5 способов уменьшить налог с продажи квартиры или не платить его совсем
Если вы продали жилье, то, согласно статье 208 Налогового кодекса, 13% ее стоимости получит государство в виде подоходного налога. Декларацию вида 3-НДФЛ о приобретении собственности нужно подать в ближайшее отделение ИФНС, потом либо сразу сходить в банк, либо дождаться квитанции по почте. Сумма выходит немалая, если учесть, что средняя стоимость жилплощади в СПб составляет 6,9 млн рублей: 6900 000 * 13% = 897 000 рублей.
Есть законные способы уменьшить пошлину в несколько раз и даже избавиться от необходимости выплаты. Важно выбрать схему, которая подходит именно вам, и воспользоваться ею до заключения договора о продаже. Согласно статье 122 Налогового кодекса, за неуплаченный вовремя налог на недвижимость с 2017 года для физических лиц предусмотрен штраф — 20% от его суммы. В нашем случае он составит: 897 000 * 20% = 179 400.
Два способа уменьшить налог на продажу жилья
Часть суммы налога можно вернуть. Используйте для этого стандартный имущественный налоговый вычет. Он уменьшает стоимость, на базе которой будет высчитан сбор, на миллион рублей. Например: 6 900 000 — 1 000 000 = 5900 000 * 13% = 767 000.
Чтобы получить 130 000 рублей разницы, подайте еще одну декларацию по форме 3-НДФЛ вместе с заявлением на вычет. Другой способ — подать работодателю заявление с просьбой не вычитать из вашей «белой» зарплаты налоги до тех пор, пока совокупный прирост ваших доходов не будет равен вычету. Это можно сделать сразу после выплаты пошлины на продажу квартиры. По данным ИФНС, в 2016 году стандартный вычет получили 1,7 млн россиян.
Более выгодно платить сбор с разницы между ценой покупки и реализации жилплощади. Рассмотрим ситуацию: в начале года вы приобрели жилье за 3,5 млн рублей, в конце года продали на миллион дороже. С этого миллиона вы и платите налог: 1 000 000 * 13% = 130 000 рублей. Вместе с декларацией предоставьте документы о покупке и выписку со счета в банке, где зафиксировано списание с суммы, равной стоимости квартиры. Если вы докажете, что потратились на подготовку к продаже, выплата уменьшится. Например, вы сделали косметический ремонт за 100 000 рублей. (1 000 000 — 100 000) * 13% = 117 000 рублей. Воспользоваться можно либо стандартным вычетом, либо вторым способом.
Почему цена продажи не влияет на налог
До 2016 года собственники квартир пользовались лазейкой в законе, позволяющей свести разницу между суммами покупки и продажи к минимуму. Для этого достаточно было указать в декларации, что недвижимость продана и куплена по одинаковой цене. Нужную сумму покупатель перечислял на счет, а остальное платил наличными.
Какие документы потребует налоговая
Чтобы заплатить налог на продажу квартиры, нужно собрать и подать в ближайшее отделение ИФНС эти документы:
- ИНН;
- договор о продаже недвижимости;
- выписку из ЕГРН;
- выписку с банковского счета с поступлением оплаты;
- заполненную декларацию 3-НДФЛ;
- заявление на вычет (если хотите его получить);
- справку 2-НДФЛ (если хотите получать вычет от работодателя);
- договор о покупке квартиры (если хотите платить налог с разницы цен);
- договор с ремонтной бригадой, чеки, платежные документы (если хотите уменьшить цену квартиры на стоимость подготовки к продаже).
Согласно статье 217.1 Налогового кодекса, реальная стоимость квартиры сравнивается с кадастровой, к которой применен понижающий коэффициент 0,7. За основу расчетов берется большая сумма. Например: вы указали в договоре цену 2 млн рублей, кадастровая стоимость — 3,5 млн рублей, 3 500 000 * 0,7 = 2 450 000 рублей, тогда налог будут считать на основе кадастровой стоимости.
Если вы задумались о продаже своего жилья, для начала следует внимательно изучить текущее состояние рынка недвижимости и постараться определить оптимальную стоимость вашей квартиры. Ведь если цена будет завышена, то поиск покупателя может очень затянуться. В то же время никому не хочется продешевить при таком дорогостоящем объекте продажи.
Для того, чтобы оценить свое жилище правильно, нужно промониторить как можно большее количество аналогичных предложений, сравнивая их и анализируя. В зависимости от некоторых отличий в характеристиках предполагается определенный разброс цен. Учтите и то, что некоторые продавцы выставляют не совсем адекватную стоимость квартиры. А часть объектов может быть оценена ниже рыночной стоимости из-за различных усложняющих покупку обстоятельств. Поэтому разумнее всего будет ориентироваться примерно на ту сумму, которая находится посередине диапазона, сложившегося в результате сравнительного анализа. Воспользуйтесь нашим помощником по поиску, чтобы найти все доступные варианты с аналогичными вашей квартире параметрами.
Как не платить налоги с продажи квартиры
Самый простой способ — подождать пять лет с момента покупки квартиры. До 2016 года было три года, и, если вы совершили сделку до 01.01.2016, изменения в законе на вас не распространяются. Если квартира подарена или завещана вам близким родственником, приватизирована или передана по договору пожизненной ренты, для вас безналоговый период продажи наступит также через три года.
Особые условия действуют для тех, кто приобретает новое жилье сразу после продажи старого. Такие люди могут покрыть налог на продажу вычетом от покупки другой недвижимости. Рассмотрим ситуацию: вы продали жилье за 3,5 млн рублей и сразу купили другое. Вы получаете и налоговый вычет за продажу старой квартиры, и имущественный при покупке квартиры, максимальная сумма которого составляет 2 млн рублей. Расчеты таковы: 3 500 0000 — 1 000 000 — 2 000 000 = 500 000 * 13% = 65 тыс. рублей. Вычет на покупку жилья можно получить раз в жизни.
Сколько частей у квартиры — столько и вычетов
Другой способ свести уплату пошлины к минимуму — продать имущество по долям. Тогда каждый собственник будет иметь миллионный вычет. Например: муж и жена владеют равными долями в квартире стоимостью 4 млн рублей. При продаже каждый получает вычет 1 млн рублей на свою часть стоимостью 2 млн рублей. Налоговую льготу на продажу квартиры можно получать неограниченное количество раз, но только единожды в год.
