Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
1715

Рынок недвижимости перешел на эскроу: что изменилось для дольщиков и застройщиков?

эскроу-счета и дду

С 1 июля 2019 года дольщики больше не рассчитываются с застройщиками напрямую. Теперь они перечисляют деньги по договорам долевого участия на эскроу-счета в банках. Строительная компания получает эти деньги только после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. Если раньше новостройки возводились на средства будущих жильцов, то теперь застройщики могут рассчитывать только на свои сбережения либо получать проектное финансирование от банков.

По новым требованиям закона № 214-ФЗ, если застройщик возводит дом на средства банка, то дольщики обязаны открывать эскроу-счета также в этом банке. Когда компания строит на собственные деньги, она вправе выбрать, где покупатели будут открывать эти счета. Актуальный список аккредитованных банков можно найти на сайте ЦБ РФ. По состоянию на начало декабря 2020 года в нем значатся 95 финансовых организаций, среди которых ПАО «Банк «Санкт-Петербург», ПАО Сбербанк, ВТБ, АО «Тинькофф Банк».

Покупка квартиры через эскроу: основные правила

Ипотечный кредит покупатели по-прежнему могут брать в любом банке. Если кредит дала одна организация, а эскроу-счет открыт в другой, после получения заемных средств покупатель переводит их туда, где открыт счет. Его открытие и обслуживание для дольщика должно быть бесплатным.

Для перечисления средств застройщику простого согласия покупателя недостаточно. Компания должна предоставить кредитной организации акт ввода жилого комплекса в эксплуатацию, а также выписку из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя на квартиру. Банк проверит подлинность этих документов и только после этого перечислит деньги.

Сбережения на эскроу-счетах страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что покупатель не потеряет свои деньги, даже если банк, где они хранятся, лопнет.

Обманутых дольщиков больше не будет

Теперь, если застройщик объявил себя банкротом, покупателям больше не придется обивать пороги арбитражных судов, чтобы встать в реестр кредиторов. Достаточно написать заявление в банк и вернуть свои деньги. То же самое — если застройщик объявил о своей ликвидации, лишился прав на использование участка, на котором он строит дом, или кредитных средств.

Дольщик может отказаться от договора с застройщиком и получить деньги с эскроу-счета без комиссий и штрафов, если жилой комплекс не сдан в срок. Другое основание для расторжения договора — недостатки строительства, мешающие эксплуатации дома или отдельно взятой квартиры. Есть причины, по которым можно требовать деньги назад через суд:

  • прекращение строительства (когда срок ввода в эксплуатацию еще не наступил, но очевидно, что дом не будет готов к этому сроку);
  • изменение проектной документации;
  • изменение назначения общего имущества.

Также дольщик может отказаться от покупки квартиры в любой момент до сдачи дома в эксплуатацию без объяснения причин. И если раньше застройщик в этом случае мог навязать отказнику комиссию, то теперь он не сможет это сделать.

Юридические недоработки в схеме с эскроу

Эксперты рынка ищут недочеты в новой схеме купли-продажи квартир на первичном рынке. Претензий много — например, кто будет принимать решение о расторжении ДДУ и возврате денег дольщику, если у него есть претензии к качеству строительства? Сейчас выходит, что это должны делать сотрудники банка, где открыт эскроу-счет. Но у них нет соответствующей квалификации. Потребуется экспертиза — а кто будет ее оплачивать?

Другой недостаток — отсутствие индексации средств на эскроу-счетах. По закону деньги могут храниться там пять лет. За это время они частично обесценятся, даже если в экономике страны не будет серьезных потрясений.

Третий вопрос, который требует доработки — продажа апартаментов. Поскольку с точки зрения закона они не являются жилыми помещениями, то и продавать их по новым правилам ДДУ застройщики не обязаны. Для реализации этой категории недвижимости можно использовать предварительные договоры купли-продажи, соинвестирование и другие варианты. В 2018-19 годах на рынок недвижимости Петербурга вышло рекордное количество апартаментов, вот самые популярные проекты:

Комфорт класс ЖК Wings (Вингс) ЖК Wings (Вингс) Адрес: Крыленко Метро: Елизаровская (34 мин. пеш.) Ломоносовская (17 мин. тр.) Пр. Большевиков (35 мин. тр.) Улица Дыбенко (27 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: СК "Монолит" Комфорт класс ЖК ПРО.Молодость ЖК ПРО.Молодость Адрес: Метро: Улица Дыбенко (7 мин. тр.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Plaza Lotus Group Комфорт класс ЖК Лахта Парк ЖК Лахта Парк Адрес: Новая улица Метро: Беговая (10 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Лахта Плаза Комфорт класс ЖК Start (Старт) ЖК Start (Старт) Адрес: Энгельса пр. Метро: Парнас (10 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: Петербургская Строительная Компания Комфорт класс ЖК IN2IT (Интуит) ЖК IN2IT (Интуит) Адрес: Витебский пр. Метро: Купчино (1 мин. пеш.) Срок сдачи: II квартал 2022 Застройщик: Plaza Lotus Group Комфорт класс ЖК Kirovsky AVENIR (Кировский АВЕНИР) ЖК Kirovsky AVENIR (Кировский АВЕНИР) Адрес: Кронштадская ул. Метро: Кировский завод (18 мин. пеш.) Автово (10 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Петербургская Строительная Компания Бизнес класс ЖК Граф Орлов ЖК Граф Орлов Адрес: Московский пр-кт Метро: Ленинский пр. (25 мин. пеш.) Парк Победы (18 мин. пеш.) Московская (5 мин. пеш.) Проспект Славы (30 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Л1 Комфорт класс ЖК ZOOM apart (Зум апартаменты) ЖК ZOOM apart (Зум апартаменты) Адрес: Коломяжский пр-кт Метро: Пионерская (21 мин. пеш.) Чёрная речка (10 мин. пеш.) Старая Деревня (28 мин. пеш.) Срок сдачи: I квартал 2022 Застройщик: ООО “Финансово-строительная корпорация “Лидер” Комфорт класс ЖК Next (Некст) ЖК Next (Некст) Адрес: Средний пр. Метро: Василеостровская (10 мин. пеш.) Спортивная (10 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ООО "Еврострой" Комфорт класс ЖК ARTLINE (Артлайн) ЖК ARTLINE (Артлайн) Адрес: Торфяная дор. Метро: Старая Деревня (5 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: SetlGroup Бизнес класс ЖК Moskovsky AVENIR (Московский АВЕНИР) ЖК Moskovsky AVENIR (Московский АВЕНИР) Адрес: Киевская ул. Метро: Технологический ин-т (23 мин. пеш.) Фрунзенская (10 мин. пеш.) Московские ворота (20 мин. пеш.) Обводный канал (25 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Петербургская Строительная Компания Бизнес класс ЖК STATUS (СТАТУС) ЖК STATUS (СТАТУС) Адрес: Пулковское шос. Метро: Звёздная (17 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: Союз Инвест Девелопмент Бизнес класс ЖК Docklands (Докландс) ЖК Docklands (Докландс) Адрес: пр. КИМа, д. 19, лит. Д Метро: Приморская (15 мин. пеш.) Василеостровская (7 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ООО "Проспект КИМа,19" Элитная ЖК ARTSTUDIO MOSKOVSKY (АРТСТУДИО МОСКОВСКИЙ) ЖК ARTSTUDIO MOSKOVSKY (АРТСТУДИО МОСКОВСКИЙ) Адрес: Заозерная ул. Метро: Технологический ин-т (15 мин. пеш.) Фрунзенская (6 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: RBI Бизнес класс ЖК Acqualina Apartments (Аквалина Апартментс) ЖК Acqualina Apartments (Аквалина Апартментс) Адрес: Подъездной переулок, д.13 Метро: Пушкинская (5 мин. пеш.) Технологический ин-т (15 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Аcqualina development Бизнес класс ЖК Лахта Плаза ЖК Лахта Плаза Адрес: Приморский проспект Метро: Старая Деревня (14 мин. тр.) Зенит (16 мин. тр.) Беговая (14 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Лахта Плаза

Юристы предсказывают возвращение серых схем продажи недвижимости, которые ушли в прошлое с появлением ДДУ. В основном речь идет о жилищно-строительных кооперативах и о «массовой переуступке», когда застройщик продает все объекты одному или нескольким юридическим лицам, а те перепродают их по завышенной цене.

Недостатки нового способа оплаты «долевки»

Наиболее серьезной проблемой эскроу специалисты считают увеличение стоимости квартир. Пока рост цен составляет 3-5%, что рядовому покупателю не слишком заметно. Но это лишь потому, что крупнейшие игроки рынка на использование эскроу еще не перешли. Ожидается, что себестоимость строительства жилья в ближайшие два года вырастет минимум на 10%, поскольку компании будут использовать заемные средства.

Нашлись те, кто недоволен размером страховки на квартиру, купленную с помощью эскроу. 10 млн рублей не покроют убытки от неудачной сделки с недвижимостью, например, в таких жилых комплексах:

Элитная ЖК Meltzer Hall (Мельцер Холл) ЖК Meltzer Hall (Мельцер Холл) Адрес: Набережная реки Карповки Метро: Петроградская (6 мин. пеш.) Чкаловская (18 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Альфа Фаберже Элитная ЖК AKZENT (АКЦЕНТ) ЖК AKZENT (АКЦЕНТ) Адрес: Малоохтинский пр-кт Метро: Пл. Ал. Невского (28 мин. пеш.) Новочеркасская (15 мин. пеш.) Срок сдачи: I квартал 2024 Застройщик: AAG Элитная ЖК Автограф в Центре ЖК Автограф в Центре Адрес: Лиговский проспект Метро: Пл. Восстания (11 мин. тр.) Обводный канал (15 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: SetlGroup Элитная ЖК Идеалист ЖК Идеалист Адрес: Малодетскосельский проспект Метро: Технологический ин-т (10 мин. пеш.) Фрунзенская (10 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: ООО "Еврострой" Элитная ЖК Familia (Фамилия) ЖК Familia (Фамилия) Адрес: Петровский пр-кт Метро: Чкаловская (25 мин. пеш.) Спортивная (7 мин. тр.) Срок сдачи: IV квартал 2021 II квартал 2022 III квартал 2022 Застройщик: ГК "РосСтройИнвест" Элитная ЖК Богемия ЖК Богемия Адрес: ул. Смоленская, д. 14 Метро: Фрунзенская (5 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ООО "ЛСР. Недвижимость - СЗ" Элитная ЖК The One (Зе ван) ЖК The One (Зе ван) Адрес: Петровский пр. Метро: Крестовский о-в (18 мин. пеш.) Чкаловская (15 мин. тр.) Срок сдачи: II квартал 2022 Застройщик: SetlGroup Элитная ЖК Legenda PREMIUM Институтский 16 (Легенда Премиум) ЖК Legenda PREMIUM Институтский 16 (Легенда Премиум) Адрес: Институтский пр. Метро: Пл. Мужества (15 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: LEGENDA Intelligent Development Элитная ЖК ARTSTUDIO MOSKOVSKY (АРТСТУДИО МОСКОВСКИЙ) ЖК ARTSTUDIO MOSKOVSKY (АРТСТУДИО МОСКОВСКИЙ) Адрес: Заозерная ул. Метро: Технологический ин-т (15 мин. пеш.) Фрунзенская (6 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: RBI Элитная ЖК Victory Plaza (Виктори Плаза) ЖК Victory Plaza (Виктори Плаза) Адрес: Гастелло ул., 7, литера А Метро: Парк Победы (10 мин. пеш.) Московская (10 мин. пеш.) Срок сдачи: II квартал 2022 Застройщик: SetlGroup Элитная ЖК Grand House (Гранд Хауз) ЖК Grand House (Гранд Хауз) Адрес: Тележная ул. Метро: Пл. Восстания (15 мин. пеш.) Маяковская (20 мин. пеш.) Пл. Ал. Невского (10 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Glorax Development Элитная ЖК Futurist (Футурист) ЖК Futurist (Футурист) Адрес: Барочная ул. Метро: Петроградская (18 мин. пеш.) Чкаловская (10 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: RBI Элитная ЖК Русский Дом ЖК Русский Дом Адрес: Басков пер. Метро: Чернышевская (5 мин. пеш.) Пл. Восстания (10 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: АО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Элитная ЖК Особняк Труворова ЖК Особняк Труворова Адрес: наб. Мартынова Метро: Крестовский о-в (10 мин. пеш.) Зенит (11 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: АО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Элитная ЖК Esper Club (Эспер клаб) ЖК Esper Club (Эспер клаб) Адрес: ул. Эсперова Метро: Крестовский о-в (15 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ООО "Еврострой" Элитная ЖК Смольный парк ЖК Смольный парк Адрес: Смольного наб. Метро: Чернышевская (15 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: АО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Элитная ЖК Привилегия ЖК Привилегия Адрес: Вязовая ул., д. 8, лит. А Метро: Крестовский о-в (15 мин. пеш.) Чкаловская (20 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ООО "Еврострой" Элитная ЖК Мадонна Бенуа ЖК Мадонна Бенуа Адрес: Малый пр-кт. Метро: Петроградская (5 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: ООО "Еврострой"

Критики системы страхования купли-продажи через эскроу настаивают на том, что выплата должна быть дифференцированной.

Кто из застройщиков Петербурга перешел на эскроу

По данным Минстроя, 75% компаний продолжают возводить жилье по старым правилам, привлекая средства дольщиков напрямую. Это законно: до 1 июля 2019 года застройщики выпустили в продажу максимальное количество проектов. Согласно правилам, компания могла не переходить на эскроу и проектное финансирование, если к указанной дате ее жилой комплекс построен не менее чем на 30% и в нем продано не менее 10% квартир. 

Новостройки, квартиры в которых продаются с использованием эскроу-счетов, в Петербурге тоже есть. Причем не все перешли на новую схему продажи, потому что это необходимо, некоторые застройщики решили изучить новые правила продажи по закону № 214-ФЗ заранее. Жилые комплексы, объекты в которых продаются или будут продаваться в ближайшее время через эскроу:

Глобальные перемены еще впереди

Обязательный переход на эскроу-счета прошел незаметно и для застройщиков, многие из которых еще год будут работать по старым правилам, и для дольщиков. Изменений стоит ждать после 2020 года, когда старые проекты будут завершены, а для начала новых придется брать кредиты. Вот тогда следует ждать и увеличения цен, и сокращения объемов строительства, потому что уже сейчас известно, что банки неохотно кредитуют даже застройщиков с большим опытом работы и надежной репутацией.

Читайте также
Наказание за обман дольщиков

Появилась уголовная ответственность за обман дольщиков

В апреле 2016 года Госдума приняла закон об уголовной ответственности за обман дольщиков. В соответствии с новой статьей Уголовного Кодекса 200.3 он предусматривает ограничение или лишение свободы нечестных застройщиков.

Оформление договора долевого участия

ДДУ — основные условия и правила оформления

Покупка квартиры на этапе ее возведения — верный способ сэкономить на ее стоимости. В этом случае будущий собственник и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Его основные положения регулируются Федеральным законом № 214.

Как заставить застройщика компенсировать ваши затраты

Застройщик затягивает сдачу жилья: как действовать дольщику

Как вынудить застройщика компенсировать ваши траты на аренду жилья из-за просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. Полезная информация и советы: как вести себя с девелопером, какие бумаги готовить для судебного заседания, каковы перспективы тяжбы.

возмещение убытков от застройщика

Компенсация найма квартиры от застройщика

Если застройщик затянул со сроками сдачи дома и вы вынуждены снимать квартиру вместо проживания в собственной, вы можете заставить заплатить виновника за аренду жилья. Как это сделать, вы узнаете из этой статьи.

№ 218-ФЗ о защите прав участников долевого строительства

Защита дольщиков усилена – все о 218-ФЗ

В чем суть закона № 218-ФЗ о защите прав участников долевого строительства? Как теперь будут защищены деньги покупателей недвижимости по ДДУ при банкротстве застройщиков? Что изменит закон в деятельности строительных компаний? Все ответы — в статье.

Компенсация для обманутых дольщиков

Фонд помощи обманутым дольщикам появится до конца 2017 года

В 2017 году в России появится фонд для выплаты компенсаций обманутым дольщикам. Из его средств ликвидируют все недострои. Есть вероятность, что это спровоцирует рост цен на первичное жилье.