Как ИП взять ипотеку и не поседеть

Почему ИП не дают ипотеку
-
Банки боятся. С их точки зрения, самый надежный клиент — наемный работник крупной компании. Большой бизнес более-менее стабилен, а мелкое и среднее предпринимательство — штука непредсказуемая. Сегодня у ИП есть деньги, а завтра нет.
-
Бизнесмену сложнее подтвердить доход. С работником по найму или бюджетником все понятно: справка 2-НДФЛ и трудовая книжка дают исчерпывающее представление о заработке. Предприниматель может использовать разные формы налогообложения, и по отчетности не всегда можно ясно судить о размере и стабильности дохода.
Ваша задача — продемонстрировать банку величину доходов и убедить его в своей платежеспособности.
Условия ипотеки для ИП
Условия ипотечного кредитования для ИП в каждом банке свои. Мы составили короткую шпаргалку, по которой вы можете проверить себя и сориентироваться на начальном этапе:
-
вы работаете не меньше года без задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки дают кредит только предпринимателям со стажем от полутора лет и больше.
-
У вас нет существенных колебаний прибыли. Банки любят стабильность и им не нравятся ИП с сезонным доходом. Владельцу кафе ипотеку дадут охотнее, чем тому, кто открыл прокат велосипедов. Плохо, если вы ведете бизнес нерегулярно: 6 месяцев активно работаете, а 6 проводите в Таиланде на пляже.
-
У ИП открыт расчетный счет с достаточным оборотом средств. Желательно, чтобы оборот был от 50 тыс. в месяц, некоторые банки требуют не меньше миллиона в год.
-
Выбранный режим налогообложения соответствует реальности, а предоставленные документы ясно отражают финансовое состояние бизнеса и размер дохода.
Полезные советы
-
Все зависит от конкретной ситуации. Поэтому перед тем, как подать документы, позвоните или сходите в банк, изложите кредитному специалисту ситуацию и вместе ищите решение.
-
Лучше всего обращаться в банк, в котором есть специальные программы по кредитованию малого и среднего бизнеса. Такие организации лучше представляют себе специфику ИП, имеют опыт работы с ними и охотнее идут навстречу.
-
Идеально, если вы возьмете ипотеку в банке, в котором у вас открыт расчетный счет ИП. Банк уже успел убедиться в вашей надежности, поэтому с ним проще договориться.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки для ИП
-
Предоставьте залоговое имущество. Это может быть уже имеющаяся у вас квартира или помещение, которое вы используете для бизнеса.
-
Возьмите созаемщика или поручителя. Отлично, если у него есть стабильный доход, который можно подтвердить привычным способом — справкой 2-НДФЛ или трудовой книжкой. Созаемщиков может быть несколько.
-
Расскажите банку о дополнительных источниках дохода. Например, вы сдаете квартиру или комнату в аренду.
-
Сообщите о дорогом имуществе, которым владеете: автомобиле или ценных бумагах. Замечательно, если у вас есть личный большой вклад или накопительный счет с внушительной суммой.
-
Предъявите банку свою кредитную историю. Если вы уже брали крупный заем и выплатили его точно в срок или досрочно, это сыграет в вашу пользу. Предоставьте копии кредитных договоров, письма от кредитора и справки о закрытии кредита.
-
Внесите большой первоначальный взнос. Так вы докажете, что способны зарабатывать и копить, а также сэкономите на процентах.
Документы на ипотеку для ИП
Список документов различается для каждого конкретного банка и зависит от системы налогообложения, которую вы используете. Советуем уточнить этот вопрос в банке.
Примерный перечень основных документов
-
Личные документы: паспорт, военный билет, ИНН;
-
копия свидетельства о государственной регистрации в качестве ИП / выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);
-
налоговая декларация за завершенный налоговый период или за последний год, если вы используете общую или упрощенную систему налогообложения (ОСН или УСН);
-
копии лицензий и сертификатов, если есть;
-
копия патента для ИП на патентной системе налогообложения;
-
налоговая декларация за два последних квартала, если вы используете единый налог на вмененный доход (ЕНВД);
-
налоговая декларация за последний календарный год, если вы используете налог на доходы физических лиц.
Важно! Декларации нужно заверить в налоговой. Если вы сдаете их через интернет, распечатайте экземпляр, сходите в налоговую и попросите инспектора поставить штамп на вашем экземпляре. Отказать вам в этой услуге не имеют права.
Банки охотнее дают ипотеку ИП на ОСН или УСН, особенно тем, кто платит налоги не с доходов, а с прибыли. Поясним, почему. Предположим, вы отчисляете налог с доходов. Однако они не являются «чистыми»: вы должны вычесть зарплату сотрудникам, оплатить аренду помещения и коммунальные счета. Банку неясно, сколько денег у вас останется после оплаты расходов на содержание бизнеса. Если вы пользуетесь схемой «налог с доходов минус расходы», таких вопросов не возникает.
Труднее всего получить ипотеку владельцам бизнеса на ЕНВД. Налог платят с потенциальной, а не реальной прибыли, поэтому декларация не отражает финансового состояния ИП и является малоинформативной для банка. Поэтому нужно предоставить любые другие доказательства вашей платежеспособности.
Дополнительные документы по ипотеке для ИП
-
Управленческая отчетность, например, книга расходов и доходов или тетрадь по учету деятельности. Так банк получит полное представление о финансовом состоянии вашего бизнеса.
-
Контрольно-кассовая лента, если вы пользуетесь кассой. Ленту нужно заверить в налоговой.
-
Копии договоров с клиентами, поставщиками или покупателями.
-
Выписки по расчетному счету ИП. Отлично, если будут указаны назначения платежей и адресаты.
-
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности на помещение, в котором вы ведете бизнес, или договор аренды
Если сумма ипотеки большая, рассмотрите возможность перейти на ОСН или УСН на время согласования займа с банком.
Какие банки дают ипотеку для ИП
Вы можете взять ипотеку на общих условиях, как обычный заемщик. Такую услугу предоставляют все ведущие банки: ПАО Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Райффайзенбанк. Условия и требуемые документы зависят от банка, на начальном этапе ориентируйтесь на наш список выше.
Если есть деньги на большой первоначальный взнос, а бизнес приносит стабильно высокую прибыль, воспользуйтесь специальными программами, для которых не требуется подтверждение дохода. Такие программы существуют почти во всех крупных банках.
Ипотека для ИП без подтверждения дохода
Банк | Программа | Какие документы нужны | Минимальный первоначальный взнос | Ставка |
ПАО Сбербанк | Ипотека по двум документам | паспорт + водительское удостоверение / удостоверение военнослужащего / военный билет / загранпаспорт / СНИЛС | от 50% | от 9,2% |
ВТБ | Победа над формальностями | паспорт + СНИЛС | от 30% для новостройки, от 40% для вторички | от 8,9% |
Газпромбанк | Ипотека по двум документам | паспорт + водительское удостоверение | от 40% | от 9,5% |
Россельхозбанк | Ипотека по двум документам | паспорт + водительское удостоверение / загранпаспорт / СНИЛС | от 40% | от 10,25% |
Санкт-Петербург | Квартира по паспорту | паспорт | от 30% | от 10,75% |
ДОМ.РФ | Легкая ипотека | паспорт + СНИЛС / водительское удостоверение / военный билет / загранпаспорт | от 35% | от 9,75% |
Для предпринимателей, которые хотят купить коммерческую недвижимость, существуют отдельные программы:
Банк | Программа | Что можно купить | Ставка | Минимальный первоначальный взнос | Срок | Особенности |
ПАО Сбербанк | Экспресс-Ипотека | жилая и коммерческая недвижимость | от 13,9% | от 20% | до 15 лет | |
ПАО Сбербанк | Бизнес-Недвижимость | только коммерческая недвижимость | от 11% | до 10 лет | Максимальная сумма займа — 10 млн рублей. | |
ВТБ | Кредитование под залог приобретаемой недвижимости | только коммерческая недвижимость | от 10% | от 15% | до 10 лет | Предоставляется отсрочка в погашении основного долга. |
Россельхозбанк | Кредит под залог приобретения коммерческой недвижимости | только коммерческая недвижимость | зависит от срока кредитования | от 20% | до 8 лет | Максимальная сумма займа до 200 млн рублей. |
В банке «ДельтаКредит» действует «Ипотека для предпринимателей», которая разработана специально для бизнесменов, которые хотят купить жилую недвижимость. При первоначальном взносе более 50% от стоимости квартиры банк разрешает предоставить сокращенный пакет документов, а именно: подтверждение доходов по форме банка и справку об оборотах по расчетному счету. Если взнос меньше 50%, требуются выписки по движению и обороту средств на расчетном счете, налоговые декларации и информационное письмо о деятельности предприятия.
Как получить налоговый вычет по ипотеке для ИП
Право на вычет при покупке квартиры в ипотеку зависит от системы налогообложения, которую вы используете. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ компенсация положена только тем, кто платит подоходный налог 13%. Соответственно, вы получите вычет, только если работаете по ОСН. Предприниматели, использующие ЕНВД, УСН и ПСН, подоходный налог не перечисляют и вычет получить не могут.
Право на компенсацию не «сгорает». Как только вы начнете перечислять налог — неважно, сколько времени пройдет после покупки квартиры — вы сможете подать документы на вычет.
Налоговый вычет можно получить, если:
-
помимо бизнеса у вас есть дополнительный источник заработка, с которого вы платите подоходный налог. Например, сдаете квартиру в аренду.
-
Вы купили жилье в браке, супруг(а) перечисляет НДФЛ. В этом случае компенсацию получит ваша жена или муж.
Альтернативы ипотеке
Если бизнес приносит крупный и постоянный доход, стоит рассмотреть вариант покупки квартиры в рассрочку. Договор заключается напрямую с застройщиком, минуя банк. Требуется минимальный пакет документов, подтверждать доход не надо, оформление происходит намного быстрее, чем с ипотечным кредитом. Единственный существенный минус рассрочки — короткий срок и, как следствие, большие платежи.
Все крупные надежные застройщики Петербурга предлагают различные схемы рассрочки, в том числе беспроцентные. Например, в ЖК «Дом на Космонавтов» предлагаются вот такие квартиры. Рассрочка на них действует до июня 2022 года, первый взнос — 20%:
Если сомневаетесь в своих силах, обратитесь к специалисту по недвижимости. Наше агентство сотрудничает с наиболее надежными и крупными застройщиками и хорошо знает ситуацию на рынке. Мы поможем подобрать варианты квартир и удобную ипотечную программу или рассрочку.