Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
5529

Апартаменты или квартира: изучаем юридические аспекты

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости не так давно, и оно до сих пор ассоциируется с особенно роскошным и просторным жильем. Но с юридической точки зрения квартиры и помещения в апарт-отелях отличаются. Комплекс с апартаментами не является многоквартирным домом, это — нежилая недвижимость. У такого статуса есть свои плюсы и минусы, которые стоит взвесить до подписания договора с застройщиком.

Чем грозит статус нежилого помещения

И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов. Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.

На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика. Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле. А дополнительные школы никто строить не обязан.

Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.

Как быть с регистрацией

Апартаменты не попадают под определение жилого помещения, которое подробно разъяснено в Жилищном кодексе РФ. Следовательно, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (прописаться). С временной регистрацией также возникнут сложности: закон разрешает оформить ее только в апартаментах гостиничного типа. Если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант исключен. Родителям нужно учитывать, что для регистрации детей в апартаментах требуется согласие всех совершеннолетних собственников. С квартирами дело обстоит проще: прописанный взрослый имеет право зарегистрировать своего ребенка в возрасте до 14 лет без согласования с другими владельцами.

Вопрос с регистрацией критичен, если вы приобретаете апартамент для постоянного проживания и пользуетесь при этом региональными льготами. Выплаты зачастую привязаны к месту прописки. Такие моменты лучше уточнять заранее.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Финансовые вопросы

К сожалению, на апартаменты не распространяются государственные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Использовать материнский капитал также нельзя. И выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми в этом случае не дадут. Все перечисленные льготы действуют только для жилых помещений.

То же относится к имущественному вычету. После покупки квартиры вы имеете право вернуть определенную сумму подоходного налога. В 2018 году ее максимальный размер составил 260 000 рублей. Если недвижимость оформлена на обоих супругов, то каждый может запросить налоговый вычет. Тогда сумма удвоится. Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы также получите дополнительный вычет по кредитным процентам. Его максимальный размер составит 390 000 рублей. На апартаменты эти законы не распространяются.

Еще один щекотливый момент — коммунальные платежи. Тарифы для многоквартирных домов контролируются на федеральном и региональном уровне. Если они завышены, жильцы обращаются в антимонопольную службу, жалуются в прокуратуру или меняют управляющую компанию. У владельцев апартаментов такое право отсутствует.

А что с налогами?

Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.

Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.

Если вы ищете подходящий для покупки номер в апарт-отеле, обратите внимание на жилые комплексы от авторитетных застройщиков Санкт-Петербурга:

Комфорт класс ЖК Wings (Вингс) ЖК Wings (Вингс) Адрес: Крыленко Метро: Елизаровская (34 мин. пеш.) Ломоносовская (17 мин. тр.) Пр. Большевиков (35 мин. тр.) Улица Дыбенко (27 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: СК "Монолит" Комфорт класс ЖК ПРО.Молодость ЖК ПРО.Молодость Адрес: Метро: Улица Дыбенко (7 мин. тр.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Plaza Lotus Group Комфорт класс ЖК Лахта Парк ЖК Лахта Парк Адрес: Новая улица Метро: Беговая (10 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Лахта Плаза Комфорт класс ЖК Start (Старт) ЖК Start (Старт) Адрес: Энгельса пр. Метро: Парнас (10 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: Петербургская Строительная Компания Комфорт класс ЖК IN2IT (Интуит) ЖК IN2IT (Интуит) Адрес: Витебский пр. Метро: Купчино (1 мин. пеш.) Срок сдачи: II квартал 2022 Застройщик: Plaza Lotus Group Комфорт класс ЖК Kirovsky AVENIR (Кировский АВЕНИР) ЖК Kirovsky AVENIR (Кировский АВЕНИР) Адрес: Кронштадская ул. Метро: Кировский завод (18 мин. пеш.) Автово (10 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Петербургская Строительная Компания Бизнес класс ЖК Граф Орлов ЖК Граф Орлов Адрес: Московский пр-кт Метро: Ленинский пр. (25 мин. пеш.) Парк Победы (18 мин. пеш.) Московская (5 мин. пеш.) Проспект Славы (30 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Л1 Комфорт класс ЖК ZOOM apart (Зум апартаменты) ЖК ZOOM apart (Зум апартаменты) Адрес: Коломяжский пр-кт Метро: Пионерская (21 мин. пеш.) Чёрная речка (10 мин. пеш.) Старая Деревня (28 мин. пеш.) Срок сдачи: I квартал 2022 Застройщик: ООО “Финансово-строительная корпорация “Лидер” Комфорт класс ЖК Next (Некст) ЖК Next (Некст) Адрес: Средний пр. Метро: Василеостровская (10 мин. пеш.) Спортивная (10 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ООО "Еврострой" Комфорт класс ЖК ARTLINE (Артлайн) ЖК ARTLINE (Артлайн) Адрес: Торфяная дор. Метро: Старая Деревня (5 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: SetlGroup Бизнес класс ЖК Moskovsky AVENIR (Московский АВЕНИР) ЖК Moskovsky AVENIR (Московский АВЕНИР) Адрес: Киевская ул. Метро: Технологический ин-т (23 мин. пеш.) Фрунзенская (10 мин. пеш.) Московские ворота (20 мин. пеш.) Обводный канал (25 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Петербургская Строительная Компания Бизнес класс ЖК STATUS (СТАТУС) ЖК STATUS (СТАТУС) Адрес: Пулковское шос. Метро: Звёздная (17 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: Союз Инвест Девелопмент Бизнес класс ЖК Docklands (Докландс) ЖК Docklands (Докландс) Адрес: пр. КИМа, д. 19, лит. Д Метро: Приморская (15 мин. пеш.) Василеостровская (7 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ООО "Проспект КИМа,19" Элитная ЖК ARTSTUDIO MOSKOVSKY (АРТСТУДИО МОСКОВСКИЙ) ЖК ARTSTUDIO MOSKOVSKY (АРТСТУДИО МОСКОВСКИЙ) Адрес: Заозерная ул. Метро: Технологический ин-т (15 мин. пеш.) Фрунзенская (6 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: RBI Бизнес класс ЖК Acqualina Apartments (Аквалина Апартментс) ЖК Acqualina Apartments (Аквалина Апартментс) Адрес: Подъездной переулок, д.13 Метро: Пушкинская (5 мин. пеш.) Технологический ин-т (15 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Аcqualina development Бизнес класс ЖК Лахта Плаза ЖК Лахта Плаза Адрес: Приморский проспект Метро: Старая Деревня (14 мин. тр.) Зенит (16 мин. тр.) Беговая (14 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Лахта Плаза

Осторожно: общее имущество

Владельцы квартир часто не знают, что им принадлежит и часть общего имущества. К нему относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории. И хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве. Для серьезных изменений требуется согласие собственников. Здесь все относительно демократично: вы голосуете своими квадратными метрами. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры.

С апартаментами все не так однозначно. Высший арбитражный суд определил, что собственники нежилой недвижимости обладают теми же правами и обязанностями по содержанию общего имущества, что и владельцы квартир. Но есть нюанс: помимо самих апартаментов, в комплексе могут быть и большие вестибюли, и зоны отдыха для посетителей офисов, и торговые помещения. Если управляющая компания наймет садовника или дворецкого, эти расходы лягут на плечи всех собственников.

Бывают ситуации, когда значительную часть здания выкупает один человек, который становится мажоритарным собственником. Ему принадлежит большинство голосов и он имеет право принимать решения практически единолично. Такое случается крайне редко, но вполне вероятно.

Важно: В нежилых помещениях разрешено оборудовать гостиницы, мастерские, студии звукозаписи и так далее. Закон о тишине здесь не работает.

Зачем тогда покупать апартаменты?

На каждый товар есть свой покупатель — это правило применимо и к недвижимости. Несмотря на описанные минусы, у апартаментов есть и преимущества.

  • Расположение. К площадкам для строительства жилых комплексов предъявляются строгие требования. Например, участок не подходит для возведения многоквартирного дома из-за небольшого размера или близости промышленного объекта. А гостиницу на нем построить можно. Тогда покупка апартаментов — единственный вариант приобрести жилье в понравившемся месте.
  • Стоимость. Цена квадратного метра, как правило, ниже, чем в квартире. Связано это не с экономией на качестве материалов, а с упрощенным согласованием и пониженными расходами застройщика. Земля под нежилые объекты стоит дешевле, плюс не нужно тратиться на социальную инфраструктуру.
  • Возможности для творчества. Апартаменты нередко выбирают фрилансеры и представители творческих профессий, ведь в них удобно организовать студию или мастерскую.
  • Вариативность планировки. В апартаментах нет ограничений по размещению «мокрых зон» и есть все возможности для реализации нестандартных решений.
  • Инвестиции. Апартаменты приобретают и для последующей сдачи в аренду. Поиском жильцов и документооборотом во многих апарт-комплексах занимается управляющая компания.
  • Перспектива. Ряд застройщиков обещают впоследствии перевести апартаменты в жилой фонд. Но это не всегда возможно.

В целом, проживание в апартаментах удобно для занятых людей, которые уделяют много работают и не хотят думать о стирке и поддержании чистоты в жилище. Как правило, управляющие компании предоставляют дополнительные услуги по уборке помещений, доставке продуктов и готовых блюд, вызову такси или аренде автомобилей. Если вы заинтересованы в приобретении номера, обратите внимание на Инвест-отель IN2IT (Интуит) в Московском районе от застройщика «Plaza Lotus Group», ЖК «Like» у станции метро «Площадь Мужества» от «ПСК» и инвест-отель Korabli от компании «Мастер девелопмент» на Васильевском острове. Еще больше актуальных предложений в этом сегменте недвижимости можно увидеть, воспользовавшись нашим поисковым фильтром:

Официальный статус апартаментов

На момент подготовки статьи в России нет закона, обозначающего статус апартаментов и регулирующего права их владельцев. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, который должен сократить разрыв между юридическим и фактическим статусом такого жилья.

Пока что спрос на апартаменты растет за счет их доступной стоимости, имиджевой составляющей и удобного расположения. Сохранит ли этот формат недвижимости свое очарование и приятную разницу в цене, если апарт-отели приравняют к жилой недвижимости? Будем держать вас в курсе!

Читайте также
Статус апартаментов в 2021 году

Что произойдет с правовым статусом апартаментов в 2021 году?

В конце лета 2021 года примут закон об уточнении правового статуса апартаментов. Станет ли этот вид недвижимости жилым? Подорожает ли он и на сколько? Стоит ли сейчас покупать апартаменты? Все ответы читайте в нашей статье.

Лучшие апарт-отели Спб

Топ-6 лучших апарт-отелей СПб, или Как получать пассивный доход без проблем

В Санкт-Петербурге строится множество апарт-отелей. В какие апартаменты выгоднее всего инвестировать? Эксперты рынка подготовили список самых перспективных проектов.

Апарт-отели в Санкт-Петербурге

Выгодно ли вкладывать деньги в покупку апарт-отелей в Санкт-Петербурге?

Почему для инвестирования петербуржцы выбирают апарт-отели. Описание доходных программ трех комплексов — Docklands, «Next», «Yes на Социалистической». Расчеты ежемесячных и годовых доходов, а также сроков окупаемости недвижимости.

Квартиры и апартаменты, в чем их отличия?

Основные отличия апартаментов и квартир

Апартаменты, в отличие от квартир, не предназначены для постоянного проживания. Строго говоря, это не жилье, а коммерческая недвижимость. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.