Из жилого в нежилое: как изменить статус помещения в многоквартирном доме

Строительство коммерческой недвижимости в России с каждым годом набирает обороты. Но, несмотря на большое количество торговых, деловых и бизнес-центров, некоторые предприниматели предпочитают открывать офисы в многоквартирных жилых домах. Правда, сделать это не так просто. Ведь процесс перевода жилого помещения в нежилое стал сложнее.
Поближе к клиенту
В конце 1990-х и начале 2000-х годов открывать офисы в жилых домах считалось распространенной практикой. Коммерческая инфраструктура еще не была так развита, поэтому подходящую «прописку» для своего бизнеса искали по-соседству с квартирами.
Выбор в пользу жилых домов делали и из-за близости к клиенту. Магазины и парикмахерские, частные клиники и детские центры, открытые на первых этажах домов, всегда оказывались востребованными среди местных жителей. Ведь для того, чтобы получить услугу, им не нужно куда-то ехать, достаточно выйти из подъезда и пройти пару шагов.
Такое удобство до сих пор подкупает предпринимателей, поэтому первые этажи в большинстве новостроек Петербурга изначально оставляют под коммерческую недвижимость. Убедиться в этом можно, посмотрев подборку новых жилых комплексов Северной столицы:
Если же под офисное или коммерческое помещение предполагается использовать обычную квартиру, сначала владельцу недвижимости придется сменить ее статус и перевести помещение из жилого в нежилое. Нужно заранее подготовиться к тому, что открыть свой магазин, салон или офис в жилом доме будет не так-то просто.
Как выбрать квартиру
Правила перевода помещения прописаны в главе 3 Жилищного Кодекса РФ. Согласно пункту 3 статьи № 22, статус нежилых может быть присвоен только квартирам, которые находятся на первых этажах домов. Обустроить офис выше получится только в том случае, если все помещения под ним также имеют статус нежилых.
Квартира, которую планируется переоборудовать под коммерческую недвижимость, должна соответствовать еще нескольким важным требованиям.
- В помещении обязательно обустроить отдельный вход с улицы (а если площадь превышает 100 кв. м, то дополнительно потребуется оборудовать запасной выход).
- В квартире не должно быть жильцов или прописанных людей.
- Квартира не должна находиться в залоге или под арестом. Любые ограничения, наложенные на недвижимость, недопустимы.
- Здание, в котором располагается помещение, не может относиться к аварийному или планируемому под снос жилью.
- Любые перепланировки внутри квартиры недопустимы: реальное расположение комнат, стен, перегородок должно полностью совпадать с данными в паспорте объекта.
Также нужно учесть, что перевести в нежилое помещение разрешено только всю площадь квартиры. Поменять статус выделенной доли или отдельной комнаты не получится.
Согласие жильцов
Главная проблема, с которой могут столкнуться предприниматели при переводе квартиры, — это согласие жильцов. Если еще пару лет назад собственникам было достаточно получить разрешение от органов местного самоуправления, то теперь предварительно нужно пройти еще два этапа.
Этап первый — согласие жильцов, проживающих по соседству — в квартирах, примыкающих к выбранному помещению. От каждого из собственников придется получить письменное согласие. Без него продолжить процедуру смены статуса не получится.
Этап второй — согласие остальных жильцов дома. Для этого придется провести общее собрание и заручиться поддержкой большинства его участников. Итоги нужно закрепить в протоколе и собрать подписи всех жильцов, согласных на перевод помещения.
Когда собрание будет считаться состоявшимся
Чтобы решение, принятое на общем собрании, имело законную силу, потребуется обеспечить требуемый кворум жильцов — не менее половины от общего количества собственников, проживающих в доме.
В первую очередь это должны быть владельцы недвижимости, проживающие в том же подъезде, где расположено выбранное помещение. Необходимо, чтобы как минимум 2/3 жильцов подъезда дали свое разрешение на перевод недвижимости.
Также придется заручиться поддержкой других жильцов: как минимум 50% собственников должны проголосовать за обустройство коммерческого помещения в их доме.
Даже если соседи дали свое согласие на перевод квартиры в нежилое помещение, общее собрание жильцов дома имеет высшую силу. Если собрать нужное количество голосов не получится, то для открытия офиса, магазина или другого коммерческого помещения придется искать другое место.
Какие документы подготовить
Если получить согласие нужного количества собственников удалось, можно приступать к сбору документов. В соответствии с п. 2 ст. 23 Жилищного Кодекса РФ, для смены статуса недвижимости понадобятся:
- документы, подтверждающие право собственности на помещение;
- технический паспорт квартиры;
- поэтажный план жилого дома, в котором находится недвижимость;
- решение общего собрания жильцов, подтверждающее их согласие на перевод в нежилое помещение;
- письменное согласие соседей из всех примыкающих квартир (составляется в свободной форме, но с обязательным указанием ФИО, адреса проживания и паспортных данных собственника);
- подготовленный план перепланировки помещения (если она будет необходима);
- заявление о переводе.
Платить госпошлину за смену статуса недвижимости не придется. Данная услуга предоставляется бесплатно.
Окончательное решение о переводе помещения будут принимать органы местного самоуправления после рассмотрения всех документов. Подать их можно лично в администрацию или через многофункциональный центр (МФЦ). Решение будет принято в течение 45 дней с момента передачи всего пакета бумаг. Ответ заявителю поступит в письменном виде через МФЦ.
Когда могут отказать
В некоторых случаях органы местного самоуправления могут ответить отказом на заявление о переводе недвижимости из жилой в нежилую. Это может произойти, если заявитель:
- не является законным собственником помещения;
- предоставил не все необходимые документы;
- направил заявление и пакет бумаг в ненадлежащий орган.
Причиной для отказа может стать несоответствие квартиры требованиям, установленным в статье 22 ЖК РФ.
При получении отрицательного решения нужно вновь перепроверить все документы, устранить выявленные ошибки и нарушения, а затем подать заявление повторно.
Чтобы избежать возможных трудностей с изменением статуса помещения, можно выбрать другие варианты для своего бизнеса. И если арендовать офис в деловом центре не хочется, то можно поискать уже переоформленные нежилые помещения в многоквартирных домах. Найти их бывает не так просто, но иногда собственники закрывают свой бизнес или переезжают на новое место, а старое помещение продают или сдают в аренду.
Но наиболее удачным и беспроблемным вариантом станут коммерческие помещения в новостройках Петербурга. Отдельные площади под коммерческую недвижимость здесь заранее предусмотрены проектом.