Как платить меньше налогов при сдаче жилья в аренду

На сегодня в РФ есть 4 варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья: НДФЛ для физических лиц, налог на профессиональный доход для самозанятых, упрощенная система налогообложения и патенты для ИП. Выясним, какой из этих способов выгоднее.

От проблем с жильцами и налоговой вас защитит легализация вашей деятельности рантье и договор аренды, который даже не нужно нотариально заверять или где-либо регистрировать.

Теперь рассмотрим доступные в РФ варианты налогообложения и узнаем, как платить государству меньше, соблюдая закон.

НДФЛ для физических лиц

Суть: заключаете договор найма жилья, составляете акт приемки и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. Затем подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачиваете налог и живете спокойно.

Правовая база: гл. 32 Налогового кодекса (НК) РФ.

Плюсы:

• удобство способа — платить нужно раз в год, а не каждый месяц.
• Можно вернуть часть уплаченных средств с помощью налоговых вычетов — на лечение, образование, покупку жилья (в том числе, по ипотеке).
• Есть налоговые льготы (ст. 407 НК РФ).

Минусы:

• высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
• Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
• Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.

На заметку: по данным риелторов, до 90% участников рынка «белой» аренды жилья платят налоги по НДФЛ, остальные — по патентам.

«Упрощенка» для индивидуальных предпринимателей

Сдавая жилье, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и платить государству по упрощенной схеме (УСН).

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

Что выгоднее для ИП — платить по 6% или по 15%? Это зависит от ваших расходов. Если они составляют более 60% дохода, больше подойдет ставка в 15%, если меньше 60%, выгоднее выбрать программу с 6%. Нужно считать.

Патенты на сдачу квартиры

Индивидуальный предприниматель может легально сдавать жилье, выплачивая налоги по патентной системе налогообложения (ПСН), — нужно купить патент на срок от 1 до 12 месяцев. Этот вариант доступен только для ИП. Суть — вы платите фиксированную сумму.

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

Плюсы:

• невысокая ставка. Стоимость патента диктует правительство, в 2020 году в мегаполисах России, включая СПб, она составляла 6% от примерного годового дохода, в других регионах сумма фиксированная, узнать ее можно здесь.
• Не нужно подавать декларации.
• Всю сумму можно оплатить единоразово.
• Чем меньше срок действия патента, тем меньше его стоимость.
• Не нужно платить НДФЛ ни с квартиры, ни с дохода от ее сдачи.

Минусы:

• регистрация ИП — обязательное условие. А это время, бумажная волокита и траты.
• Сумма налога зависит от усредненного гипотетического дохода с аренды жилья, а не от фактического. В Санкт-Петербурге и других мегаполисах на нее влияют площадь недвижимости и район. В 2021 году патент на сдачу квартиры площадью 70 кв. м на 3 месяца в СПб будет стоить 11 772 руб., а на год — 42 403 руб., во втором случае можно разбить сумму на два платежа.
• Взносы, обязательные для ИП, все равно нужно делать (в 2020 году эта сумма составляла 40 847 руб.).
• Если ваш арендатор съедет до истечения действия патента, вы понесете убытки, так как разницу за неиспользованное время действия патента вам не вернут.
• Вычесть из налога сумму отчислений в пенсионный фонд нельзя.

Вариант для самозанятых

С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.

Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.

Как выгоднее платить государству, сдавая жилье

Теперь давайте сравним системы налогообложения для арендодателя в РФ.

*Цифры в таблице приведены приблизительные, только по суммам непосредственно налога на сдачу жилья в аренду в рамках выбранной системы налогообложения.

Для каждого способа нужно считать фактическую сумму индивидуально — с учетом обязательных платежей для ИП, стоимости патента, наличия/отсутствия и размера дополнительных отчислений и налогов, площади вашей квартиры и района, в котором она расположена. Многое зависит от стоимости вашего жилья, частоты простоев, локации. Например, в Санкт-Петербурге рентабельнее всего сдавать жилье в Приморском районе:

Подробнее о том, как выгодно сдать жилье в аренду в СПб и ЛО, читайте здесь, какой район рентабельнее и почему — здесь.

Какой из вариантов выгоднее — НДФЛ как физлицо или налоги для ИП? Это зависит от суммы ваших доходов от сдачи жилья. Если вы получаете меньше 60 000 рублей в месяц, выгоднее будет платить налог как физическое лицо по 13%, если сумма дохода составляет 60 и более тысяч рублей, целесообразнее открыть ИП и платить по 6%.

Например, получая 20 000 руб. в месяц,

• физлицо заплатит 31 200 руб. налога (20 000×13% х 12),
• а ИП на упрощенке — 14 400 руб. (20 000×6% х 12). К этой сумме нужно добавить и обязательные для ИП взносы (в 2020-м это около 41 000 руб.), в результате выйдет почти в два раза больше, чем у физлица — 55 400 руб.

А если доход от сдачи квартиры составляет 80 000 в мес., физлицо заплатит 124 800 руб. (80 000×13% х 12), а ИП на упрощенке — 98 600 руб. (80 000×6% х 12) + 41 000).

Патентная система может оказаться привлекательнее других, если вы сдаете жилье по цене, превышающей среднюю стоимость патента на ее сдачу. Чаще всего ее используют владельцы больших, дорогих квартир в престижных районах.

При прочих равных самой выгодной для арендодателей сейчас является система налогообложения для самозанятых (НПД), на втором месте — патенты. В целом, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Перевесят в вашем случае преимущества или недостатки и какой из вариантов — НДФЛ, упрощенка для ИП, патенты или налог для самозанятых — подойдет конкретно вам, зависит от индивидуальных исходных данных.