Все документы для покупки и продажи квартиры

Каждая сделка купли-продажи уникальна. Многое зависит от контекста: типа сделки (вторичка или новостройка), юридической чистоты квартиры, состава семьи покупателя и продавца, роли, в которой вы выступаете (продавец или покупатель). Мы собрали полный список документов, которые могут понадобиться при разных обстоятельствах.

Отнеситесь к оформлению каждого документа с большим вниманием. По оценкам юристов, каждая 30-я сделка купли-продажи жилья расторгается по решению суда. Основанием зачастую служат ошибки или намеренные неточности в документах.

Ключевыми моментами в покупке / продаже квартиры являются заключение договора купли-продажи и регистрация возникновения / перехода прав собственности. Поэтому мы разделили документы на две группы. Первая группа необходима для заключения договора, вторая — для регистрации.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры во вторичке

В сделках во вторичке основная нагрузка по сбору документов ложится на собственника недвижимости. Задача покупателя — внимательно ознакомиться с пакетом документов, предоставленных продавцом.

Какие документы нужны продавцу

Мы советуем выделить на сбор документов около двух недель, поскольку некоторых выписок надо ждать несколько дней. Итак, если вы продавец, подготовьте:

паспорта всех собственников квартиры.
Для квартир, полученных в собственность после 1 июля 2016 года: выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Выписку можно получить в офисах Росреестра или кадастровой палаты, многофункциональном центре (МФЦ) или на портале Госуслуг. Срок выдачи — не более 3 дней. Стоимость — от 750 рублей.
Для квартир, полученных в собственность до 1 июля 2016 года, предоставляется свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
Документы, объясняющие, когда и при каких обстоятельствах продавец стал собственником недвижимости: договор купли-продажи, дарения или наследования.

На заметку. Выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Оба названия верны, потому что ЕРГП является частью ЕРГН. Выписка подтверждает права собственности продавца и содержит основные кадастровые сведения о квартире.

Если продавец стал собственником до 31 января 1998 года, то есть до даты основания Росреестра, то сведений о недвижимости в базе данных ЕГРН может и не быть. В этом случае нужно заказать кадастровый паспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или МФЦ. Срок выдачи документа — от 5 дней.

Дополнительные документы, которые может предоставить продавец

Эти документы могут понадобиться покупателю, чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры и отсутствии задолженностей:

выписка из домовой книги с данными лиц, зарегистрированных в квартире. Выдают в управляющей компании (УК), жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), товариществе собственников жилья (ТСЖ). На руках необходимо иметь паспорт и документ-подтверждение собственности на квартиру.
Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Выдают в УК, ЖЭК, ТСЖ, ЖСК, расчетном центре, обслуживающем здание.
Справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам на имущество. Нужна, если квартира перешла к продавцу по договору дарения или наследования. Выдают в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке.
Разрешение органов опеки на продажу, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний.
Справка из неврологического или психоневрологического диспансера, удостоверяющая дееспособность продавца. Нужна, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.

Какие документы нужны покупателю для покупки квартиры

Покупателю, в отличие от продавца, понадобится минимум документов:

паспорт;
свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Для покупки квартиры в ипотеку нужно предварительно заключить договор с банком. Перечень необходимых документов зависит от конкретного банка. ПАО Сбербанк требует:

выписку из ЕГРН;
документ-основание права собственности;
кадастровые сведения о квартире: кадастровый номер и кадастровую стоимость. Предоставляются в составе выписки ЕГРН или в виде кадастрового паспорта;
технические сведения о квартире: поэтажный план, экспликация, сведения о перепланировках. Предоставляются отдельно или в составе технического паспорта. Его давность не должна превышать 5 лет. Документ выдают в БТИ, МФЦ, на портале Госуслуг. Примерная цена — от 900 рублей, сроки выдачи — от 14 дней;
отчет об оценочной стоимости квартиры давностью не более 6 месяцев от даты составления. От суммы, указанной в отчете, зависит размер кредита, выдаваемого банком. Документ заказывают в оценочной компании, список рекомендуемых организаций предоставляется банком.

После проверки документов банком покупатель получает на руки закладную и кредитный договор. Эти документы понадобятся для заключения договора купли-продажи и последующей регистрации перехода прав собственности.

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке

Если дом не сдан в эксплуатацию, то право собственности еще не возникло. Покупка происходит на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Этот договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Покупатель предоставляет:

паспорт;
заявление на регистрацию;
подписанный договор ДДУ со всеми приложениями и дополнениями;
нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
документы с описанием объекта покупки, согласованные с застройщиком;
квитанцию об оплате госпошлины.

Остальные документы предоставляются застройщиком.

Какие документы нужны для оформления права собственности

Если квартира во вторичке

Переход прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю нужно зарегистрировать в Росреестре. В Петербурге это можно сделать в МФЦ «Мои документы». В центр нужно предоставить:

заявление;
паспорта покупателя и продавца;
документ-основание права собственности (предоставляет продавец);
подписанный и нотариально заверенный договор купли-продажи;
квитанцию об оплате госпошлины. Сумма пошлины 2000 рублей;
согласие супруга на сделку, если квартира продается или покупается в браке;
разрешение органов опеки на продажу, если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний;
кредитный договор и закладную, если квартира приобретается в ипотеку.

После регистрации перехода прав собственности экземпляры договора купли-продажи возвращаются продавцу и покупателю. На каждом документе Росреестр ставит штамп и гербовую печать.

Если квартира в новостройке

Для квартир в новостройках право собственности возникает после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. В этом случае покупатель предоставляет: