Новостройки Санкт-Петербурга Отдел продаж надежных
застройщиков
+7 (812) 332-33-32 +7 (800) 775-06-37
С 9:00 до 20:00 ежедневно
2125

Апартаменты или квартира: изучаем юридические аспекты

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости не так давно, и оно до сих пор ассоциируется с особенно роскошным и просторным жильем. Но с юридической точки зрения квартиры и помещения в апарт-отелях отличаются. Комплекс с апартаментами не является многоквартирным домом, это — нежилая недвижимость. У такого статуса есть свои плюсы и минусы, которые стоит взвесить до подписания договора с застройщиком.

Чем грозит статус нежилого помещения

И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов. Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.

На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика. Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле. А дополнительные школы никто строить не обязан.

Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.

Как быть с регистрацией

Апартаменты не попадают под определение жилого помещения, которое подробно разъяснено в Жилищном кодексе РФ. Следовательно, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (прописаться). С временной регистрацией также возникнут сложности: закон разрешает оформить ее только в апартаментах гостиничного типа. Если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант исключен. Родителям нужно учитывать, что для регистрации детей в апартаментах требуется согласие всех совершеннолетних собственников. С квартирами дело обстоит проще: прописанный взрослый имеет право зарегистрировать своего ребенка в возрасте до 14 лет без согласования с другими владельцами.

Вопрос с регистрацией критичен, если вы приобретаете апартамент для постоянного проживания и пользуетесь при этом региональными льготами. Выплаты зачастую привязаны к месту прописки. Такие моменты лучше уточнять заранее.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Финансовые вопросы

К сожалению, на апартаменты не распространяются государственные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Использовать материнский капитал также нельзя. И выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми в этом случае не дадут. Все перечисленные льготы действуют только для жилых помещений.

То же относится к имущественному вычету. После покупки квартиры вы имеете право вернуть определенную сумму подоходного налога. В 2018 году ее максимальный размер составил 260 000 рублей. Если недвижимость оформлена на обоих супругов, то каждый может запросить налоговый вычет. Тогда сумма удвоится. Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы также получите дополнительный вычет по кредитным процентам. Его максимальный размер составит 390 000 рублей. На апартаменты эти законы не распространяются.

Еще один щекотливый момент — коммунальные платежи. Тарифы для многоквартирных домов контролируются на федеральном и региональном уровне. Если они завышены, жильцы обращаются в антимонопольную службу, жалуются в прокуратуру или меняют управляющую компанию. У владельцев апартаментов такое право отсутствует.

А что с налогами?

Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.

Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.

Если вы ищете подходящий для покупки номер в апарт-отеле, обратите внимание на жилые комплексы от авторитетных застройщиков Санкт-Петербурга:

Комфорт класс ЖК IN2IT (Интуит) ЖК IN2IT (Интуит) Адрес: Витебский пр. Метро: Купчино (1 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2020 II квартал 2022 Застройщик: Plaza Lotus Group Комфорт класс ЖК Лахта Парк ЖК Лахта Парк Адрес: Новая улица Метро: Парнас (16 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Лахта Плаза Бизнес класс ЖК NEO PARK (Нео парк) ЖК NEO PARK (Нео парк) Адрес: Московское шос. Метро: Московская (14 мин. тр.) Звёздная (18 мин. пеш.) Срок сдачи: II квартал 2021 Застройщик: ООО "ЛСР. Недвижимость - СЗ" Бизнес класс ЖК Avatar (Аватар) ЖК Avatar (Аватар) Адрес: Ремесленная ул. Метро: Крестовский о-в (20 мин. пеш.) Чкаловская (15 мин. пеш.) Спортивная (15 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: АО "Строительный трест" Бизнес класс ЖК Docklands (Докландс) ЖК Docklands (Докландс) Адрес: пр. КИМа, д. 19, лит. Д Метро: Приморская (15 мин. пеш.) Василеостровская (7 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан IV квартал 2020 Застройщик: ООО "Проспект КИМа,19" Комфорт класс ЖК М97 ЖК М97 Адрес: Московский пр. 97 Метро: Московские ворота (3 мин. пеш.) Срок сдачи: II квартал 2020 Застройщик: Полис Групп Комфорт класс ЖК Next (Некст) ЖК Next (Некст) Адрес: Средний пр. Метро: Василеостровская (10 мин. пеш.) Спортивная (10 мин. пеш.) Срок сдачи: I квартал 2020 Застройщик: ООО "Еврострой" Элитная ЖК Studio Moskovsky (Студио Московский) ЖК Studio Moskovsky (Студио Московский) Адрес: Заозерная ул. Метро: Технологический ин-т (15 мин. пеш.) Фрунзенская (6 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2021 Застройщик: RBI Комфорт класс ЖК YES Marata (Йес Марата Социалистическая) ЖК YES Marata (Йес Марата Социалистическая) Адрес: Социалистическая ул. Метро: Пушкинская (14 мин. пеш.) Лиговский пр. (7 мин. пеш.) Звенигородская (10 мин. пеш.) Срок сдачи: I квартал 2020 Застройщик: ГК "Пионер" Элитная ЖК Русские Сезоны ЖК Русские Сезоны Адрес: Максима Горького ул. Метро: Чёрная речка (30 мин. тр.) Старая Деревня (25 мин. тр.) Срок сдачи: II квартал 2020 Застройщик: RBI Бизнес класс ЖК Лахта Плаза ЖК Лахта Плаза Адрес: Приморский проспект Метро: Старая Деревня (14 мин. тр.) Новокрестовская (16 мин. тр.) Беговая (14 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Лахта Плаза Бизнес класс ЖК Acqualina Apartments (Аквалина Апартментс) ЖК Acqualina Apartments (Аквалина Апартментс) Адрес: Подъездной переулок, д.13 Метро: Пушкинская (5 мин. пеш.) Технологический ин-т (15 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Аcqualina development Бизнес класс ЖК ArtStudio (Артстудио) ЖК ArtStudio (Артстудио) Адрес: 2-я Советская Метро: Пл. Восстания (7 мин. пеш.) Маяковская (5 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: RBI Элитная ЖК Первая линия ЖК Первая линия Адрес: Приморское шос. Метро: Старая Деревня (25 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: ГК "Пионер" Комфорт класс ЖК ПРО.Молодость ЖК ПРО.Молодость Адрес: Метро: Улица Дыбенко (7 мин. тр.) Срок сдачи: IV квартал 2022 Застройщик: Plaza Lotus Group Комфорт класс ЖК Старт (Start) ЖК Старт (Start) Адрес: Энгельса пр. Метро: Парнас (10 мин. пеш.) Срок сдачи: II квартал 2022 Застройщик: Петербургская Строительная Компания Комфорт класс ЖК Like (Лайк) ЖК Like (Лайк) Адрес: ул. Политехническая д. 6 Метро: Пл. Мужества (10 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан Застройщик: Петербургская Строительная Компания

Осторожно: общее имущество

Владельцы квартир часто не знают, что им принадлежит и часть общего имущества. К нему относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории. И хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве. Для серьезных изменений требуется согласие собственников. Здесь все относительно демократично: вы голосуете своими квадратными метрами. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры.

С апартаментами все не так однозначно. Высший арбитражный суд определил, что собственники нежилой недвижимости обладают теми же правами и обязанностями по содержанию общего имущества, что и владельцы квартир. Но есть нюанс: помимо самих апартаментов, в комплексе могут быть и большие вестибюли, и зоны отдыха для посетителей офисов, и торговые помещения. Если управляющая компания наймет садовника или дворецкого, эти расходы лягут на плечи всех собственников.

Бывают ситуации, когда значительную часть здания выкупает один человек, который становится мажоритарным собственником. Ему принадлежит большинство голосов и он имеет право принимать решения практически единолично. Такое случается крайне редко, но вполне вероятно.

Важно: В нежилых помещениях разрешено оборудовать гостиницы, мастерские, студии звукозаписи и так далее. Закон о тишине здесь не работает.

Зачем тогда покупать апартаменты?

На каждый товар есть свой покупатель — это правило применимо и к недвижимости. Несмотря на описанные минусы, у апартаментов есть и преимущества.

  • Расположение. К площадкам для строительства жилых комплексов предъявляются строгие требования. Например, участок не подходит для возведения многоквартирного дома из-за небольшого размера или близости промышленного объекта. А гостиницу на нем построить можно. Тогда покупка апартаментов — единственный вариант приобрести жилье в понравившемся месте.
  • Стоимость. Цена квадратного метра, как правило, ниже, чем в квартире. Связано это не с экономией на качестве материалов, а с упрощенным согласованием и пониженными расходами застройщика. Земля под нежилые объекты стоит дешевле, плюс не нужно тратиться на социальную инфраструктуру.
  • Возможности для творчества. Апартаменты нередко выбирают фрилансеры и представители творческих профессий, ведь в них удобно организовать студию или мастерскую.
  • Вариативность планировки. В апартаментах нет ограничений по размещению «мокрых зон» и есть все возможности для реализации нестандартных решений.
  • Инвестиции. Апартаменты приобретают и для последующей сдачи в аренду. Поиском жильцов и документооборотом во многих апарт-комплексах занимается управляющая компания.
  • Перспектива. Ряд застройщиков обещают впоследствии перевести апартаменты в жилой фонд. Но это не всегда возможно.

В целом, проживание в апартаментах удобно для занятых людей, которые уделяют много работают и не хотят думать о стирке и поддержании чистоты в жилище. Как правило, управляющие компании предоставляют дополнительные услуги по уборке помещений, доставке продуктов и готовых блюд, вызову такси или аренде автомобилей. Если вы заинтересованы в приобретении номера, обратите внимание на Инвест-отель IN2IT (Интуит) в Московском районе от застройщика «Plaza Lotus Group», ЖК «Like» у станции метро «Площадь Мужества» от «ПСК» и инвест-отель Korabli от компании «Мастер девелопмент» на Васильевском острове. Еще больше актуальных предложений в этом сегменте недвижимости можно увидеть, воспользовавшись нашим поисковым фильтром:

Официальный статус апартаментов

На момент подготовки статьи в России нет закона, обозначающего статус апартаментов и регулирующего права их владельцев. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, который должен сократить разрыв между юридическим и фактическим статусом такого жилья.

Пока что спрос на апартаменты растет за счет их доступной стоимости, имиджевой составляющей и удобного расположения. Сохранит ли этот формат недвижимости свое очарование и приятную разницу в цене, если апарт-отели приравняют к жилой недвижимости? Будем держать вас в курсе!

Читайте также