Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
1592

Недвижимость без права пользования: почему покупать квартиру, в которой нельзя жить, выгодно. Заграничный опыт

Зачем люди покупают квартиры? Чтобы решить жилищный вопрос, такой ответ привычен и логичен. А знаете ли вы, что есть люди, которые покупают недвижимость, чтобы не пользоваться ею десятилетиями и от этого выиграть финансово? В европейский странах, например, во Франции, существует интересная практика купли-продажи недвижимости без права пользования (жилья, обремененного узуфруктом). Суть — в приобретении таких квартир и домов со скидкой до 50 % с дополнительным бонусом: налог на имущество при этом платить не нужно.

Рассмотрим этот феномен, разберемся в преимуществах формата купли-продажи недвижимости без права пользования. Расскажем об интересных нюансах и возможностях, открывающихся перед каждой из сторон-участниц таких сделок. Также предлагаем примерить этот опыт европейских государств на реалии российского рынка недвижимости.

Так что за фрукт этот французский узуфрукт?

Ранее мы рассказывали о сервитутах и их разновидностях, узуфрукт — одна из них. Это право пользоваться чужим имуществом (в нашем случае — недвижимостью) и извлекать в процессе эксплуатации финансовую выгоду. Вспомним для наглядности кота Матроскина из мультфильма «Трое из Простоквашино» и его корову Мурку, которую он взял в аренду. Он получил узуфрукт на буренку, пользовался ее молоком и вполне обоснованно присвоил себе теленка — своеобразная «прибыль».

Как этот инструмент работает при покупке недвижимости без права пользования

Человек приобретает квартиру или дом, официально владеет ими, но только номинально — на бумаге (этот статус называют «голым титулом»). А право пользования (узуфрукт) на эту недвижимость получает другой человек или организация (узуфруктуарий), которые сдают это жилье в аренду, забирая прибыль себе. Узуфруктуарий может распоряжаться имуществом для получения дохода на свое усмотрение, но ни продать, ни обременить его ипотекой не имеет права, так как не владеет им, а получает во временное пользование.

Договоры о расчленении права собственности заключаются на 15-20 лет, после чего официальный хозяин недвижимости снова получает полный контроль над ней.

В чем выгода для покупателя:

  • отказываясь от прибыли за аренду купленной недвижимости в пользу узуфруктуария, покупатель получает скидку на эту недвижимость (она может достигать 40-50 %);
  • содержанием, оплатой коммунальных услуг и возможным ремонтом после арендаторов занимается также узуфруктуарий;
  • владелец освобожден от налогов на имущество, недвижимость, доход от аренды, прибыль и от социального налогообложения.

При стандартной сделке купли-продажи условная стоимость квартиры во Франции — 100 000 евро. Приобретая ее же, но без права пользования, человек может сэкономить около половины исходной цены, заплатив только 60 000 евро и передавая узуфрукт второму участнику договора на период в 15-20 лет. Когда срок соглашения истечет, жилье будет стоить те же 100 000 евро, если не учитывать повышения стоимости недвижимости — прибыль собственника будет от 40 000 евро и выше. Все риски, сопряженные с поиском арендаторов, управлением недвижимостью и тратами на поддержание ее в надлежащем состоянии, ложатся на плечи узуфруктуария (им могут быть физлица, частные и государственные предприятия).

Недвижимость с обременением узуфруктом популярна среди европейцев, заботящихся о своих материальных перспективах в пенсионные годы — обычно такой задел на будущее делает возрастная категория 45-60 лет, имеющая стабильный доход.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Нюансы сделок с недвижимостью без права пользования

Продать жилье, обремененное узуфруктом после заключения договора, проблематично. Французские законы ограничивают свободу продажи как самой недвижимости, так и узуфрукта на нее. То есть выход из сделки таким путем обременителен для обеих сторон, этот шаг повлечет за собой финансовые пени. Также важно понимать, что жилье без права пользования неликвидно — покупателей на него мало. Единственное исключение — если речь идет о премиум-сегменте.

Где искать такой товар

Жилье с обременением узуфруктом продается не везде. Такие предложения актуальны только в центрах мегаполисов, таких как Париж, Ницца, Тулуза, Лион, где аренда недвижимости — занятие с высокой окупаемостью. База данных о таких квартирах и домах доступна в риелторских агентствах (необязательно специализирующихся на недвижимости с расчлененным правом собственности). Можно найти информацию и в Интернете. Отрасль торговли недвижимостью без права пользования с расчленением прав собственности актуальна для первичного сегмента, вторичный рынок она не затрагивает. Основное поле деятельности — объекты напрямую от застройщиков-девелоперов, которые решают вопросы обслуживания зданий и сдачи в аренду квартир, находящихся в них.

В Париже есть здания, в которых все квартиры реализуются исключительно с обременением узуфруктом.

Готовы ли российские реалии к таким фортелям? Увы, нет

В трактовке понятия узуфрукта российским законодательством полностью отсутствует коммерческая составляющая. То есть один человек может дать другому человеку (реже — некоммерческой организации) право ограниченного пользования без предпринимательского контекста. И касаться такое обременение в РФ может только недвижимости (зданий, их частей, земельных участков). В других странах, например, Германии, Швейцарии, Молдове и Франции, эта разновидность вещного права касается и движимого имущества — любого объекта, по сути.

В России главная цель установления узуфрукта — обеспечить жильем узуфруктуария.

В каких сделках с недвижимостью этот инструмент применяется в России:

  • в брачных договорах;
  • в соглашениях о пожизненном содержании с иждивением (с правом проживания);
  • в договорах приватизации жилой недвижимости при отказе нанимателя приобретать право собственности;
  • в легатах (завещательных отказах).

В отличие от законодательных порядков других государств, в которых узуфрукт — разновидность сервитута, в России узуфрукт — самостоятельное вещное право, в нашем правовом поле он ближе к классическому римскому узусу.

Узуфрукт узуфрукту рознь

На территории нашего государства приобрести жилье, обремененное узуфруктом, или сам узуфрукт для получения прибыли от сдачи такой недвижимости в аренду пока невозможно. У нас эта разновидность вещного права служит только для решения жилищного вопроса. Но никто не сможет запретить вам прикупить домик или резиденцию в одной из европейских столиц на условиях, которые мы описывали выше. 

В России принято инвестировать в недвижимость другими способами. Есть два варианта увеличить свой капитал в этой сфере. Первый — это покупка объекта с целью последующей перепродажи, второй — приобретение квартиры для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду.

Однако следует понимать, что это долговременный процесс, и получить «быстрые» деньги таким образом не выйдет. При покупке жилья придется подождать пять лет до возможной продажи, если вы не хотите заплатить государству налог на прибыль 13 % от полученных средств. Выгоднее приобретать квартиру в жилом комплексе на самых ранних стадиях строительства. Тогда цена на нее будет самой низкой. Перепродать ее следует до оформления права собственности, чтобы получить максимальный доход от своих инвестиций. Многие боятся покупать «воздух» — вдруг дом вообще не будет построен? Мы предлагаем вам воспользоваться расположенным ниже поисковым фильтром, с помощью которого вы можете просмотреть варианты квартир в комплексах на различных этапах готовности. В нашей системе представлены проекты только тех застройщиков, которые заслужили доверие покупателей.

Читайте также
Дорогие и популярные квартиры в СПб

Как выбрать жилье, которое никогда не подешевеет

Есть квартиры, которым не страшен кризис и обвал цен, со временем они только дорожают. Как найти такой объект недвижимости и на что обратить внимание при покупке — читайте в этой статье.

Ипотека и вклад на долгий срок. Как заработать еще на одну квартиру

Какие условия по программам жилищного кредитования максимально выгодны? Те, в которых есть инвестиции! Как заработать на еще одну квартиру, оформив ипотеку и вклад на долгий срок, — читайте в этой статье.

Лучшие апарт-отели Спб

Топ-6 лучших апарт-отелей СПб, или Как получать пассивный доход без проблем

В Санкт-Петербурге строится множество апарт-отелей. В какие апартаменты выгоднее всего инвестировать? Эксперты рынка подготовили список самых перспективных проектов.

Покупка жилья в Италии

Как купить жилье в Италии: цены, места, оформление сделки

В 2015 году россияне вошли в тройку лидеров среди иностранцев-покупателей жилья в Италии. Причиной интереса стало заметное падение цен, достигавшее в то время 40%. Больше всего предложений сосредоточено в курортном городе Сан-Ремо.

Анализ рынка жилья

Особенности национального жилья: как относятся к недвижимости россияне, европейцы и американцы

По данным Европейского центрального банка, россияне оказались самыми богатыми собственниками. У 32,3% наших соотечественников есть не только основное жилье, но и другие объекты недвижимости.

Может ли русский взять ипотеку в США.

Ипотека в России и США: сходства и различия

Чем американская ипотека лучше русской? Сравниваем ставки, условия предоставления и срок выплаты. Узнайте список документов на получение жилищного кредита в США — в том числе, для граждан России.