствах. Они могут купить «евродвушку» (по сути, однокомнатную квартиру) и менять назначение кухни-гостиной в зависимости от времени суток, превращая ее в столовую, спальню, комнату для отдыха. При этом комната остается приватной территорией и используется в качестве, например, детской.

Трендом европланировок будет увеличение площади кухонь-гостиных до 18-20 кв. м, даже в эконом-классе. Средняя площадь спальни в такой планировке составляет 10-14 кв. м.

Наверх

Портрет покупателя на первичном рынке Петербурга

В 2018 году предпочтения петербуржцев существенно не изменились. Компактные квартиры будут выбирать молодые люди, приобретающие первое жилье — таких покупателей на рынке называют «поколение Y». Заключение брака для петербуржцев является основной причиной для увеличения жилплощади. Жители мегаполиса не стремятся прожить всю жизнь в одной квартире: по данным опроса портала bn.ru, среднестатистический горожанин готов менять жилье каждые 7-10 лет.

Интересный факт: типичным покупателем на рынке первичного жилья является мужчина в возрасте до 45 лет, с одним ребенком в семье. Идея купить квартиру в петербургской семье обычно принадлежит жене, но окончательное решение принимает муж.

Какие квартиры выбирают петербуржцы
Студенты; одинокие мужчины и женщины до 25 лет Студии и минимальные по площади «однушки» До 33 кв. м

 
Пары без детей до 30 лет Однокомнатные квартиры До 46 кв. м
Семейные пары до 35 лет одним ребенком Однокомнатные квартиры большой площади, евродвушки до 60 кв. м
Семьи с двумя и более детьми 2- и 3-комнатные квартиры До 100 кв. м

Центр Петербурга заполонят апарт-отели

В 2018 году в Северной столице появятся от 900 до 1000 номеров в апарт-отелях. Это в два раза больше, чем за 2017 году. Рост предложения подстегивается увеличивающимся спросом: только за первый квартал в Петербурге купили в 1,5 раза больше апартаментов, чем за аналогичный период прошлого года. Отели строятся в центре города и прилегающих к нему районах в максимальной близости от метро.

Издание «Фонтанка.ру» сообщает, что в наступающем году рынок апарт-отелей окончательно поделится на гостиничные и семейные предложения. В первом случае площадь номера сократится до минимума (16-19 кв. м), в нем не будет кухни и полноценной ванной комнаты. Подобные номера рассчитаны на посуточную или кратковременную (в пределах недели) аренду. В таких апарт-отелях особое внимание будет уделено инфраструктуре для арендаторов: кафе, бизнес-центры, коворкинги. Создатели проектов ориентируются на туристов, в том числе деловых.

Увеличится количество предложений в «семейном» сегменте. Для постоянных жильцов в инфраструктуру апарт-отелей включают социальные объекты — детские сады, школы. Планировки номеров для постоянного проживания мало чем отличаются от планировок обычных квартир. Кроме локации, петербуржцев привлекает в апарт-отелях наличие сервиса, а также инвестиционная составляющая — номер можно выгодно продать в любой момент.

Элитное жилье уйдет в тень

В 2018 году в Петербурге будет наблюдаться острая нехватка мест для строительства элитного жилья. На Крестовском острове пятна для застройки кончились — последнее заняла компания «Еврострой». На Петровском острове большой участок застраивает компания «Группа ЛСР». Теперь элитные новостройки будут появляться на месте памятников архитектуры Центрального, Василеостровского и Петроградского районов, реконструированных или снесенных.

Поскольку новые проекты в элитном сегменте будут рассчитаны на минимальное количество квартир, застройщики вряд ли станут предлагать их массовому покупателю. Эксперты рынка предрекают возрождение популярного в начале 2000-х годов формата «закрытых продаж» люксовой недвижимости: покупатели будут оставлять заявки на квартиры, а девелопер — выбирать, кому из них предложить сделку. Так будущие собственники образуют сообщество, членство в котором стоит десятки миллионов рублей. Правда, как только квартиры выйдут на вторичный рынок, их может купить любой желающий — и другие не в силах этому помешать.

По данным компании Knight Frank St. Petersburg, средняя стоимость квадратного метра в сегменте премиум-класса составляет 417 тыс. рублей. Последние три года цены на элитное жилье в Петербурге неуклонно растут.

Цена за квадратный метр стабильнее курса доллара
Ипотека: доступнее, чем когда-либо 
Где будут строить в 2018 году
Поправки в закон № 214-ФЗ: плохо и застройщикам, и покупателям
Подорожают ли квартиры
Тенденции рынка недвижимости Петербурга-2018

Читайте также
двухкомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Специалисты компании «МИР недвижимости» собрали для вас всю актуальную информацию о двухкомнатных квартирах на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Доходность инвестиций в недвижимость

Новостройки для инвестиций: успеть в последний вагон?

Как отмена долевого строительства повлияет на доходность инвестиций в недвижимость. Какие квартиры выгодно покупать для приумножения капитала сейчас и какие объекты станут представлять интерес в будущем.

Строительство новых дорожных сетей в СПб

Новостроек Петербурга, к которым не проехать, станет меньше

На дороги к новостройкам Петербурга выделят 50 млрд рублей. Их построят в Василеостровском, Невском, Красносельском и Пушкинском районах. Стройку завершат к 2020 году.

Смарт-квартиры от застройщика

Смарт-квартиры в Санкт-Петербурге от застройщика LEGENDA Intelligent Development

Чем смарт-квартиры отличаются от обычных, почему жилые комплексы «smart» от LEGENDA Intelligent Development популярны среди петербуржцев, вы узнаете из этой статьи.

Лучшие варианты жилых комплексов Северной столицы

Под другим углом: самые оригинальные новостройки Санкт-Петербурга

Хотите добавить в свою жизнь ярких красок? Начните с покупки новой квартиры! Изучайте самые оригинальные жилые комплексы Северной столицы и выбирайте лучший вариант.

Достоинства современного жилья

Масс-маркет поднимает планку

Качество и инфраструктурная наполненность новых жилых проектов в Санкт-Петербурге улучшается. Комплексы комфорт-класса, расположенные в черте города, все чаще имеют атрибуты недвижимости высокого уровня.