Как продать квартиру за неделю по максимальной цене
Ирина Олеговна продавала квартиру умершего брата. Продавала долго — целых 6 месяцев, регулярно выезжая на встречи и показывая холостяцкое жилье всем желающим. Встречи и переговоры заканчивались одним и тем же — покупатели обещали перезвонить и исчезали навсегда. За жилье нужно было платить квартплату, и Ирина Олеговна решила временно сдать его в аренду, сделав небольшой ремонт. Наведя красоту, хозяйка стала искать арендаторов, но вот чудо — поступил звонок по ее старому объявлению и семья, смотревшая квартиру, сразу же изъявила желание ее купить. Хотя — это не чудо. Это обычный маркетинговый ход.
Из этой истории вытекает первое правило продажи — нужно сделать товар привлекательным в глазах покупателя. Если вы хотите продать квартиру дорого и быстро — подготовьте ее. Сделайте ремонт (не обязательно евро), вымойте до блеска окна и замените все неисправные краны. Обязательно вывезите старые вещи, ветхую мебель и замените выцветшие шторы. Квартира должна выглядеть ухоженной и комфортной и вызывать у покупателя желание поселиться здесь, как можно быстрее.
Овчинка стоит выделки
Что конкретно и в каком объеме необходимо делать в квартире — вопрос индивидуальный. Но если вы хотите получить максимум от продажи, то сначала нужно вложиться — это факт. Вложения могут быть как материальные, так и физические.
Первое, куда попадает покупатель — не прихожая в квартире, а подъезд. Если подъезд — это «слабое место», то не стоит пренебрегать вопросом чистоты в нем. Никто не заставляет вас белить стены, но подмести, помыть пол и освежить воздух,воспользовавшись специальным средством, просто необходимо.
Дальше все зависит от ситуации внутри квартиры.
Случай 1
Если главные инженерно-технические конструкции, окна, межкомнатные двери, сантехника, радиаторы находятся в плачевном состоянии — меняйте их по возможности. Так покупатель поймет, что с самыми важными деталями проблем нет. В любом случае, рано или поздно каждый новый хозяин делает ремонт «под себя», а тут вроде и начало уже положено. На это потребуется около 100 тысяч рублей, не меньше. Но когда покупатель увидит, что все окна и двери на месте, шансы продать квартиру быстрее и дороже сразу увеличатся.
Случай 2
Ситуация, когда технически внутри все исправно, а вот внешний вид уже не «свежий» — более распространенная. Давайте рассмотрим основные этапы предпродажной подготовки квартиры и их приблизительную стоимость. Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м, которая в описанном выше состоянии стоит от силы 3 300 000 рублей.
| Что делаем | Как делаем | Сколько стоит |
| Косметический ремонт:
| 1. Ремонтируем самостоятельно, оплатив только материалы. Выбор бюджетных продуктов на рынке большой, и ремонт не обойдется дорого. 2. Можно прибегнуть к помощи мастеров по ремонту. | Средние расценки ремонтных услуг в СПБ:
|
| Уборка/Клининг:
| 1. Дешевле навести порядок самостоятельно. 2. Проще и быстрее вызвать клининговую службу. | Цены на услуги такие:
|
| Декор (если не собираетесь продавать квартиру пустой). Когда продаете квартиру с мебелью, то при «знакомстве» детали играют важную роль. Пусть даже после покупки новый собственник их заменит. | Обращаться к дизайнеру тут точно не придется. Покупаете новые шторы/тюль на окна, шторку в ванну, коврик для входной двери — этого достаточно. | Стоимость вещей везде разная, но нужно понимать, что лимит на такие траты не должен превышать 2000 рублей. |
Предположим, что продаваемая нами 40-метровая однушка не вся в плохом состоянии, поэтому освежим ее частично. Наклеим обои и побелим потолок в комнате и кухне. В коридоре снимем старый пол и положим новый линолеум. Комната и кухня в сумме 25 метров, коридор — 9 метров. Если ориентироваться на средние расценки, то все вместе выходит около 10 000 рублей. Материалы, разумеется, сюда не входят — только работа. При выборе обоев, линолеума и прочего — ищите самые недорогие варианты, и их стоимость не окажется больше,чем цена услуги
Возьмем по максимуму: сделали ремонт, вызвали клининговую службу, чтобы они убрали после ремонта, вымыли все окна. Еще плюс 5500 рублей.
Завершили все это шторками на окнах и ковриком у двери — еще 2000.
Оказалось, что квартиру перед продажей можно облагородить совсем недорого — около 20 000 рублей. Конечно, на многом можно сэкономить: выбрать самые дешевые обои и сделать уборку самостоятельно.
Выгода очевидна
Наша однушка стоила 3 300 000 рублей и при этом совсем не хотела продаваться. После такой подготовки ее можно продать примерно на 10 % дороже. Простая арифметика: 10 % от 3 300 млн.руб — это 330 тысяч. Даже если вложения составят 50 000 рублей, то выгода от продажи квартиры окажется значительно больше.
Документы
Заранее позаботьтесь о том, чтобы квартира была готова к продаже не только визуально, но и формально — подготовьте пакет необходимых документов.
Документы делятся на два типа :
-
Основные — они нужны, чтобы зарегистрировать сделку по продаже.
-
Дополнительные — не требуются для регистрации, но их могут запросить для того, чтобы проверить сделку на чистоту.
К основным документам относятся:
-
Паспорта всех собственников.
-
Договор купли-продажи, в большинстве случаев для регистрации нужно нотариальное заверение договора.
-
Если среди продавцов есть несовершеннолетний , то потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Есть нюанс — нельзя просто так продать квартиру, где зарегистрирован гражданин,не достигший 18 лет. Обязательно нужно предоставить подтверждение покупки новой квартиры.
-
Согласие супруга на продажу, если квартира была приобретена в браке и находится в собственности у одного из супругов.
-
Нотариальная доверенность — если за продавца/продавцов все действия по продаже и подаче документов будет совершать кто-то другой.
Дополнительные документы не требуются для самой регистрации, но покупатель имеет право запросить их и довольно часто это делает, чтобы успокоить себя. Лучше сделать заранее:
-
Оплатить коммунальные платежи и взять справку об отсутствии задолженности.
-
Запросить в паспортном столе выписку из домовой книги.
-
Запросить выписку из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности отменили в 2016 году. На смену им пришли электронные выписки. Заказать можно через МФЦ или Росреестр Стоимость выписки в среднем 500 рублей, зависит от срочности.
-
Заказать технический паспорт квартиры. Техпаспорт может потребоваться покупателю, чтобы убедиться, что в квартире не была произведена незаконная перепланировка. Заказать паспорт можно в БТИ, но проще это сделать через Госуслуги или МФЦ в соответствующих разделах. Закон не установил госпошлину за техпаспорт, средняя стоимость при заказе в БТИ — 900 рублей.
Некоторые справки имеют ограниченный срок действия, но их можно получить вторично, если оформление сделки затянется по каким-то причинам.
Объявление
Крайне важно, чтобы на ваше объявление обратили внимание как можно больше потенциальных покупателей. Поэтому используйте все доступные электронные базы недвижимости, где можно разместить предложение о продаже, и не забывайте продублировать его в печатных изданиях. Сделайте фотографии с хорошим разрешением в выгодном ракурсе — они привлекут внимание. Составьте объявление грамотно, не забыв написать о хорошей транспортной доступности, наличии д/с, школ и поликлиник неподалеку от дома.
Обратитесь к специалисту
Обратитесь к профессионалам — хорошие компании недвижимости могут значительно ускорить продажу квартиры и выручить за жилье хорошую цену. Сотрудничество будет исключительно выгодным для собственника, потому что посредник:
- разместить объявления на лучших площадках и будет отслеживать их актуальность;
- покажет жилье в любое время, сэкономив ваше время;
- представит объект продажи в выгодном свете и убедит покупателей в том, что оно стоит запрошенных денег.
Важный аспект — именно агент поможет провести сделку и проследит за тем, чтобы все было оформлено по закону.
Подготовьтесь к приезду покупателей
Помимо всей проделанной работы по предпродажной подготовке, нужно создать атмосферу для показа. Квартира должна встречать потенциальных покупателей уютом и свежестью. Хорошо работают запахи — ароматы кофе, свежей выпечки и ванили. Ванную и туалет нужно просушить и позаботиться о том, чтобы там не чувствовалась сырость и характерное амбре. На столик, за которым вы будете вести переговоры после осмотра, можно поставить вазу с фруктами — она поможет настроиться на дружественный лад и начать диалог.
Пустая квартира, в которой нет вещей прежних хозяев, выглядит выигрышней в глазах покупателя. Он легко может нарисовать свое будущее в этих стенах и мысленно расставить мебель по своим местам. К тому же отсутствие вещей означает, что продавец уже имеет другое жилье и заезжать в эту квартиру можно сразу после регистрации сделки купли-продажи.
